昆不同地块的差异大 价格优势助推边缘胜中心

上周四、周五，昆明市土地交易中心连续两天举行土地拍卖会。让人惊奇的是，连续两天的拍卖会，被拍卖的两块地却因为所处位置的不同而遭遇不同的结局：位于东南二环传统概念上的黄金地块，居然第三次流拍；而位于经开区传统概念上的边缘地块，居然受到3家公司青睐，最后成功卖掉。

东南二环地块第三次流拍

上周四下午3点，在昆明市土地交易中心，共有编号为J2008·006和J2008·007的经开区信息产业基地以及编号为KC2007·70号的官渡区东二环菊花立交桥地块3块地对外拍卖。结果，经开区两块地均以每亩46万元的价格顺利拍出，而东二环菊花立交桥地块地却第三次流拍。

虽然拍卖的土地有3块，但最受关注的还是KC2007·70号地块，该地块曾在今年4月4日和5月22两次流拍。直至当日下午3点10分拍卖会结束，仍无人对其报价，第三次流拍。

经开区地块三家争夺

上周五下午3点，虽然昆明市国土资源局二楼的交易大厅显得冷清无比——除了几家媒体记者外，观摩席上空无他人；在竞买席上，来自三买家（云南华升房地产开发有限公司、昆明经济技术开发区投资有限责任公司、昆明凯旋利商贸有限公司）的负责人三五一群分三块而坐，但在叫价时，三买家牛皮糖般紧紧相随，反而让人感觉大家是在争夺一块黄金宝地，与现场冷清的气氛毫不和谐。2840万！2890万！2990万！半个小时后，昆明经济开发区投资有限公司以3090万的最高价成功竞买。

此次竞买的编号为J2008·008地块，位于经开区信息产业基地，面积为74.302亩，规划设计条件为容积率不大于1.0，建筑密度小于35%，绿地率不低于45%。深圳至祥置业（昆明）研究中心总监李纯玉说，该地块楼面地价为623.9元/平米，加上建安成本为1854元/平米，以25%的基本利润来看，其每平米的售价为2318元。就目前的市场来看，2318元/平米的价格还是有较大的市场竞争力的，如果产品好的话，卖到3000元/平米问题也不大。“应该说还是有一定利润空间的。”

专家：价格优势助推“边缘”胜“中心”

李纯玉认为，东二环地块连续3次流拍，而位于经开区的地块在低迷的市场下仍有3家公司竞买，价格是最大的原因。他分析说，以今年流拍的地块比较，经开区地块楼面地价为623.9元/平米，大树营立交地块楼面地价为2100元/平米，菊花立交地块楼面地价为2280元/平米，加上建安成本其成本价分别为1854元/平米、3331元/平米、3510元/平米，以25%的基本利润来看，其每平米的售价分别为2318元，4167元、4387元。“可见，经开区地块的销售价格比其他地块有接近两倍差距，就是到了3000元/平米，还是有市场空间的，而其他地块的价格已在4000元/平米以上了。在市场普遍不景气的情况下，价格无疑占据着最大的优势。”

此外，他还认为，东二环地块遇冷还面临以下四大问题：一是区位不利——虽然位于二环边上，但立交桥无论是对居住还是商业都存在较大的不利因素，且较难规避，这增大了规划、建设和营销的难度；二是心理因素——消费者对立交带来的噪音和灰尘存在较大的心理抗性；三是营销难度加大——交通并没有给项目的开发带来有利的居住条件，也没有给商业带来良好的昭示和人流，这种不利因素带来的价格抗性和心理抗性，无疑加大了销售的难度；四是缺乏远景规划的吸引——二环的交通功能是不可能被取代的，未来的交通规划并没有对居住项目的开发带来多少利好，从远景上看，缺乏对客户的吸引力。

云南大学副教授周大研认为，经开区地块抢手主要得益于两点——政策优势和地理优势：地处经开区信息产业基地，对于房地产商来说，所得税方面能够得到优惠；另外，由于国家优惠的产业政策，随着时间的推移，很多企业将纷纷入驻，此处住房需求也会随之扩大；其次，该地块地理优势明显，不但昆曲、昆豫、石安高速公路途经此地，南昆铁路也相隔不远。与此同时，随着经开区配套逐渐完善，该地段的楼盘可在区域内或区域周边形成较好的居住氛围，树立起较好的标杆。对于开发商来说，该区域的开发是在整体上进行的，有着较好的规划，并且长期又有该区域土地的开发，容易形成规模和品牌效应，升值潜力和发展空间都比较大。

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昆明今年流拍3块地

从今年1月起至今，昆明市土地交易中心进行了多次土地竞拍，其中商业和居住用地共拍卖41块，成功交易38块土地，流拍3块土地。其中，位于官渡区东二环菊花立交桥旁的一块土地竟然分别于4月4日，5月22日和7月31日3次流拍。

以下为3块流拍土地情况：盘龙区白沙河片区内，面积86.958亩，用途为居住，容积率≤1.2，起拍价6956.64万元；盘龙区大树营立交桥旁，面积为40.04亩，用途为居住，容积率≤2.5，绿地率>40%，建筑密度<35%，起拍价14017.5万元；官渡区东二环菊花立交桥旁，面积27.55亩，容积率≤2.5，绿地率>40%，建筑密度<30%，起价为10469万元。

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