低密度物业 拐点中的救命稻草楼市回暖的杀手锏

低密度物业为何逆市上涨

商品的价格由供需关系决定，但有一类商品却不受支配，并非供求规律消失了，而仅仅是因为供需关系在此被远为放大，它们是需大于供，大到令供需定律失效。它们就是奢侈品。在楼市，豪宅或者说高端低密度物业就是奢侈品，价格远高于普通住宅，在政策调控之际，其价格、销售速度似乎独立于大市之外，自成一个市场。

据北京、深圳、上海等地的统计显示，尽管2008年前四个月，普通住宅和低密度物业的成交量仍然远低于正常年份，但在成交价格方面，低密度物业却不同于普通住宅小幅小调的走势，数据波动平稳，有些城市好略有上扬。

低密度物业市场的平稳表现起源于政策持续调控。过去几年国家对于低密度住宅的严格控制，以及70/90政策对大套型房屋的限制，使得低密度物业在产品类型的供应上严重萎缩，从而使开发融资难、获得用地难、使低密度物业成为稀缺。

中产住宅的风险与危机

2000年开始，为了迎合新兴的住宅消费需求，开发商把部分住宅包装成“中产住宅”。与好包装的月饼价格不菲同理。于是，中产住宅就变成了一个被开发商用来忽悠中产阶层的包装。

如今，“中产住宅”在昆明遍地开花。其间好品质的项目，也取得市场青睐。但开发商们没有想到，他们精心营造的“中产住宅”即将在楼市严冬中逐渐走向穷途末路——“中产住宅”处于高端低密度物业与中低档住宅之间，占据一定程度的稀缺资源，但价格要相对占据永久性资源的低密度物业要低；而就品质来讲，也不一定就比中低档住宅高出许多。就是说，它处于楼市消费的中间部分，比低密度物业不足，比经济适用房又有余，处境尴尬。

这样的本质特征造成中产住宅，在房价不断上涨，建筑成本增加的背景下，形成了质量趋同于中低档住宅，而价超于值的现实。而当遭遇楼市“拐点”，房价仍然坚挺的有价无市的状况，中产住宅在楼市风险最大。

揭开低密度物业热销的秘密

中产住宅不是一个完善的产品。稀缺、珍贵、舒适……能够将这些词全部用在一起来形容的，恐怕也只有低密度物业。

那谁又是昆明最好卖的低密度物业？从较早的马可波罗半岛、阳光海岸、湖畔之梦，到稍晚的列农溪谷等，个碧石在低密度物业方面的精深专业技术，帮助昆明开发商获得丰厚利润，也第一次让昆明人真正意识到低密度物业的高品质、高保值升值性能。从此强调对稀缺性自然景观的占有，强调先进生活方式的低密度物业，逐渐成为许多开发商的终极开发理想。2003年，个碧石更与多家品牌开放商深度合作，昆明迎来低密度物业开发黄金年代。公园道I号、世博生态城，这几个口碑极好的别墅，极大延展“好房子需要优越环境”的理念，直接带动一个新兴板块——世博国家公园板块的崛起，也使昆明低密度物业第一次站到全国的高度，项目热销盛况可想而知。

未来的楼市，风险虽在，机遇犹存。所谓的中产住宅可能会从奶酪变成烫手山芋，而经济使用性住宅的开发名单中，众多的开发商将很难分得一杯羹；高调广告推广、变相促销、大额降价等销售手段，对于逐渐理性的购房者，作用越来越势微。所以说，只有科学的前期研发、准确的项目定位、专业的规划设计、有效的广告推广、缜密的组织销售，才是开发商手中的“救命稻草”，并最终成为刺激整个楼市回暖的“杀手锏”。

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