[摘要] 记者23日了解到，几家主要信托公司的房地产信托发行已经暂停，接下来的暂停规定可能扩展至整个信托行业“如果说对商业银行房地产贷款量进行控制是对地产融资"关门"的话，那么此次对房地产信托的叫停就是"堵窗"。”一位接近银监会的人士对《经济参考报》记者说。
记者23日了解到，几家主要信托公司的房地产信托发行已经暂停，接下来的暂停规定可能扩展至整个信托行业“如果说对商业银行房地产贷款量进行控制是对地产融资"关门"的话，那么此次对房地产信托的叫停就是"堵窗"。”一位接近银监会的人士对《经济参考报》记者说。
据悉，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布之后，商业银行的房地产贷款量开始回落，但房地产信托贷款并未大幅减少，而是呈现量价齐升的态势。用益信托工作室表示，从发行量上来说，截至11月19日，信托公司共发行房地产信托1601亿元人民币。其中，7月至9月间单月都超过200亿元，10月为178亿元。而去年全年的规模也只有400亿元。从信托产品率上来看，8月、9月、10月这三个月房地产信托产品的平均预期率分别为9.80%、10.10%、10.57%，呈加速上涨趋势。
“信托公司给房地产企业的贷款规模很大，而且和银行开发贷呈现跷跷板效应。因此，如果要控制房贷风险，不仅要检查银行，也要关注信托公司。”接近银监会的人士表示，继今年7月银监会向各信托公司发出了房地产投资压力测试的通知之后，上周又下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司对房地产信托产品“逐笔”开展核查工作，各地银监局要在12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。据透露，在上周五银监会召集了几家近期房地产信托产品发行量较大的信托公司开会、再次提示风险之后，几家与会信托公司都纷纷暂停了房地产信托业务。
“已进入发行阶段的项目要尽快结束发行工作，未进入发行阶段的项目全部停止启动发行工作，至于房地产业务何时重启则尚未确定。今后，信托公司在发放房地产信托时也会更加谨慎了。”中融信托相关人士表示。
按照此前监管规定的条件，在房地产信托贷款的发放上，信托公司和银行已经完全一致，即项目必须“四证”齐全，开发商必须具备二级以上资质，自有项目资本金必须达到30%至35%以上。而信托公司的资金成本更高，项目管理的成本也会更高。如今显然监管规定更加苛刻了。记者了解到，房地产项目对各家信托公司来说都是重要业务，数量上大约占到集合信托计划的三成，但利润则占了半壁江山。
“要求会越来越严，但如果找到创新方式，信托还是有空间的，比如走向纯粹的股权投资等。”地产金融专家预计，如果监管部门对房地产信托融资的缰绳真正勒紧，市场上的房地产信托融资产品将锐减，在银行开发贷款仍被严控的情况下，开发商将被迫通过典当行、私募基金、民间高利贷等地下渠道进行融资。而信托公司如果要想继续进入不符合监管层条件的房地产项目，只有采用信托PE的模式，但这样的投资方式，不仅需要三年到五年的投资期限，并且完全浮动，风险较大。
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日前，银监会下发《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求各信托公司进行合规性风险自查，并要求各银监局加强对辖内信托公司房地产信托业务合规性监控和风险监控。
然而，地产信托再生新花样。日前，新华信托新成立了一只地产信托产品。与此前的地产信托产品不同，此信托计划推出了一个新的投资方式，即“购房折扣权”。
所谓“购房折扣权”，就是在信托计划终止时，投资者除了可以选择收回投资本金和方式，还可以选择行使“购房折扣权”。
投资者若行使购房权，则其信托资金以及预期可直接转为购房款，抵扣购房金额，并可享受折扣。新华信托的一位理财经理告诉记者，“这种带有购房折扣权的地产信托产品，目前仅此一家”。
一位地产专业人士则表示，“其实，这是开发商变相的卖房。”新招避监管？
资料显示，该信托计划规模为3.5亿元，期限2年。募集的信托资金将用于向深圳市兰江房地产开发有限公司购买其持有的深圳城盛房地产开发有限公司（下称“城盛地产”）75%股权的权，信托资金用于城盛地产位于深圳的某地产开发项目。
信托计划规定，投资金额在200万到300万元之间和资金超过300万的投资者，在不行使购房权的情况下，年化率分别为10%和13%。而如果行使购房权，则投资者在获得3%的年化率的同时，还分别可以获得8.8折和8.6折的购房折扣优惠。
前述地产专业人士告诉记者，此地产项目位于深圳市市中心附近，其附近楼盘的价格在4万元左右。
以200万的投资额为例，假定信托计划终止时，该楼盘房价为3万。投资者选择不行使购房权，则可获得两年共40万元的投资回报；如果投资者选择行使购房权，则可享受3%的年化，即12万元，同时享受8.8折的购房折扣则可省下近60万，合起来约70万元的回报明显高于不行使购房权。并且，投如资金越大则的差距越大。
“那个地块的房价几乎不可能跌到3万，所以很显然，投资者肯定会选择购房。”该地产公司专业人士表示。
地产信托暂停用益信托工作室数据显示，仅今年1-10月份间，信托公司共发行房地产信托1500亿元人民币。其中，7-9月的单月规模均超过200亿元，10月为178亿元。而2009年全年的规模只有400亿，平均单月33亿。
地产信托的过快发展，引起监管部门的注意。
刑成认为，这与地产信托业务规模相对较大有一定关系。虽然地产公司通过信托筹集的资金量同银行贷款的规模相比还是“九牛一毛”，但通过信托业务自身进行纵向比较，近期规模增长的速度较快。
数据显示，9月和10月份我国房地产信托的分别发行为49只和63只，占比分别为29.52%和30.73%。
平安信托一位负责人告诉记者，“目前我们已经停止发行新的地产信托计划，主要是因为要进行风险自查。”
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