昆明房地产市场调研会昨举行 楼市接受“会诊”

一连串的数据足以让房地产市场“动容”：今年上半年，北京房屋成交量同比下挫38%；深圳前5个月住宅均价下降幅度接近30%；上海今年上半年虽然房价月均涨幅为1.21%，但同比房价月增速下降超过5%；远在西南边陲的昆明，上半年房屋成交量同比也下降了30%。

“谁才是挽救房地产市场的‘上帝’？”就在全国一线城市发出房地产救市呼声的时候，面对当前局势，昆明的房地产市场也变得焦躁起来。

事实上，对于当前与股市一样“越来越让人看不懂”的昆明房地产市场，昆明市政府一直关注着。昨天，一场由昆明市政府相关职能部门牵头的“昆明房地产市场调研会”在昆明举行。“2009年下半年，最迟在2010年，中国楼市会再度升温，房价和上证指数将出现新一轮的上涨。”在综合分析各项因素之后，参加昨天调研会的云南大学经济学院教授徐光远给出这样足以让房地产市场“为之一振”的预测。

望诊现状是理性回归

参加昨日座谈会的政府部门包括昆明市房管局、昆明市建设局、昆明市规划局、昆明市土地局、昆明市统计局等，所有与土地、房地产市场相关的政府职能部门都到齐了。“从这一点不难看出昆明市政府对昆明房地产市场的高度关注。”

“对于目前整个中国房地产市场的回落，没有必要太惊慌，它不仅仅只是政策累积效应和综合效应作用下的理性回归。”徐光远的话让参会政府官员的心定了下来。对此，徐光远从宏观经济的角度给予了详细分析。自2004年以来，我国的GDP增长率不断走高，与此同时，我国经济凸显出了一些新的矛盾，特别是2007年，我国的CPI不断上涨，通胀压力不断增大，尤为突出的是2007年我国房价出现了新一轮的上涨。以深圳为例，仅2007年房价便上涨了50%以上。针对这一新的矛盾，国家把控制通货膨胀、稳定物价作为宏观调控的首要目标，推出了一系列紧缩货币政策，即通过踩刹车的方法，希望放缓GDP增速来降低通货膨胀的压力，抑制物价房价大幅上扬的趋势。为此，国家也推出了一系列货币政策。徐光远认为，截至2008年6月底，不断推出和强化的货币政策已经取得了可喜的成果：2008年上半年，我国的GDP增长率已降至10.4%，比2007年回落了1.8个百分点。

“然而，任何一项经济政策都是一把‘双刃剑’。既然是不断强化的紧缩政策，既然是中国经济的整体降温，作为中国经济重要组成部分的楼市，随之出现一定幅度降温，无疑是理所当然的。”徐光远同时指出，为了防治中国楼市的泡沫，自2005年以来，建设部、中央出台了诸多强化中国房地产管理的政策和措施，面对2007年因经济偏热而带来新一轮房价上涨，2008年上半年的楼市回落，也可称作是政策累积效应和综合效应作用下的理性回归。

问、闻楼市“拐点”其实是幻想

当然，徐光远也不支持中国楼市“拐点论”。“每当楼市价格出现一点点的回落，总是被有的人冠以‘历史性的下降’或‘拐点’。其实这仅仅只是市场经济中价格围绕价值上下波动的最简单的原理。”

徐光远告诉记者，商品的价格总是围绕价值上下波动，价格与价值一致是偶然，不一致才是经常的，但是万变不离其宗，价格总是围绕价值波动，“就如同一指铅笔的价格不会发散得和一辆轿车一样贵，一幢别墅的价格也不会跌落得和一支冰棒一样便宜。“反观中国楼市，自1998年以来，中国的房价一路攀升，几乎没有出现过大的波动，“这其实是价格变化的特例”，这应该说才是中国楼市更加成熟的重要标志。”

“在中国楼市不尽如人意的情况下，使用‘拐点’的人往往将个人情绪、情感掺与其中，希望在某一时刻，中国的房价根本转折，只跌不涨。这无疑是一种幻想，对老百姓造成误导。”徐光远说，价格会涨就会落，会落就还会涨。而从楼市来分析，由于楼市的特殊性；由于地价是影响房价最重要的变量；由于土地的有限性；由于人口的不断增长和人类社会不断发展而形成的对有限土地需求的不断上涨，所以古今中外，人们清楚地看到土地的价值、房屋的价值总是在不断上涨的。“这是没人能改变的经济学的定律。”

徐光远对昆明房价也作了具体分析。2007年4月昆明春季房交会上参展的楼盘仅10余个，由于经济偏热，昆明的房价大幅上涨；而2008年昆明春季房交会参展楼盘多达40多个，由于一时间的供不应求，由于紧缩的政策和经济的降温，“金色俊园”率先跳水，每平米降价900元，“这也是在情理之中。”

切诊明年下半年楼市会走出低谷？

面对命运多舛的楼市，徐光远坚持一点：中国经济不会没完没了的下跌，中国的经济在波动中求得发展已是不争的事实。因此其预测到2009年下半年，最迟在2010年，中国楼市会再度升温，房价和上证指数将出现新一轮的上涨。

徐光远认为，为实现控制通胀这一宏观调控的首要政策目标，国家虽有微调，主流仍是保持从紧的货币政策，这一踩刹车的态势将持续到2009年的上半年。按照“经济是第一性，金融是第二性，房地产楼市是第三性”的经济学定律，股市、楼市都会在中国经济再度升温中走出低谷时再度上扬。因此，有理由认为，从现在至2009年5月这一期间，中国的楼市、股市均还将处于一种低迷的状态。“这对要买房的消费者来说，无疑是利好消息。”徐光远认为这一期间买房、买房者可货比三家，可挑肥拣瘦。但到2009年下半年，最迟在2010年，中国政府会结束紧缩的货币政策而推出扩张性的财政政策。而在中国再度升温走出低谷之时，随着中国经济的升温，楼市、股市也会再度升温。“到那时再买房、房价又会让购房者苦不言堪。”而对于房地产开发商而言，从现在开始不是卖房的好时机，2009年下半年以后，房子才可能卖出好价格。

药方开发商可先经营物业

那么，从现在直至2009年上半年这段期间，房地产商该何去何从？对此，云南财经大学房地产与政策研究中心副主任周大研倒是有个好的建议。

“现在开发商能做的，或许只能是自己经营物业了。”周大研表示，昆明也好，云南也罢，房价与成交量的低迷，都是地方政府和开发商短时间内解决不了的难题，那就不如把手里的房子打整一下，用来出租，“如果暂时把手里的房子用来出租，等市场反弹后再出售，或许是个不错的选择。”此外，周大研表示，经过这次调整，开发商、市民都会更理性、更成熟的看待房地产市场。对于开发商来说，“未来不能只开发单一产品，可以搭配着来，住宅地产、商业地产、旅游地产等，都可以尝试开发，当市场波动时，增强抗风险能力。”

当然，任何人都不可能是房地产商的“上帝”，真正的“上帝”其实是自己。因此，针对今年上半年昆明房屋交易量同比下降30%这一“不成比例”的现状，徐光远建议昆明的房地产开发商减缓投资力度。而谈到呈贡新城高校住宅的建设，徐光远认为，如果全部一起开工，无疑会加剧昆明房地产市场供过于求的状况，因此建议政府对此进行规范和协调。

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