[摘要] 随着城市建设的发展和城市产业经济的变化，一种新的城市物业类型即城市综合体雨后春笋般地涌现出来。物业管理公司由单体化向综合化转变已成必然趋势，然而省内物业管理的现状却相对滞后，能够匹配综合体管理的物业非常稀缺。
随着城市建设的发展和城市产业经济的变化，一种新的城市物业类型即城市综合体雨后春笋般地涌现出来。物业管理公司由单体化向综合化转变已成必然趋势，然而省内物业管理的现状却相对滞后，能够匹配综合体管理的物业非常稀缺。云南省城市物业管理学会秘书长时云表示：“城市综合体带来的机遇挑战，需要给有准备的人，省内物业需要尽快改变传统思维方式”。
昆明已有28个城市综合体
所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
据相关统计，2009年，昆明市综合体包括经营综合体、在售综合体、形象期综合体共计8个，分别是顺城、北辰财富中心、和谐世纪、汇都国际、南亚之门、新南亚风情园、欣都龙城、志远城市综合体。而到了2012年，昆明城市综合体达到了28个，中心区有9个，南市区有11个，北市区和西市区分别有4个。
城市综合体模式突然成为开发商热衷投资的项目，似乎变成了房地产“潮流”的代名词，大家都在争相追赶。出现这种现象的原因，云南省物业管理学会副会长、云南田野咨询机构董事长文剑武认为有两个关键因素。
一是城市发展需要。城市要发展不仅是盖住房，还需要良好的商业配套，商业配套又不仅仅是简单的购物，更不是便利店小吃店这样低层次的商业，而是大型卖场，比如超市、百货、酒店、电影院等，单一的开发模式已经不能满足人们的要求。
二是开发商投资回报的需要。要发挥土地的价值，就得把短期和中长期结合起来。商业区和写字楼价值比较高，但销售比较困难，属于中期，酒店业属于长期，住宅类属于短期。
时云对城市综合体的大势所趋表示认可。她介绍，城市综合体的发展和它自身的功能密切相关。是商务功能，操纵着城市大部分资金流和物流，需要有一个重要的地理位置和高规格的要求，才能应对企业不同的需求，这是城市综合体最重要的一个组成部分。第二是商业，人们的日常生活离不开零售，城市综合体可以满足消费者不同层次的需求。第三是居住，住宅功能可以解决上班族交通拥堵和能源浪费的问题。第四是酒店，能够提供“流动”人群居住的条件和娱乐设施，持续项目的繁荣。
此外，城市综合体还有一个的功能，就是化利用各时间段。时云举例解释：“写字楼在非工作时间就是一个‘死掉’的地段，太可惜了，如果在城市综合体里，就没有这个问题。”
云南各州市兴建城市综合体
文剑武结合云南本土房地产近十年的发展，对云南省城市建筑的发展进行了大背景分析。
“房地产发展到现在近30年，过去的十年是发展得最快的时期”，文剑武介绍，2002年之前的20年是以国有企业的房地产公司为主，只有少量的民营企业，而且以住宅开发为主，商业地产则很少见，基本上只有一些住在底层的商铺。
2003年以后，房地产虽然还是以住宅为主，但已开始出现商业地产，包括了纯粹的商业街、商业广场还有写字楼的开发。比如，昆明的柏联广场、金碧辉煌购物中心、百大新天地、西南大厦等。但是，这些还不算综合体。
在商业地产出现后，接着才开始有了狭义的城市综合体。如北辰财富中心和顺城购物中心。文剑武进一步解释，之所以将北辰、顺城列为狭义综合体，是因为未来还将有一个广义的城市综合体，比如新机场、大学城等。
北市区的北辰财富中心是云南省个城市综合体，于2006年建立，而截至2005年，北市区已经有住宅小区40多个，居住人口超过20万人，但由于生活配套长期短缺，特别是商业中心一直是空白，以至于有人把北市区称为“睡城”，除了睡觉，工作、购物、娱乐都必须进城。北辰财富中心配备了书店、影城、酒吧、健身中心等，成了北市区的商业中心。
南边新建的南亚风情第壹城，给住在滇池路的居民带来很大便利。仅商业零售和酒店的面积即达35万平方米，拥有全昆明的近5000个停车位的停车场。项目5公里范围内有人口152万人，30可达城市的任意区域，商业涵盖人口超过600万人。
一些州市也都在繁华地段建立了城市综合体或已初步达成意向。比如玉溪的玉水金岸、江川的财富广场、石林的老街东门坊、晋宁的现代新昆明西城城市综合体、德宏州芒市的城市综合体、东盟森林城市综合体、安宁世贸广场、禄劝掌鸠河世纪中心、文山市光大广场等。
相应的物业管理“跟不上趟”
城市综合体的兴起势必需要专业的物业管理。物业管理最根本的任务是使物业的功能得到程度的发挥。“但云南的物管公司已经不能适应城市建筑发展的需要，城市综合体和普通物业管理有很大区别。”文剑武这样评价云南的物业管理现状。
城市综合体物业管理包含两个层面，一个是物业运行管理，承担物业的日常维护、管理和场地租赁经营；一个是物业的策略性管理，承担物业的资产管理和房地产组合投资管理。
据了解，有30%的城市综合体通过招商，寻找成熟、有经验的管理公司为它服务。还有40%—50%的城市综合体自己组建设物业管理企业，剩下的20%—30%的城市综合体会引进外来品牌与自建企业相结合。
据田野咨询机构的统计分析，全市382个城中村，目前完成土地交易面积约9000亩，地上可建建筑面积约2500万平米，根据规划方案城中村改造项目指标看，住宅和泛商业配比为8:2。其中住宅可建建筑面积约2000万平米，约20万套住宅，泛商业可建建筑面积约500万平米。从目前上市销售的城中村改造项目来看，可以预见，2013-2016年将是城中村改造项目商业、写字楼、公寓、酒店等泛商业物业的集中供应期，昆明泛商业物业市场竞争将异常惨烈。
时云认为，不是我们本土的物业管理水平不行，而是缺乏创新的理念和思维方式。事实证明，在单纯的住宅物业管理和商场物业管理方面，已经打造出了一定的品牌。
云南省物业管理学会作为云南省物业管理领域里的权威组织，看着眼前的市场资源有些“跟不上趟”的本土物业管理公司，感到遗憾和可惜。
时云介绍，物业管理学会将于近期开设“城市综合体和中央商务区物业管理”培训。不是培训技能和服务，而是概念的传递。通过培训，将有效提升思想意识和思维方式，结合本土化的资源优势和来自物业管理发达地区先进的管理理念，为云南储备和培养物管人才。
成功案例
顺城：城市综合体物管的样板
作为昆明城市综合体的最成功案例，顺城购物中心开业3年，已成为昆明的时尚地标，其物业管理也因此一直被人津津乐道。
顺城物业服务有限公司总经理万全波介绍，顺城物业隶属其开发商塞伦地产旗下，管理团队聚集各类专业人员350余人，统一为顺城购物中心、顺城双塔甲级写字楼、顺城高级公寓提供“三位一体”优质建筑物设备设施管理及物业服务。
顺城物业算得上是昆明综合体物业管理行业的前辈，对于正在探头摸索的单体物业，万全波给了一些指导和建议。
“城市综合体的物业管理已经从传统单体式管理模式中剥离，全新升级为多面立体式服务”，万全波说，城市综合体和单一的住宅的物管的区别就是它的开放性。开放性带来的问题是顾客量大、对服务的要求高、管理点比较分散。
对此，顺城是这样做的：一是确保周边交通循环顺畅，保证方便出行；二是就开放型及巨大空间带来的清洁难度，制定24保洁任务；三是具备专业素养的持证工程人员在时间跟进维护设备设施；此外，每位员工还需掌握顺城项目的整体情况，在必要时对市民做基本引导等等。
在万全波看来，城市综合体的营运是否能成功取决于是否有卓越的服务体制和先进的经营方式，二者缺一不可。城市综合体物业管理要与时俱进，除借鉴国内外先进、科学的管理模式、多做调研外，也要针对自身特点不断完善，树立自己独特的管理哲学，更好地为城市综合体服务。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
