昆明旧楼改造新楼盘项目 激活了近10个“新盘”

以小户型为主打、投资客居多、产权不足70年……这些都是旧楼改造项目的特点。目前，昆明市场上有中央后街、果壳中的宇宙、糖果公寓、海埂驿站、银景天都等近10个旧楼改造项目在售。那么，旧楼改造项目的投资有何风险？对此业内人士提醒，买产权式托管改造楼盘风险大，购房者要谨慎。

旧房改造项目优劣各半

旧楼改造项目，是指开发商将一些旧楼项目，进行重新定位、包装后再度推出市场，进行二次开发。开发商可以将其改造成住宅产品，也可以打造成商业产品。

走访了多家改造项目后记者了解到，旧楼改造项目多以小户型为主打，总价不高，地段好，周边配套比较成熟，并且投资客占多数。另外，由于是改造项目，产权一般不足70年，只有40年左右的使用年限。此外，绿化率不高，除了多数会引进酒店式公司打理外，不会设置别的内部配套……

近年来，旧城改造项目不断增多。并且，区域分布也更加广泛。以前以一环内居多，目前则以一环外二环内数量较多。在近10个在售的旧楼改造项目中，除太龙公馆位于翠湖边外，果壳中的宇宙、糖果公寓、东陆座、永明溪苑、海埂驿站、银景天都等都在一二环之间。除了分布区域的变化，改造形态上也有了不小的变化。原来主要是在功能不变的基础上，进行整体翻新，低端变高端，现在则多为“大房改小房”“住宅改商业”，从单一功能走向了综合改造，并增加园林、生活配套等方面的设施。另外，受整体市场的影响，今年旧楼改造工程，更加注重室内的装修，楼体的包装。比如，果壳中的宇宙精装修用的多是品牌家电和家具等。

但是，尽管各大开发商都下了苦功夫，受楼市低迷的影响，各旧楼改造项目的销售也各有千秋。据了解，糖果公寓由于所在区位好，周边配套较齐全，销售不错，目前仅剩下5套。而有一些旧楼改造项目，在同样的销售周期下，仍剩下不少套房源可选择。

改造为何成为“香馍馍”

旧楼改造项目优势在哪些方面呢？为什么旧楼改造项目越来越多？走访中，不少开发商表示，相比新楼盘的操作，旧楼改造项目的资金压力更小，风险也小了很多，一些小的地产公司容易选择旧楼改造项目。至祥置业（昆明）研究中心总监李纯玉也指出，旧楼改造项目具有建设周期短、投入少、资金回笼快、地理位置优越、交通便利等优点，这使得它成为了不少开发商眼中的“香馍馍”。同时，他指出，旧楼改造也有弊端。比如，由于项目开发较早，容易存在产权、安置等历史遗留问题，手续比较复杂；原有建筑结构滞后，户型设计受限，会给工程改造和安全性能带来难题；在容积率、建筑密度等方面，受城市规划影响大……另外，李纯玉认为，在城市建设过程中，旧楼改造项目也发挥了重要作用。比如，保留了城市古老建筑，利于城市历史文化的传承等。

此前在接受采访时，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研也指出，与通过拍地获建的新楼盘相比，开发商可以节省诸如规划、审批等不少程序和时间，只需投入少量资金，就能获得很高的投资回报率，其获利具有“短平快”的特点，也是如今昆明催生不少改造楼盘出炉的原因所在。

■业内观点

买产权式托管改造楼盘风险大

玛雅房屋云南总部市场部专员李海认为，旧楼改造项目是对资源的重新整合。但是，这种楼盘也存在一些问题。特别是一些产权式的改造公寓，引入酒店管理公司打理，返租给业主，后期容易出现纠纷。这种情况下，管理公司能否经营下去是一个问号。

如果打算自住，李海建议购房者最好不要买产权式托管的改造楼盘。如果是因为不能承受高房价，而打算购买旧楼改造项目的小户型，他建议购房者考虑新盘的小户型，“它们的总价也不高。尤其是在国家大力推进小户型建设的情况下，新盘内的小户型比例还是比较大的。”

另外，他告诉记者，与一手新房相比，旧楼改造项目由于本身体量不大等原因，一般宣传力度不大，所以导致知名度不高，销售情况不如一手新房。同时，不少人有“旧楼改造楼盘是旧房，不愿意住旧房”的心理，也影响了旧楼改造房源的成交。而与二手房相比，品质高、地段好的旧楼改造房源，则比较有优势。

地段的选择很关键

与任何置业、投资方式一样，地段的选择同样很关键。李纯玉建议，除了地段，如果是自住的话，购房者需要考虑以下问题：产权是否清晰，使用年限还有多长；项目的区位规划，现在和未来的发展是否有冲突；产品的优劣，包括建筑结构、外立面、建筑材料、工程工艺、装修状况等方面，是否存在质量问题；建筑结构以及水电等配套的更新情况如何，是否存在安全隐患。另外，由于旧改项目受到原有建筑结构的制约较大，户型结构是否合理也要关注。而如果拿来投资的话，投资回报周期的年限等要素尤其需要考虑。具体来说，如果项目为住宅产品，还需要考虑物业的升值潜力、出租和转手等方面的问题；如果是商业项目，则要特别关注经营方式、经营业态、投资回报率等。

另外，对于开发商而言，则要做好项目前期的投资可行性分析，弄清楚项目的价值所在和潜力所在，合理设计改造用途和结构。还要充分了解政策信息，把握政策利好条件。

正方好处多于坏处

虞女士媒体工作者

几个月前，我买了一套旧楼改造的户型。旧楼改造项目与新盘有很多不同。为什么选择旧楼改造项目，我的想法是：这些改造项目一般所处的地段好，周边的配套也比较成熟，所以生活较为便利，上班或者走亲访友也方便；项目多为小户型，总价不高，不想住了，也容易脱手。当然，旧楼改造项目也有它的缺点，比如用地性质多为商业用地，以后用水、用电是否会按照商业标准收费。总体看来，我认为旧楼改造的项目利大于弊，好处多于坏处。

先天缺憾多反方

蒋先生经营家具生意

旧楼改造项目有先天的缺憾。首先是不好改造。很多项目都是由商业项目改造而成，原来的很多管道、承重墙等都很难撤掉，再加上空间受限，容易造成黑卫、黑厨，给居家生活带来不便。另外，如果打算投资旧楼改造项目，我的感觉是未必都能租上好价钱。一手新房在格局、户型、采光等方面都有优势，这些是旧楼改造项目所没有的。当然也不可否认，旧楼改造项目也有它的优点。但是，还是买个新房稳妥些。

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