滇池新天地:昆明公园商业地产身价看涨

　　“云南民族村一间30平方商铺转让费就要20万元，而昆明动物园门口区域今年的商铺年租金较去年普涨了30%，一个25平米便民超市的年租金就要10万元，不过在此经营多年的商户并未因此撤出。”昆明动物园门口一商家如是表示。

　　记者近日从翠湖公园、昆明动物园、大观公园等旅游景区（公园）发现，这些依托景区（公园）派生出来的公园型商业地产（简称公园商业）越来越受投资经营者青睐，公园商业也身价骤涨。像昆明动物园等部分热点景区（公园）商铺租金已上浮30%，大部分景区的商户一个星期即可把当月租金赚回来，区位佳的铺位更是奇货可居，外人出再高的价也无人转租。

　　这种区别于社区街铺、大型商场、专业市场等的商业模式，为投资者创造的不单单是一次“掘金”，更是一场“淘金”。而近年来，随着翠湖钻界、金都商集以及即将出炉的滇池新天地等主题式公园商业的面世，为公园商业升级换代创造了更为广阔的投资空间和商业新机，同时，现有公园商业缺铺、缺群、缺题的“三缺”现状也给开发商带来更大的操作余地。

　　昆明景区公园铺面吃紧

　　盛夏昆明30°C的“体温”很默契地表达出时下昆明公园商业的投资热度逐日升温。在翠湖、在昆明动物园、在民族村、在世博园……昆明景区周边的公园商业成为众多投资经营户“垂钓”潜在消费客群的聚集地，来昆做普洱茶生意的张先生对公园商业早已垂涎多时，他看中了大观公园这块老年人休闲聚地，可惜园内暂无空铺，遂在园内搭起10平米临时帐篷做起了“夕阳生意”，他的入场费不比公园门口两侧的铺面租金低，1500元/月，这在昆明景区当中算是中等偏低的租金水平，开张20多天来，赚的钱不比其在专业市场销售点的少，“但来这儿淘金的潜力说不准要比专业市场里跟同行抢生意还要大。”张先生嘴里说着“摸着石头过河”，而心里已盘算着在这10平米的随时都被风吹日晒的帐篷里多呆长一些。

　　据了解，与昆明社区商铺、专业市场集中涌市不同的是，这些原本是上述商业地产计划中争取的经营商户偏偏将目光投向了昆明旅游景区、公园本就不多的铺面身上，这些主营茶叶、土特产等与旅游关系紧密的经营户大多与张先生一样抱有“在景区旅游客群中挖掘潜在商机”的想法。

　　看着昆明各旅游景区、公园商业价值伴随旅游经济逐渐渗透出来的“金水”，越来越多的商户及投资者瞅准了这块商源，这在某种程度上也催涨了公园商业的“身价”，早在3年前，翠湖公园商业铺面的整合优化、公开拍卖，最终大幅提升了翠湖商铺的租金和价格，也优化了经营前景。

　　据记者了解，云南民族村一间30㎡商铺转让费就要20万元，而昆明动物园门口区域今年的商铺年租金较去年普涨了30%，一个25平米便民超市的年租金就要10万元，不过在此经营多年的商户并未因此撤出，“这种景区边上的店铺本来就少，要的人又多，现在撤了以后想要回来就很难了。”昆明动物园门口一商家这样告诉记者。

　　记者在调查中发现，昆明有的景区（公园）铺量非常少，像大观公园、昆明动物园等，除去供一些旅客带孩子游玩的大型娱乐设施外，能给像张先生这样做旅游产品生意的公园铺面也就二三十间，而一些景区公园为避免园区商业化，也尽量压缩商户的入驻比率，商业人士告诉记者，昆明作为一个省会旅游城市，其公园商业的价值“金矿”并未充分挖掘出来，且价值被低估了。

　　公园商业“集群经营”未成气候

　　经营商户对公园商业情有独钟，但昆明现有公园商业“缺铺”现状导致“集群化”效应难以显现出来，因而未对游客形成特定吸引力，这在某种程度上也影响了园区商户的经营利润。

　　记者日前在大观公园、翠湖、昆明动物园、世博园、云南民族村、海埂公园等昆明部分旅游景区（公园）调查后发现，现有的公园商业规模并不大，铺面经营多以小便利店、小超市、小相馆、民族服饰以及工艺饰品店为主，店铺小、无主题、欠档次、分布零散、产品同质化、业态低端化、缺乏统一商业规划和商业整合等问题较为突出，公园商业犹如地摊“集散地”，对于商户经营无法形成一个整体号召力。

　　而旅游景区人流量及景区商业价值差异也进一步拉大了铺面租金差异。以大观楼和翠湖做对比，同样是入园口两侧位置，同样是饮品销售的铺面，大观公园一间约12平米店铺月租金1500元左右，而翠湖公园一间不足8平米的小铺面月租金达到了1万元，二者价差达10倍，“这是旅游景区（公园）价值对商业价值产生影响的最直接表现。”一位业内人士告诉记者。

　　另一方面，据云南红魔方房地产机构的一项调查数据显示，虽然公园商业旅游淡旺季收入落差不至于造成园区经营户亏损，但经营户反映，游客的增加未能使经营户收入大幅提升。该机构负责人李经理分析认为，其原因仍归结为景区公园经营户同质化的产品多、且没有统一的售价，造成了经营户之间不良竞争。此外，“现有公园商业没有形成自身鲜明特色；游客未对产品形成特定需求；没有充分发掘景区（公园）的商业价值；商业与景区（公园）的关系不协调；经营与服务方式不到位等原因，直接影响了现有公园商业发展及园区商户收入。”至祥研究中心总监李纯玉认为，如何实现景区（公园）的生态资源与地产资源、商业资源的有效整合是昆明公园商业可持续发展的当务之急。换言之，昆明公园商业需要有一个“主题”牵引。

　　价值挖掘尚需“主题”化运作

　　昆明旅游景区（如民族村、世博园等）与城市公园（如大观公园、翠湖等）的地产价值往往表现为自然资源与生态环境价值，如何通过一个商业模式更好地整合这种生态价值、地产价值资源，充分挖掘景区公园应有的价值潜力，是不少开发商及投资者共同关注的话题。而对于价值挖掘方式，业内人士均提到：公园商业需要一个“主题”作支撑。

　　对于公园商业的主题定位问题，至祥研究中心总监李纯玉的看法是，第一个层面上应该看景区（公园）与城市的关系，以及景区（公园）自身的特征，第二个层面应该看景区（公园）是收费的还是公开的，是现代的还是历史的，是纪念性的还是欣赏性的，不同的公园类型，对于商业业态的需求也不一样。“比如民族村是收费的，而翠湖是公开的；世博园是现代的，而大观公园是历史的。景区（公园）属性差异，势必引发公园商业在业态分布上有所取舍。”

　　从目前昆明公园商业的运作模式来看，一些开发商已开始尝试主题式开发，通过商业资源的整合与景区（公园）发展步调协一。例如，翠湖钻界通过引驻旗舰商家，吸纳了顶级时尚酒吧、龙润普洱、向日葵美食驿站等加盟，形成集音乐酒吧、情调俱乐部、餐饮、工艺品、品牌店于一体的高档消费场所，其30000元/平米的销售均价在保证与翠湖现有的自然、景观、人文资源相契合的前提下，也实现了自身商业价值。而位于滇池国家旅游度假区板块的金都商集主打“漫生活”购物村主题，以品牌购物、个性酒吧、触景美食、休闲娱乐、私人俱乐部等为主力业态，并以打造昆明最大的私人俱乐部为商业定位。值得一提的是，即将于5月推出的滇池新天地（位于云南民族村内）在上述两者的基础上，在公园商业主题上作了更进一步地挖掘。

　　商业尊重景区方可持续发展

　　对于公园商业这一商业模式，业界普遍支持的观点是，商业更多应当服务于景区（公园）的“休闲圈”功能，而不是将景区公园变成“商圈”，否则公园商业很容易在商业与景区公园的的关系上“失重”。换句话说，商业不能“越位”景区（公园）之上。

　　事实上，对于景区（公园）与商业之间的关系论辩在业界已是老话题，典型个案便是“翠湖商圈是个伪命题”的辩论，一方面开发商极力争取热点景区的商业资源，而另一方面则面对着对景区自然资源、人文氛围的保护与延续，要做到二者兼顾，自然需要开发商的自我克制。毕竟，商业与景区（公园）之间是唇齿相依、唇亡齿寒的关系——景区（公园）是旅游休闲用的，没人来，商业价值为零，公园商业无从谈起。而对于公园商业的整合、打造与振兴，要把握分寸及方式，过了，无异于一次破坏。

　　“不是依靠商业提升商业价值，而是景点价值提升商业价值，只有尊重景区景点、尊重游客才能赢得商业。”李纯玉认为，公园商业应当与景区（公园）之间建立良性发展关系，公园商业不该也不应当成为纯粹的商业。另外，只有提高商业的服务意识、规划意识和景点保护意识，这样，公园商业才会有一个更为良好的发展根基。

　　可以说，公园商业，是昆明商业地产发展及商铺投资的一支“潜力股”。不过也有业内人士认为，毕竟公园商业有着季节周期性以及寄生性（不具有较强的独立性）的软肋，因此，如何吸引足够的客流将是公园式商业物业今后生存的关键，在其运营过程中是否能够真正吸引足够的人流，并保证相当的购买力，成为该类商业能否成功的关键。

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