[摘要] 作为反映楼市冷暖的晴雨表，库存量一举一动牵动着购房者、开发商以及调控部门的敏感神经。从年初库存高压难解到近日库存创新低，短短的8个月时间，北京楼市库存变化反差之大令人咋舌。
作为反映楼市冷暖的晴雨表，库存量一举一动牵动着购房者、开发商以及调控部门的敏感的神经。从年初库存高压难解到近日库存创新低，短短的8个月时间，北京楼市库存变化反差之大令人咋舌。
库存量是已经开盘入市交易但当前并未售出的待售房屋数量，是反映房地产市场活力与风险的重要的指标。
在上一轮楼市低迷的2009年，北京的库存一度曾维持在11万套。在限购、限贷以及未来房价仍将进一步回落的预期下，去年12月7日，北京商品住宅库存不足一个月新增万套，库存总量冲上13万大关。按照当时的销售速度，在不增加新房供应的情况下，消化13万的楼市库存需要两年的时间。
中国房地产研究会、中国房地产业协会今年3月发布的《中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，2012年中国500强房企的库存已达到4.9945万亿元，存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史的新高。
面临庞大的库存压力，各大房企从年初开始纷纷采取“以价换量”销售的策略，随后楼市迎来小阳春和红五月，实现销售逐月攀升。时隔8个月之后，库存再度成为各家机构关注的焦点，相比年初的库存的重压，库存不足成为各界关注的焦点。
中原地产此前发布的报告数据的显示，9月2日，北京商品房住宅库存套数仅为77104套，这一数值创造了北京住宅库存量的值，按照之前一个月签约套数14525套计算，可售去化月份仅5个月。库存减少在最近明显影响了成交，以年内调整库存统计办法为例，在2012年3月27日住建委将库存中部分不可售住宅剔除后，市场库存量为90556套，按照当时的月成交8085套计算，去化的周期为11个月。在2011年9月1日，当时市场库存去化时间更是近20个月。
报告表示，77104套的库存数据，可以说是创造了这一统计数据的历史的点。在正常市场消化周期中，库存量应该在10个月以上，低于10个月的库存市场的供不应求情况可能比较严重。“目前的市场情况，出现5个月的极低数据，主要是因为供应减少和8月份成交量中个别含保障房属性的商品房大量签约导致。但目前市场的供应缺口已经形成，可能会影响金九银十的市场。”
□回应 消化周期锐减程度被夸大
在金九银十即将到来的敏感时刻，有关库存不足的消息引起市场各界高度关注。对于北京商品住房库存消化周期从去年9月的20个月减至目前的5个月的说法，北京市房协并不认同。
据媒体报道，北京市房协相关人士认为，北京商品住房的库存消化周期从去年9月的20个月减至目前的5个月的说法有问题，该说法一方面没有考虑之前已经清理了无效库存的因素，另外以去年9月成交低位和今年8月成交高位进行推算，使得消化周期看起来相差过于悬殊。同时“商品房库存4万至8万套属正常”。
截至8月末，市住建委网站上显示，全市商品住房库存7.7万套，包含保障房2.4万套、纯商品住房5.3万套。
链家地产市场研究部常清认为，从年库存消化量来看，市住建委3月份清理库存后北京房地产市场逐渐进入深度去库存阶段，年内至今的库存净消化为10859套，全年的库存净消化或会达到2007年的水平。从历史数据来看，目前的库存波动依然处在相对平稳状态，并未出现2008年和2009年的极冷极热的情况，库存并没有出现明显的不足，部分区域如通州仍是库存的高压区。
□解析 库存量应动态看待
虽然各方对于北京楼市的库存保持多大数量存在分歧，然而，库存的下降却已经是事实。在中原地产市场研究部总监张大伟看来，库存的下降与今年市场供应量跟不上消化量有关。
中原地产数据显示，在2012年前8月合计预售214个项目(期)，供应住宅套数为34878套。少于2011年前8月的113个项目36934套，2010年前8月的149个项目45562套。与此同时，从3月来，持续半年成交量回暖，5-8月连续4个月新建住宅成交量超过万套。
然而，在特殊时期，由于短期缺少市场供应也会导致库存下降的“假象”。以今年年初为例，2012年1月市场转入传统销售淡季，供应量大减，只有4个项目入市，提供住宅506套，还不及1月份平均周成交量，由此造成库存量连续下滑的主要原因。
9月初楼市库存的下降，也与8月北京市场供应断顿有关，京城楼市经过前期大量的开盘，供应量集中释放后却没有持续跟进。8月13日以来，新房市场在半个月的时间内一直没有新项目入市，出现间歇性“断供”。
随着金九银十的到来，新盘供应的增加也增加库存，中原地产市场研究部统计数据显示：从9月5日到10日不到一周时间内，住宅供应项目达到了11个，供应住宅套数为4275套，供应明显开始加速。相比8月份全月供应仅仅5525套住宅。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，库存量并不是一个静态的数字，而是一个动态的数字。在市场不断签约成交的同时，新开盘待售的楼盘也在不断增加。“3月份住建委清理后，是9.1万套的库存。现在的数据是7.7万套，也就是说，5个月的时间，消耗的(原)库存仅为1.4万套，这个数字反而可以说明今年的库存消化量并不大。照这个速度计算，再加上新开盘的住宅，后4个月库存压力依然很大。”
□供应 土地密集供应补库存缺口
北京未来两年供应缺口可能在千万平米，北京剔除2008年及2011年的调控影响，正常市场对住宅的签约面积需求在1000万-1500万平米之间，而最近两年的土地供应量仅能满足一年的购买需求，未来两年的土地供应缺口可能达到1000万平米左右。
从8月中下旬开始，北京明显加大了土地的供应的力度。北京土地市场分别于8月17日、23日、27日、30日和9月5日集中推地，截至目前，共有32宗地块等待“出阁”。在等待出让的地块中，备受关注的无疑是朝阳孙河、来广营地块以及西城月坛南街地块。
开发商经过近一年的调整之后，也将开启新一轮的土地扩张的计划。根据链家地产市场研究部对万科、中海等10家龙头房企的监测显示，从6月开始，龙头房企拿地步伐开始加大，6-8月，这10家龙头房企拿地金额都保持在150亿元左右。9月份开始，龙头房企拿地加速明显，根据统计，合计拿地金额达82.4亿元，已超过8月全月的五成。
常清表示，对于开发商来说，随着回笼现金的增加，不排除部分的项目上调价格来提高毛利率，但是市场上大幅涨价的情况依然没有出现，房企策略依然是在回暖窗口期加速出货。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
