[摘要] “每一栋楼，都代表着城市的形象。然而，“城市‘烂尾楼’，就像一个个‘脓包’，把这个城市的形象给抹黑。”云南省城乡规划设计研究院院长张辉的这番话很严肃。
“每一栋楼，都代表着城市的形象。然而，“城市‘烂尾楼’，就像一个个‘脓包’，把这个城市的形象给抹黑。”云南省城乡规划设计研究院院长张辉的这番话很严肃。
在过去的20余年间，因种种复杂原因，昆明种下了一座座烂尾楼的“病根”。据2005年一份官方公开的数据显示，昆明主城区内的烂尾楼（停工一年以上的房地产项目），达28栋。时至今日，得到解决的烂尾楼占绝大部分。随着昆明城市经济的发展及新一轮经济战略目标的角逐，复建后的烂尾楼，也相继被套上了金色的光环。
但这并不代表着，昆明完全走出城市“烂尾伤疤”的阴影，以华丽的外衣示众。
就眼下看，标志性的城市烂尾楼如鼓楼大厦，一栋高达29层的烂尾楼，从2000年停工后，至今依旧默默盘踞于城市的处，而无人问津。此外，在滇池路、人民西路、环城南路沿线，也不乏烂尾楼的存在。
A为什么烂？——投资关系、资金和政策因素
“城市烂尾楼一旦形成，不是想拆就可以拆除，想复建就可以复建，除非从根源上解决其背后的一些问题”，云南省城乡规划设计研究院院长张辉说，其形成的因素是多样性的。例如，合伙人投资关系矛盾，一方撤资；房地产商的资金投入不到位；政府的宏观调控政策；房地产项目投资人对区位定位不准；房地产项目规模，盲目过大等因素都可能导致烂尾楼的出现。
云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪也持上述的观点。他表示，在政策因素中，城市、道路规划过快、城市拆迁也会导致烂尾楼的产生。
从烂尾楼产生的时段看，主要为上世纪90年代。
在区域的分布上，据之前昆明市建设局及相关部门的调查统计，烂尾楼大部分位于北京路、人民路、滇池路沿线，且多数是99年世博会遗留下的“产物”。“城市烂尾楼多数是十几年前留下的，那个时候的行政管理体制、金融融资的方式、房地产管理的各项政策等都不到位。”张辉认为。
投资资金不到位
据了解，昆明绝大多数楼房项目，主要还是由于投资资金不到位。人们熟知的，如1995年西苑立交桥旁停工的铁路指挥大厦；1998年昆明市民航路与石安公路的交会处停工的城投大厦；1999年宝善街与护国路交会处停工的银德大厦；2000年停工的鼓楼大厦等较典型的几栋烂尾楼，都是因为资金链的断裂所致。
这些烂尾楼中，除了目前正在复建的铁路指挥大厦和一直处于停工状态的鼓楼大厦外，其它几栋烂尾楼已被成功解决。
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因债务纠纷停工
因债务纠纷停工的，如90年代的翠湖东路青街口的原碧波大厦，现太龙公馆；因经济纠纷停工的，如1999年，威远街与青年路交会处的护国商城；投资人关系矛盾，一方投资人撤资的，如北京路与东风路交叉口的时代广场，现金格中心。
B为什么一直烂？——转让应公平兼顾各方利益
每一栋楼都代表着城市形象。就像“滇池路南亚风情园的建筑，很丑。“这些建筑又不是什么有名历史建筑，政府为什么不去干预，为什么不拆除？”在谈到城市烂尾楼对一个城市形象带来的负面影响时，张辉表示：“在昆明，大多数烂尾楼是被拆除，复建的很少。”
“就穿心鼓楼这栋烂尾楼来讲，位于城市繁华地段，多年不能解决，除严重影响城市形象外，也是对公众利益不负责任的表现。”张辉说，对这些投资人应予批评，同时政府应作相应的惩处。从积极意义上讲，“应鼓励鼓楼大厦建起来”，“云南作为旅游大省，这些烂尾楼做酒店完全可以赚钱。”
从有利于解决城市烂尾楼的角度来看，张辉说，盘活烂尾楼要从积极的角度去看待，不要把其看作一个负担。对烂尾楼的转让，应该从一个公平的角度去看待，在其转让价格上，应兼顾各方的利益。
转让价格谈不拢
如目前正在复建的昆明铁路指挥大厦，为何一直得不到解决？据知情人介绍，该大厦在其停工的10余年间，原公司方曾积极寻找合作单位，与云南武警总队医院、云南官房集团等公司企业洽谈过，但因转让价格因素，最终谈判无果。
同样的，2000年停工至今的鼓楼大厦，从2002年开始，产权方云南农垦集团也多次寻求项目转让单位，与国内外上百家投资商洽谈过，但均未获成功。据之前传出的消息，其主要原因还是不少房地产公司或中间商，没有抱着一种公平交易的态度来谈，而是压低收购价。
但除上述因素外，市场方面的因素也影响着城市烂尾楼的解决。张辉说，就当前房地产的价值来看，大家都能看得到，一些原烂尾楼项目投资商故意押着土地，等着增值，抱有更高的利益期求，也就不利于烂尾楼的解决。
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无法还贷也不愿重建
此外，无法还贷也直接影响到原项目投资人对烂尾楼的解决能力。“以前楼房项目投资人是用土地证作抵押，来获得银行贷款。这样实际上是一种‘空手套’，楼房项目建到一半没钱了。想卖卖不了。随着停工时间的延长，其累积了10多年的贷款利息。他们自身已无法解决还贷，同时也不愿意来重建，这样就以烂为烂。”张辉分析道。
C怎样才能“复活”？——社会力量的参与和政府的介入
就以上情况而言，烂尾楼长期得不到解决，其根源还是一个利益的问题。对此，在其解决的途径上，“离不开行政的强制干预。”张辉表示。
2005年昆明召开GMS会议，为此，昆明市建设局及相关部门，也对城市烂尾楼进行了一次全面的摸底，并力促解决。期间，昆明主城区内在停的28栋烂尾楼，也受到业界的关注。因此到现在，可以说，大部分烂尾楼项目得到了圆满的解决。
城市烂尾楼影响着一个城市的形象和公众的社会利益，因而，在其解决上，应该让社会力量参与。云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪认为，对烂尾楼的解决，因资金和市场因素的，除通过寻找新的合作伙伴外，要转化市场和营销思路，实行资金重组；转让时，让有优势的企业来购买。张辉也表示，政府应做好牵线搭桥的桥梁作用。
近几年内，昆明多数烂尾楼得到解决，有政府的介入，也有社会企业的广泛参与。但是，对烂尾楼的处理方式及其原先预设功能的转变上仍不够灵活。
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可以改变原先的功能
对于一些已建盖成型的烂尾楼房项目，在处理时，如果还要去限制它原先预设的功能，已没有什么意义，也不利于它的解决，张辉认为，应从其结构和功能上着手。“烂尾楼完全可以改变它原先的功能，填补新的功能进去。比如烂尾楼原先预设是用作酒店，但现在不一定要把它用作酒店，可以改作办公楼、住宅或其它商用；改小户型结构用作其它等。”
政府应鼓励解决烂尾楼
解决烂尾楼，离不开政府的督办。政府部门应该积极地鼓励、引导解决烂尾楼，对那些积极解决烂尾楼的企业应给予政策优惠或其它方面的奖励。
对那些久烂，原投资人又无法解决的烂尾楼，“政府应该督办”，“通过行政、经济的手段来管理和控制，该批评的进行批评，该处罚的进行处罚。”张辉表示。他也表示，在烂尾楼的处理上，政府相关主管部门应成立专门的整治机构，联合“会诊”，同时也需要配套的政策法规作依赖。
另外，张辉认为，控制烂尾楼的产生，政府主管部门应该做好事前控制，而不是等一个项目开工后才来管控。一个项目开工前，可以查看投资人的资金准备情况；开工进度；绿化指标、停车指标、容积率指标等情况。也可以通过缴纳工程开工保证金、工人劳动工资及保险、规定工期等，来控制烂尾楼的产生。
他山之石
其实，对于城市烂尾楼的处理，在国内已经有很好的经验例子。
北京：采取了四种处理方法：一是调动开发商或社会单位注资，盘活房地产项目；二是对长期闲置、不能按期竣工的项目，依据有关法律法规收回用地；三是对属于违法违章建筑的项目，向法院申请“强制拆除通知书”，依法拆除；四是对关系清晰、产权明确而又确实无法重新启动的问题楼盘，申请到市土地房产交易中心挂牌交易，让新投资方注资激活问题楼盘。
上海：市、区两级政府成立了专门工作小组和招商中心，对停建缓建项目进行了逐一清理，分门别类加以盘活。种是为开发商寻找合作伙伴，获得资金后复工。第二种是由法院裁定或通过拍卖等方式，引进新的投资者接盘“烂尾楼”。
此外，也有大部分省市通过立法来解决城市烂尾楼。
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