[摘要] 来自国家统计局公布的7月份70个大中城市的房价数据显示，昆明7月份的新建住宅价格环比下跌0.1%，这是今年限购令实施以来，昆明房价出现的首次环比下跌。本月，限购范围将扩大，新一轮限购城市名单备受关注，一线城市房价开始出现回调等消息也不断传出。
来自国家统计局公布的7月份70个大中城市的房价数据显示，昆明7月份的新建住宅价格环比下跌0.1%，这是今年限购令实施以来，昆明房价出现的首次环比下跌。本月，限购范围将扩大，新一轮限购城市名单备受关注，一线城市房价开始出现回调等消息也不断传出。就昆明而言，俊发地产旗下的滨江俊园二期也于本月6日开盘公开降价20%，并销售火爆。政策从严、成交量萎缩、资金链趋紧、土地交易频频流拍、购房者观望……昆明房价下跌还剩几根稻草未落下？
市场现状
新 房
多数楼盘仍不松口
又是俊发带头降价，本月，俊发地产旗下的滨江俊园二期公开降价20%。本土品牌房地产企业的降价会不会影响其他在售楼盘跟风降价？记者采访了昆明的在售楼盘后发现，多数楼盘仍按兵不动，购房优惠也和此前一样，付全款能享受3个点优惠，按揭贷款则仅能享受1个点的优惠政策，有的楼盘甚至没有任何优惠。记者采访了多位开发商，他们都表示，每个企业、楼盘的情况都有所不同，有的楼盘在目前的市场情况下，根据自身情况做出价格调整很正常，但短期内暂时不会考虑降价。
成交量正逐月萎缩
继信贷、税收等调控政策公布后，国家又出台了被称为史上最为严厉的限购房政策，昆明作为省会城市也在今年初出台了限购令。限购令实施数月，相关统计数据显示，成交量逐月呈下降趋势，但房价仍有一定幅度的上涨。
据昆明市房产信息网统计数据结果显示，今年上半年，昆明的商品房共成交40705套，同比去年增长4336套，增长率为12%;成交面积为297.8万平方米，同比小幅增长2%;成交金额为230.3亿元，同比去年的成交金额170.9亿元，上升59.4亿元，增长率为34%;成交均价为7733元/平方米，同比去年的5864元/平方米上升1869元，增长率为32%。从上半年的数据不难看出，昆明楼市仍呈现出量价齐涨的情况。
从每个月的成交情况来看，今年1月，昆明商品房成交12536套，成交量占半年30%。但随着限购令的出台，2月、3月成交量迅速下降。进入4月，随着新开楼盘的增多，成交量回升至10591套；但5月成交量又大幅下降至5164套，环比降幅达到51.2%；6月，楼市成交量继续下滑，共成交3567套；7月，昆明新房成交量2953套，创下去年以来的新低。因此，昆明限购令出台后，最直接的效果即成交量已出现逐月下滑。
二手房
二手房销售也低迷
“二手住宅的销售确实受到了很大的影响，从我们统计的数据看，8月份二手房的成交量环比7月减少了10%。”荣城地产副总经理毕永国说道。记者采访发现，和荣城地产一样，多数二手房中介的住宅销售量都不同程度地下滑。
一家中介负责人告诉记者，从限购令出台后，他们好的时候一个月能卖掉一套房，而很多时候几乎不开张。这也直接导致了一些小中介直接关门歇业。
部分房源可以议价
受限购令的影响，二手房的成交量大幅下降，使得部分区域的二手房价格开始有了议价空间。
据毕永国介绍，一些区域的二手房价格确实有了小幅的议价空间，幅度在3%左右。但二手房的价格情况不同区域、不同房屋、不同房东都会有差异。如果房子区位不是很好，房东投资压力大，或急着卖房的，在目前的市场状况下议价空间自然会大一些。但一些区位条件较好，房东不等着用钱，反而担心因为限购，卖了就不能再买了，所以有时候房东依旧比较强势，临时反悔、涨价也有可能。另外一些不满5年的房源，如果购房者承担的税费较多，房东在总房价上让一点也是有可能的。
记者采访发现，目前昆明的二手房价格还未见有大的松动，但受调控政策的影响，部分房源房东还是有所松口，但议价空间还不大，仅在3%到5%左右。
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未现一二手房价倒挂
近期，有报道称，包括北京、上海、深圳、广州等地在内的一线城市，一二手商品住宅销售价格的倒挂现象愈演愈烈。也有业内人士分析认为，一二手房价倒挂现象的逐渐蔓延，标志着一线城市房地产市场的实质性回调已经开始。
楼市动向
稻草一根根落下 房价能扛到何时
一线城市房价下跌大幕拉开、限购令将扩大至二三线城市，国家再次重申，楼市调控政策将从严，且不会动摇。尽管在这样的市场背景下，昆明的房价同比仍有一定幅度的上涨，但7月份昆明房价环比首次下跌0.1%，品牌房地产企业也已开始降价卖房。土地市场的频频流拍，面临销售低迷，融资困难，开发商的资金链也愈来愈紧。对此，业内人士认为，昆明房价最后的稻草或将在下半年落下。
稻草1：调控政策越发从严
二三线城市也将要限购，不久前出台了二三线城市限购的标准。而浙江省台州市近日就发布楼市限购措施，这也成为住建部给出“五条标准”后颁布限购令的城市。由此，业内预测，此轮可能有20到30个城市将随后陆续加入限购行列。
对于楼市调控政策，国务院也三令五申，目前房地产市场调控必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控成果。专家表示，楼市调控政策的效果已经在逐步显现，但仍未达到中央的调控目标，多数城市房价仍在上涨。因此，至少在今年内，楼市调控的力度将不会放松，限购令也不会取消。
稻草2：昆明土地频遭流拍
要不就是流拍，要不就是起价成交，今年以来，“冷清”成为昆明土地交易市场的主旋律。
从数据来看，单7月份，昆明共有44宗土地推向市场，其中就有22宗遭遇流拍，该22宗土地的交易金额高达99.05亿元。据测算，流拍的土地总面积达到1546.66亩，总交易价格达到99.05亿元。而所有土地流拍的原因，均因为报名人数未达到7家。记者注意到，即使是被业界公认为“投资价值”的绝佳地块也同样遭遇了流拍命运。市场预期不乐观，加之开发商融资难成为了开发商拿地的阻碍。
对此，业内人士分析认为，土地的频频流拍是楼市调控效果的显现，从土地市场的冷清不难看出，严厉的调控，银根收紧导致开发商拿地受阻。其也预测，随后几个月的土地交易市场，依然会延续起价成交、流拍的情况，且土地流拍的情况还将继续加剧。
稻草3：开发商资金链紧张
在信贷等融资渠道被逐一收紧之后，开发商自己筹集资金的力度逐渐加大。据相关测算，银行对房地产开发贷款的平均利率是8.8%，而信托公司和其他融资机构的利率在10%和30%之间，平均为17.5%，是银行利率的一倍。
有开发商表示，从去年开始，开发商想要从银行融资贷款已经是不可能的事。因此，通过销售回款对开发商来说就非常重要。而今年，从限购令出台后，在售楼盘销售低迷使得开发商通过销售快速回笼资金也遇到了困难。资金链紧张加剧不仅影响了开发商的拿地热情，也将成为随后开发商降价的最直接因素。
稻草4：7月房价环比首次下跌
据报道，一线城市房价下跌大幕已经拉开，部分一线城市坚挺的房价开始步入调整期。事实上，今年以来，一直呈上涨态势的昆明房价，目前也出现了松动的迹象。根据国家统计局公布的数据显示，昆明7月份的新建住宅价格环比下跌0.1%，这是今年限购令实施以来，昆明房价出现的首次环比下跌。
8月份，云南本土的知名房地产企业俊发地产旗下的滨江俊园二期也开始降价20%销售。上周末，由荣城地产代理销售的楼盘春城慧谷一期200余套房源，均价为6600元/平方米，而该价格与此前开发商的开盘价7500元/平方米相比也出现了下跌。毕永国告诉记者，目前也有几个在售楼盘找到荣城洽谈代理销售，且开发商给出的价格都要比其市场销售价格每平方米低500~800元左右。
专家表示，从目前的市场情况来看，支撑昆明房价上涨的稻草正一根根落下，俊发降价20%肯定会对周边甚至其他区位的楼盘造成影响，秋季房交会上就不排除有楼盘开始加大优惠、促销力度等手段来促进销售。因此，今年下半年，昆明房价将出现向下波动的可能，但幅度不会太大。
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市民反应
市民期待房价
再降点
“现在虽然房价有所下降，但和我心理预期的‘降价’还是存在很大的差距，房价依旧很高。”刚参加工作不久的市民小熊告诉记者，即使是三环外黑龙潭周边的房子都卖到7000~8000元每平方米，他算过一笔账，按他现在每个月工资，扣除各项保险拿到手只有2000元左右，要是买一套位于三环外60平方米的房子，按7000元每平方米来计算，光首付自己都承担不起。他也表示，听说昆明的新房房价开始出现下跌了，但不仅幅度不大，且并不是大多数楼盘开始下跌。所以他认为，对于刚性需求的他来说，此时要再等等看，期待下半年房价还会再降点。
动 态
二手中介首次试水新房市场销售很火
昆明开发商追求快销 房价或将加速松动
上周末，楼盘春城慧谷一期剩余的200余套房销售火爆。在如此严厉的楼市调控期，楼盘销售为何还能有火爆场面？“我们用一周左右的时间，卖了230余套房。”荣城地产副总经理毕永国说道。他表示，荣城地产介入该楼盘的销售，对昆明楼市而言也算是二手中介首次尝试新房销售。同时，业内人士也表示，开发商为求加速销售、回笼资金，随后，昆明部分楼盘的房价或将加速松动。
二手中介尝试新房销售
毕永国告诉记者，昆明楼市的新房销售，一般都由开发商自销和营销代理机构代理销售两种方式，但在很多一线城市，早就已经出现二手房中介参与新房销售的模式。对于二手中介来说，具备门店多、掌握市场信息、了解直接的购房需求等优势。此次介入新房代理销售，荣城对市场进行了分析，并结合楼盘周边的房价等数据最终和开发商定出了6600元/平方米的均价。根据长期以来通过门店平台积累和掌握的客户资源，将楼盘房源与购房者一对一配对销售。
毕永国认为，在目前楼市调控期，给二手中介带来了机会。对于开发商来说，快速销售、回笼资金很重要，而对于中介来说，在住宅市场销售量萎缩的情况下，介入一手房销售也是一种机遇。
为求快销房价或有松动
据昆明怡宁房地产开发有限公司销售负责人介绍，春城慧谷为昆明的一城中村改造项目，此前一期开盘销售均价为7500元/平方米。荣城地产代理销售的200余套房源为此前的团购房，但受到楼市调控影响，很多团购购房者都没有了购房资格。目前，春城慧谷的均价为6600元/平方米，与此前相比，价格确实下降了。“事实上也算是一种让利，因为通过中介销售，节省了营销、宣传的成本。”该销售负责人说。
“目前也有几个在售楼盘找到我们，希望通过中介优势达到快速销售。且开发商给出的价格都要比其市场销售价格每平方米低500~800元左右。”毕永国说道。
对此，业内人士也分析认为，二手中介尝试昆明新房市场销售在特殊的楼市调控期出现，随后一段时间内，这种联合销售的模式或将成为昆明楼市的一种趋势。同时，他也表示，开发商为求加速销售、回笼资金，随后，昆明部分楼盘的房价或将加速松动。
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预 期
二、三线城市限购 房价调整或加剧
台州之后谁会是下一个？
在大部分业内人士眼中，台州此次出台的限购政策是对国务院常务会议以及不久前住建部关于二、三线城市限购标准的回应。是相关政策、标准出台后，个制定并执行限购政策的二、三线城市。在台州限购令的示范和带动作用下，结合住建部5条具体标准，谁会成为下一个出台限购政策的城市引人关注。
国泰君安发布的研究报告认为，根据住建部此前的要求，限购令未来将扩大至部分二、三线城市，但预计不会采用一刀切的方式。开发商库存和资金压力增大，将使房价调整趋势更加确定。
综合新华社等
观 察
有据可查还是趁火打劫？
婚前房产“加名税”引发社会集体焦虑
婚姻法新司法解释实施后，连锁反应首先集中到了婚前房产“加名税”上，武汉、成都等城市先后被曝光对婚前房产征收超过3％的“加名税”。是雁过拔毛、趁火打劫，还是师出有名、有据可查？“加名税”再次触发年轻男女对婚姻、对税赋的集体焦虑。
正在咨询婚前加名业务的李小姐告诉记者，出资买房时，娘家出了大部分房款，但想着既然要结婚成一家人了，房产证上只写了丈夫的名字，现在婚姻法新解释出来了，想把自己的名字加上去。
“不过加个名字要缴几万元的契税，心里有点不情愿，还得再想想。”李小姐略带苦笑地告诉记者：“当初办房产证缴了3％的契税，现在又得缴4％，房子贵，费用更高。”
记者在采访中发现，“加名税”引发争议，不仅包括对税种的设置问题，也在于各地征收方式不一样，税率也不一样。
至于各地征收方式、征收标准不一，华中科技大学法学院副教授冉克平解释，契税属于地税，在规定幅度内按照本地实际自行制定税率。由此，可能出现财政状况好的地方政府可能会少收甚至不收，而财政状况一般的地方政府则反之的情况。
有关专家表示，“加名税”之争不仅是个经济问题，也是个社会问题，凸显了当今青年男女对于婚姻、税赋的集体忧虑。 据新华社
资 讯
上海
10月起叫停买房“送面积”
8月26日，上海市正式印发《上海市建筑面积计算规划管理暂行规定》，对建筑面积计算的种种问题作出新规范。10月1日以后，进深超过1.8米的“超大阳台”、高度超过2.2米的飘窗等都将计算建筑面积并计入容积率。
买房“送面积”，其实是开发商利用现行容积率、面积计算管理规定上，露台不计入建筑面积、不封闭的阳台计算一般面积等等相关“漏洞”，在户型设计时设计并不计入建筑面积和容积率中的露台、飘窗等，增加卖点，对买房人称是“送面积”，开发商行业内则叫“偷面积”。
北京
31日起二手房中介费降0.5%
自本月31日起，北京市住房买卖经纪服务收费标准统一下调0.5%。最普遍的500万元以下房屋买卖交易中介费由2.5%下调至2%。此外，对原本收费混乱的代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住3项费用也做了明确规定，分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗。拿总房价300万元的二手房交易举例，按原来2.5%的服务费计算，将收75000元，代书费一般3000元，代办贷款5000元，有的还按总房价的百分比收取，则更高。还有一些其他的杂费加起来，中介费至少要83000元。而按照新政收费，中介费按2%收取为60000元，代书费禁止收取，其余必收的费用只有3项，共1000元，比调整前的中介费至少可以省22000元。 综 合
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