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机构观点:买家被新政压抑偏向"一步到位"

昆明日报   2010-11-11 08:45

[摘要] 昆明中原地产于昨日发布了10月份昆明房地产发展月报,从已公布的9月份经济数据可以看出,我国经济依然保持较快增长,房地产投资继续在高位运行。

昆明中原地产于昨日发布了10月份昆明房地产发展月报,从已公布的9月份经济数据可以看出,我国经济依然保持较快增长,房地产投资继续在高位运行。

为进一步巩固房地产调控的需要,央行上调存贷款基准利率,同时,住建部发布通知,上调公积金存贷款利率。

在限贷令、限购令、限价令三项政策下,住房市场成交量回落,房价也明显受到抑制,开发商资金回笼压力增大,开始逐渐转向信托基金和国外资本进行融资,但是此次调控后一线城市的商品房成交量调整幅度低于预期,与首轮调控相比,调控效果较弱。

其中一线城市增减互现,商品房成交价维持低位波动,二线城市保持稳定。同时,由于一线城市受限购令的影响,部分投资客由一线城市逐步转向还未出台限购令的二、三线市场。

买家偏向“一步到位”

大而全物业需求增加

纵观昆明整体房地产市场情况,由于预售新政将于2011年1月1日起实行,商品房预售许可制度的进一步规范管理,加之受国家二次调控的影响,10月份大量新盘集中推出市场,前后共有13个楼盘集中推出向市场。

但由于受9月二次调控影响,购房的首付款和月供均有明显增加,使得市场上的投资性需求和刚性需求都受到一定抑制,住宅物业的销售率低于商业项目销售率。

同时,住房市场上改善型的面积销售率较高。

可以看出,受国家调控政策的影响,整体购房受影响程度较大,客户的购房需求、购房能力都受到较大影响。

部分改善型客户在置业时偏向功能较全、面积较大的户型,出现“一步到位”心理,从而导致大面积的物业需求增大。

土地市场成交下降

成交均价逼近7千

10月份,昆明一级土地市场成交大幅减少,只有2宗土地成交,成交面积315.39亩,分别为一宗住宅用地和一宗仓储用地,均属于盘龙区。

供应市场只2宗土地招拍挂。但9月土地市场出现大幅放量,11月初土地市场增量在不断增加。

从昆明房产信息网上的备案楼盘数据知,昆明共成交各类商品房6387套,环比上升30.4%,日均成交量为206套,成交均价为6522元/平方米,环比下降4.32%。

昆明中原策略中心监控数据显示,同9月相比,上月成交金额环比上升30.79%,成交面积环比上升36.69%,剔除经济适用房(子君村经济适用房)后的整体均价为6899元/平方米。

从整体来看,继9月出台二次调控政策之后,国家开始从宏观经济层面加码楼市调控。部分房价高企的城市开始陆续出台房地产市场调控细则,限贷、限购、限价成为本轮调控的有力手段,使投资需求和刚性需求同时受到抑制。

昆明中原策略中心分析,目前昆明尚未出台限购令,但受国家调控政策的影响,客户需求受到一定的抑制,同时部分投资客户转向投资商业项目,商铺和公寓项目明显升温。

并且在新的预售商品房许可制度实施前,开发商将会加快预售商品房许可证的拿证速度。将近年底,开发企业受业绩考核等因素的影响,预计年底开发商将增加商品房供应量,回笼资金缓解资金压力。

因此,商品房的成交量将出现上涨趋势,成交价格将平稳波动。

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