[摘要] 8月10日，有投资者在深交所投资者交流平台上质问公司：据苏州房产代理龙头博思堂公司副总微博介绍，博思堂被世联收购，为什么公司迟迟不公告？而公司的回应耐人寻味：关于公司的对外收购事宜，目前没有应披露而未披露的事项。
8月10日，有投资者在深交所投资者交流平台上质问公司：据苏州房产代理龙头博思堂公司副总微博介绍，博思堂被世联收购，为什么公司迟迟不公告？而公司的回应耐人寻味：关于公司的对外收购事宜，目前没有应披露而未披露的事项。
值得注意的是，8月24日晚世联再度公告收购事宜，公司拟用超募资金2100万元收购青岛雅园物业管理公司60%的股权。去年以来，公司已经进行了四次收购，扩张的雄心显露无遗。
博思堂副总：别人放的风《每日经济新闻》记者就上述收购传闻询问公司，董秘办林姓工作人员告诉记者：这些都在接洽的过程中，如果合作成功，有需要披露的我们会进行披露。
记者随后联系到上述博思堂副总，询问是否确有其事，他没有直接回应，只是说：“别人放的风而已。”对此，市场分析人士认为，双方这样的反应，是留有余地的，不承认也不否认。或许这并不是完全没有根据。
整个事件的关键角色博思堂究竟有何来头？
官网显示，博思堂是一家以全程顾问服务、营销代理服务、商业地产服务、渠道销售服务为主业的房地产综合服务公司。2001年成立至今，公司代理楼盘200多个，代销金额400多亿元，已进入15个城市，企业排名华东区四强，十六强。他们的合作企业包括万科、中海[、九龙仓以及韩国prime集团、新加坡万邦集团等国内外知名品牌。
2006年公司代理销售额近25亿元，2008年为80亿元，2009年突破150亿元。同年，博思堂荣获“2009中国房地产营销企业”称号。频繁并购意图布局世联地产突然传出收购风声，或许和其历史经营风格有密切关系。
2010年4月16日，世联地产以4000万元收购济南信立怡高物业顾问有限公司51%的股权；3个月后的7月30日，公司以2400万元收购武汉经天纬地兴业地产经纪有限公司100%的股权；2011年1月5日，公司又以3000万元收购四川嘉联兴业地产顾问有限公司51%的股权；2011年4月12日，世联地产再次对外宣布收购事项，以2800万的价格收购重庆纬联。
重庆纬联位列当地行业三甲，此次收购被重庆业界称为该地代理业并购案。2010年并购的信立怡高在山东市场排名，四川嘉联排名四川三甲，世联地产开拓华北和西南市场的意图显而易见。
公司董事长陈劲松此前曾表示，今明两年世联地产将充分利用IPO超募的资金，积极开展地产服务行业的并购，通过并购快速占领市场做大规模，世联地产的目标是在一手楼代理销售领域达到10%的市场占有率。“目前世联的外围扩张基本上都是走的并购路线。从另一个层面讲，加速世联扩张的利器是并购。”华泰证券地产分析师告诉《每日经济新闻》记者：“目前地产行业行情低迷，选择这个时候对外扩张，是一个非常好的时机。这也是公司的一种战略和规划。”公告显示，截至今年6月30日，世联地产尚未使用的募集资金余额为4.6亿元。这无疑将对公司在范围的并购提供有力支持。
主营地域结构待改善华东和华北业务规模占比的提高，以及今年初世联在西南的两笔收购，都表明世联正在改变营业收入主要来源于华南区域的态势，主营业务的布局更趋合理。
2010年财报显示，去年世联的代理销售总额为1216亿元。去年华南区域营业收入占世联总营业收入55.08%，华北区域和山东的合计营收占比为29.30%，华东区域的营收占比为15.62%。非华南区域业务规模占比由去年同期的31.14%上升为44.92%。
尽管异地扩张已见成效，但世联地产的业务布局仍以华南为主，各地区不平衡的问题并未彻底解决。
公司市场部许总告诉记者，目前世联在华南的市场占有率为30%~35%；华北地区去年通过并购和开拓，这一比率有所上升，现为10%左右；西南地区还没有正式成立子公司，但已经正式并购，华东地区设立了子公司，但市场占有率很少。
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上述华泰分析师表示，“华东地区市场已经很成熟了，房地产代理的竞争也非常激烈。而且，代理是一个本土性很强的行业，外地企业很难进入当地的销售网络。公司上半年在成都和重庆的两笔重要收购，完全足够帮助世联立足并开拓西南市场。”上述分析师还表示，世联选择博思堂不无道理，是公司的战略需要。如果真的收购成功，肯定是很好的。因为华东地区已经是一个成熟的市场了，收购一家好的代理公司，市场份额多，不用花时间再来拓展市场，能轻易进入华东当地市场。
分析师：整合是关键不过在并购的道路上，世联地产并非一帆风顺。公司在武汉的并购就进入了暂停状态。“虽然签了合同，但因为涉及到很多其他原因,最终还是选择了暂停并购。”陈劲松接受媒体采访时说道。
兴业证券一位分析师指出，并购有时不一定有效果。两个公司的整合是关键，其次要看收购价格是否合理。此外，成本也是很重要的因素。为做大规模开展的行业并购，将导致费用开支增加，这恐怕是世联地产在做大规模过程中必须承受的阵痛。
华泰分析师告诉记者：“对于房地产代理商来说，市场占有率是最重要的。”“对于世联这样的上市公司，扩大市场份额，将市场占有率拉上去是首要问题。因此，他们会愿意放弃一些利润。”该分析师指出，“在前期整合阶段，盈利肯定不会很好。到后期行情上去了，加之整合完成，利润自然也就上去了。”当然，他同时也指出，政策现在还是很紧，至少要到明年一季度才可能有所松动。市场好转，公司的利润才能释放。
公司市场部一位负责人承认，政策暂时不会松动，下半年新房推出不是很多，这对于世联业务的发展和并购的开展或多或少会有些影响，有些并购可能会有所推迟。但他强调：“世联还是会坚持并购的方式。”
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富力释放降价信号楼市接近反转点？
纵然开发商痛批限购政策饮鸩止渴，地方政府卖地收入锐减有苦难言，中央政府对房地产的调控仍咬定青山不放松。
2011年上半年，中国房地产市场平淡黯然。限购钳制了市场需求，银行信贷收紧，海外市场融资成本趋高，国内资本市场大门紧闭，地价却难见下跌。
对于开发商来说，最能助其掌握主动权的，只有预售款。近两个月，一二线房地产市场项目打折促销的广告不绝于耳，但鲜有大型知名开发商做出明确的策略性降价动作，因为上半年他们手里的资金还能撑得过去。
但这样的局面已难以为继。经过2008年市场V型反转的洗礼，过去的降价风向标万科此际已退居幕后，内部暗令不可再提“降价”二字。但事实上，包括万科在内，各大开发商的降价行动已潜流涌动，团购、内部价、送装修等众多名目，都旨在让利客户。8月17日，住房和城乡建设部正式公布对各地列入新增限购城市名单的五项建议标准，三四线城市限购政策呼之欲出，这令大批已退守至三四线的开发商都感觉快“绷不住”了。
在调控政策及其预期的“围追堵截”下，市场是否已接近反转下行的转折点？一般来说，降价多米诺骨牌效应还需要一个“爆破手”——它会不会是富力地产（02777.HK）？富力近日率先打开虚掩的降价闸门，明确提出了对市场的看跌，不仅自身项目向下调价10%，还对下半年市场再看跌10%，一时震动同业，引来侧目与争议。富力这头张骨牌，会否引出一连串多米诺效应，还有待市场消化与观察。
富力明确看跌“价格在政府的号召之下，大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%；估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%。”8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩发布会上作出上述表示。
这是今年房地产调控以来，大型开发商高管首次公开表态“要降价”。虽然此前各大房企都已采用了各种促销手段，但实际上他们并不愿意对外承认降价。
“是否会引发一轮降价潮，要看具体城市、具体项目和开发商的具体情况，但对于目前资金压力大的企业来说，加速出货应是。”戴德梁行华南研究部主管张晓端向财新《新世纪》表示。
“降价是最后的选择。特别是经过2008年万科降价后售楼处被砸，大家都明白降价没有任何好处。”阳光100集团常务副总裁范小冲向财新《新世纪》记者表示，“原因有三，一是老业主闹事，给企业品牌带来伤害；二是大家心里都有数，如果都高调降价，整个市场透露出一片下行信号的话，恐怕就没有多少人买了；三是降价终归压缩了利润，没人愿意这么干。”开发商对于降价心态纠结。上半年，大多数开发商都收缩战线，一副“挺着”的架势，幸亏三四线城市成为销售的蓝海，支撑了业绩。但随着限购政策向下深入的信号进一步释放，不少开发商可能不得不做最后的选择。
“三四线城市限购影响确实很大，我们在烟台的项目，就是趁着三四线限购政策出来之前开盘。”龙湖地产内部人士向财新《新世纪》记者表示。
“越到下面的城市，限购影响越大。现在一方面限买，另一方面把资金卡住了，再把你的退路三四线城市截住，政府真是围追堵截，逼着你降价。”远洋地产内部人士向财新《新世纪》记者表示。其实，早在今年3月，远洋地产就对多个布局城市制定了降价策略，新盘低价入市，快速回笼资金投入商业地产。
不少一线代理商和市场分析人士认为，现在已经到了适当降价的时机，当市场对于房价大降不报太大希望时，只要价格调整到心理价位，潜在需求就会释放。
“市场依然存在，而且现在是重要的价格弹性窗口期。万科上半年业绩持续增长，在市场完全叫停的时候还能出量，说明这是价格弹性窗口，只要价格合适，量是可以走上去的。现金流是我们今年下半年乃至明年上半年最为重要的，没有量怎么办？”世联地产董事长陈劲松表示。
中原集团研究部高级经理刘渊也有相同看法，“要降就先降，先降能把潜在的需求抢先吸收，小幅度试探性地降不如一次降到位。”难见大降8月至10月这三个月是房地产开发行业传统的推盘高峰期，会不会有更多的开发商跟进降价，多大幅度的调价是一次降到位？
范小冲认为，跟不跟，不是看别人降价与否，而是看自己公司的情况，是否迫切需要降价回笼资金。但从上半年以来低位成交的情形来看，跟降的人肯定会很多，尤其对上市公司来说，还多一层年度业绩考核的压力。
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中报显示，富力地产今年的销售目标是400亿元，上半年只完成了34%。富力董事长李思廉对此的解释是，上半年销售完成比例较低与预售证发放较慢有关，因为在大部分城市，现在政府有关部门都会跟开发商谈限价问题，所以拿到预售证的时间比以前要长。他透露，富力三四季度追加了很多预售证。
刘渊认为，在调控政策不放松的情况下，开发商都会采取低价入市的策略，预计下半年整个市场的房价平均水平会降约10%。但随着推盘量的增加，交易量紧跟着将有所回升，量和价会达到一个平衡，价格不会一直跌。“对于战线拉得不长的中小开发商来说，可能选择将部分项目跳水出售，把这口气倒过来，就不继续降了，捂盘等待更好的机会。”李思廉在中报业绩发布会上进一步表示，下半年不会出现价格战，因为现在房地产变成一个不易进入的行业，需要大量的资金、人才，才能做好一个项目，所以大家舍不得打价格战，有的开发商如果觉得对手比自己强，可以先停下来不卖。基本上，处于行业前列的公司，大家相互竞争了十来年，不会再出现打价格战的局面。
房价难以大降的另一个重要原因是地价的支撑。2011年上半年，地方政府虽然卖地收入大减，但土地成交价格和出让底价均未见明显下跌。
中原地产监测数据显示，1月至6月130个城市共推出土地11674宗，推出土地面积54167万平方米，同比增加12%；其中住宅类用地3492宗，推出面积19435万平方米，同比减少15%。不过，130个城市土地成交溢价率为27%，较去年同期仅减少4个百分点。
7月，国泰君安对“招保万金”等四大房地产龙头公司的调研显示，目前开发商普遍表示，地价尚无明显下滑的趋势，部分区域起拍底价反而有所上升，主要由于政府对溢价率的控制。但住宅土地成交量明显下滑，出让偏少，现在地方推地都要事先采取措施防止流拍。
收购暗涌每次市场下行都意味着行业整合洗牌。2011年上半年，房地产开发行业的并购交易明显活跃，并购金额创新高，大型开发商趁机兼并收购小开发商，获得廉价的土地。随着调控继续深入和房价持续下探，地产行业的兼并收购交易将更加活跃。
中原地产监测数据显示，1月至7月，房地产行业公开的股权并购合计为62宗，总金额达到175.39亿元，相比去年同期的36宗及86.85亿元分别上涨了72.2%及101.9%。今年前七个月的并购总金额已超过去年全年的交易额165.25亿元。
小企业在资金紧缩下行动的步骤是：停买地——减开工——降价——卖公司。主流开发商的资金实力、执行力都较强，推货量集中在大型开发商，整个市场损失的部分几乎全由中小开发商承担。
范小冲向财新《新世纪》记者表示，“大型房企选择降价，有时并不全为了生存，也有其他战略考虑。比如拉低价格，回笼资金，兼并活不下去的小公司，这也是做一个对冲。”他向财新《新世纪》记者透露，上半年阳光100集团兼并了300万平方米的土地，住宅、商业都有。被兼并的企业有些是活不下去了，卖部分或全部股权给大开发商；有些是因为政策调控，认为房地产市场不确定因素太多，不想玩了。
对大开发商来说，小企业手里的土地是价值的，土地款已经付清，并且近年“招拍挂”的土地都需配建保障房、商业开发，而小企业早年拿到的土地更加干净。
万科2011年中报显示，上半年万科共收购了十家公司，共付出约46亿元。其中的一宗交易为，广州万科以31亿元收购广州市番禺向信房地产有限公司100%股权，获得新光城市花园[消息价格户型点评][消息价格户型点评]项目。
随后，万科将该项目正式更名为“万科红[消息价格户型点评]郡翡翠”，该项目净用地面积约34万平方米，容积率1.68，建筑面积约57.2万平方米，目前已完工及在建开发面积约10.4万平方米，还剩46.8万平方米的建筑面积亟待开发。
据中原地产统计，十大标杆房企在2011年上半年的市场占有率已从2010年年底的9%升至11%。
中原地产认为，如何解决资金压力并消化库存，将是中小房企下半年的难题，降价求量或被并购抱团取暖应是目前的选择。预计全年房地产市场并购将超过120宗，全年交易额可能上冲400亿元高点。
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