昆明楼市十·一备战，以“养”而谋后市

延续9月昆明房交会的热闹，“银十”又将迎面扑来。对于一贯在“金九银十”中出招的开发商而言，开发商到底做好了哪些准备，购房者是否会享有房交会期间的各种优惠呢？

记者了解到，房交会期间很多楼盘都推出了特惠房、多种折扣的优惠方式来吸引购房者，虽给楼盘促销带来一定的效果，但多位开发商私下告诉记者，整体来看用价格拉动市场的效果并不太明显。另外，受昆明人十·一黄金周爱出游的习惯影响，很多开发商比较看淡即将到来的十·一黄金周对楼市的影响。恒通广告公司总经理杨再潮认为，十·一黄金周将给疲惫的开发商一个休憩和调整的时间，开发商可能会在这段时间总结房交会的战果，稍作调整后，预计会在10月底或是11月推出一些新的营销策略。

这个十·一，开发商养精蓄锐

从记者了解的情况看，盘龙区、五华区、官渡区、西山区等主城区的楼盘，除了西山区新推楼盘森林湖在10月5日前购买有5%的优惠外，其余在售楼盘均没有实质性的促销动作，更多的楼盘是延续房交会以前的优惠。例如位于二环东路与白龙路交会处的金色俊园，房交会期间曾推出一定幅度的折扣优惠，但是房交会结束后，马上又恢复了房交会以前的销售模式。而百大地产的有关人士也表示，对于即将到来的十·一黄金周，他们不会推出专门的营销方案。

对于“金九银十”的看法，早在去年，实力地产策划部经理李勇曾告诉记者，传统的“金九银十”在昆明基本不存在。他认为，楼市的旺季应该集中在年底和春节前，因为那时是很多中小企业主以及大型企业的中高层资金回笼的时候。拓东路96号的项目负责人杨磊告诉记者，开发商最看重的是房交会给后市带来的影响。但是在今年楼市整体低迷的大环境下，今年的秋季房交会表现不是特别乐观，这对开发商的心理预期、新盘推售、营销策略等方面都会带来一些影响。因此，开发商看淡十·一也就不奇怪了。

昆明房地产业一资深人士告诉记者，以往每年的秋季房交会的确会为开发商带旺楼盘的推盘力度。但是今年的大环境如此，即便是刚刚过去的秋季房交会也未能给开发商加速出货方面带来实质性的改变。所以，开发商可能会借十·一黄金周重新修整，而后出招。

广告代理公司：我为十·一忙

相比开发商看淡十·一，记者却了解到许多广告公司、楼盘代理商正在为十·一连轴转呢。这是否透露出一个信息：在目前的形势下，谁也不轻松。无论是开发商，还是销售公司、广告公司的从业人员。

9月20日，聚锋商管公司总经理郑浩元一脸疲惫。他说，很长时间了一直在连轴转，真的很疲惫。这种疲惫来源于不仅正常的工作日加班加至午夜是常事，就连周六周天都不能休息。况且，在今年的大形势下，这种成倍的付出并没有得到等同的回报。“但是，还是要坚持”。

今年昆明楼市的变化让很多人的日子倍感艰辛。郑浩元说，相比去年，同样的收入却是成倍的工作付出，包括脑力和体力。6年了，郑浩元带领着手下的那帮兄弟，从昆明杀到州市，从州市反攻昆明，策划操作的很多楼盘项目都获得不俗的业绩。 “今年昆明很多楼盘项目的操作难度增加了，很多开发商，还没开口，就连连追问，你的推广能给我的销售带来多少额度的增加，能回笼多少资金？”郑浩元说，现在昆明楼市除商业项目稍好外，昆明的住宅项目，很多住宅楼盘的销售量下滑得很厉害。这给一直以按销售额的固定折扣点获取收入的代理公司也增加了很多难度。

郑浩元在考虑是否将工作的重心转至州市？ “无论是商业地产或是住宅地产，今年州市房地产市场的情况都要比昆明好得多。”郑浩元这样说。

优势时代舆论策划部总监蒋艳秋告诉记者，相比去年，今年很多楼盘的开发商都不喜欢广告公司擅长的概念营销，而转向了“务实”营销。很多开发商直接就要求其营销推广能直接影响到目标客户群。他们需要广告公司能在推广方案中直接突出产品的价值和性价比。这就给营销策划人提出了很多的考验，因为这个时候更是考验营销策划人的真功夫。首先得对产品非常熟悉，其次要对产品直接面对的目标客户群比较熟悉。然后再寻求契合产品特征和目标客户群的推广方案。所以十·一，更是考验各个楼盘的营销推广的真功夫了。她认为，可以预见的是，现在楼市对营销推广机构带来的挑战和机遇是并存的。

开发商应提升差异化价值

今年在市区一环内新亮相的一个楼盘，其开发商算是昆明楼市开发商中的一支新力军。趁着去年楼市狂热的余波杀入昆明楼市，开发商的背景有着有色金属的矿主背景，资金实力颇为丰厚，一连拿下了昆明的三个项目，10多亿的项目没靠银行一分贷款。这在很多开发商身背“银行贷款的重负、销售却不利”的情况下，这家开发商的生猛与“有财”，让很多开发商颇有些侧目。

不过市场并没有让这家开发商有同样生猛的回报。该开发商连续两次修改了其产品的定位，但是市场仍旧表现不热烈。这个楼盘迟迟没有开盘，该项目的负责人告诉记者，在大环境不好的情况下，不能等待，只能继续对市场做研究、不断细化产品的客户群。除此之外，别无选择。

恒通广告总经理杨再潮表示，作为多年从事房地产营销推广的策划推广公司，目前恒通广告正从销售代理和广告代理向楼盘的销售代理逐步转型。据悉，在任职恒通广告总经理之前的杨再潮，一直在从事楼盘的销售代理一线工作，因而对当前楼市的变化有着敏锐的观察力。杨再潮说，从目前昆明楼市的现状来看，很多楼盘的同质化比较严重，客户定位均比较相似，同类产品的竞争会比较激烈。从今年房交会参展楼盘的营销模式来看，多数以传统的折扣优惠、购房送礼包的形式来吸引购房者。在目前大形势不太好、市场观望较严重的情况下，这种单纯通过打折促销赠礼等方式，对购房者吸引力已很小。他认为，应该把楼盘的差异化价值提升出来，吸引潜在的、细分的客户。

十·一英雄榜

每个黄金周都会出现一个超级明星楼盘，这个十·一，是老将发威，还是新盘成为黑马？记者实地探访了昆明主城区的五华、盘龙、西山、官渡等四区，以及呈贡、安宁的新老楼盘的情况，在此为不同年龄、不同收入层次的购房者推荐五个楼盘。

上东城

地址：昆明市人民东路沃尔玛旁、东庄小学旁

开发商：泰兴隆地产、云锡地产 

产品类型：沿街商铺+商务公寓

均价：住宅6000元至18000元/m2，商铺起价1.2万元/m2

交房时间：2009年12月31日

推荐理由：今年上半年推出的上东城一期802套住宅已经全部售罄，目前二期（由上城御品、上城SOHO组成）正在发售中；地段是其竞争力。上东城处于人民东路、白塔路、东风东路、环城东路的包围之中，是昆明城东比较繁华的地段。人民路、东风路是昆明城区东西向的大动脉，环城东路、白塔路是昆明城区南北向的主干道。上东城置身其间，可谓是路路通。周边有20多条公交车线路，无论是自驾车还是乘坐公交车，都十分便捷。上东城周边金融网点云集，医疗条件极好，多个运动休闲中心就在附近。生活配套方面，有沃尔玛、昆明市图书馆、好又多、新知图书城、东华电信大楼等等。最值得一提的是，该项目周边名校林立。 

备选英雄：拓东路96号

金色俊园

地址：昆明市二环东路与白龙路交会处（佳园小区对面）

投资商：俊发地产  产品类型：高层住宅、商铺

可售套数：1000余套 交房时间：预计2009年年底

均价：住宅5700元/m2，商铺1.2万元/m2

推荐理由：地处成熟新迎片区和白龙片区之间，两边的成熟配套均可左右逢源；10多条公交线路经过；金棱河公园、昙华寺公园、世博园等均在方便出行之地。户型面积从50多平方米到140平方米不等。金色俊园属俊发地产成熟升级力作。目前专门针对年轻一族购买90平方米以下的可享有首付2成、贷款年限高达30年的实惠，另外贷款购房者还享有双周扣、合力贷、青春无忧还贷法等多种还贷方式。购房者还享有免费搬家、免费保洁等多种贴心服务等。

备选英雄：银海·领域、盛高·大城

银海·畅园

地址：广福路世纪城南门对面

开发商:银海地产  产品类型：小高层、洋房、别墅

均价：小高层4500元/m2，洋房6500元/m2，别墅1.5万元/m2

交房时间：预计2009年底

推荐理由：这是银海地产成立16年来升级版的成熟力作，银海地产将居住文化通过楼盘的建筑特色和景观绿化等方面一一展现，从这一个楼盘不难看出银海地产醇厚的文化底蕴。这里的景观属于比较原味的“巴厘岛”风味。

备选英雄：滇池卫城·橡尚

百大·城市理想

地址：吴井路与民航路交汇处

投资商:百大地产  产品类型：小高层

均价：一期小高层5800元/m2，二期不详

交房时间 ：一期为2009年

推荐理由：百大地产重返市区开发的城市住宅，算是百大地产成熟的升级版本城市住宅。城市理想地处吴井路成熟片区，周边生活、医疗、教育等配套非常成熟。而吴井路一带绿化良好、梧桐成林、环境清幽。城市理想紧邻CBD，出入收放自如。整个规划设计为围合式的城市庭院设计，让城市生活变得不再冷漠。

备选英雄：锦泰花园、云安·尚品

新亚洲体育城四期·星体花园

地址：昆明市新亚洲体育城内

开发商:星耀地产   产品类型：观景洋房

均价：4500元/m2   交房时间：2009年9月30日

推荐理由：城内10亿元的城市级配套设施，让生活、交通、休闲娱乐、医疗、教育等均得到很好的保障。目前星耀地产推出购房保障计划，让爱动摇的购房者多了一条选择的出路，如果自己感觉不太好，那么交房一个月后可以无条件退房。

备选英雄：华都、滇池印象

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