务实重成效 昆明以科学发展观指导国土资源管理

新闻面对面

近日，昆明市国土资源局刘宁副局长坐客昆明人民广播电台《春城热线》栏目，与广大市民进行零距离沟通和交流，现场回答群众关心的热点问题，并结合我市国土资源管理的实际，探讨了一些群众关心的话题。

为让广大读者更深入地了解国土资源管理工作的有关方针政策，本报记者就市民所关注的热点、难点问题采访了市国土资源局副局长刘宁。

话题1：

土地资源保护与开发并重

问：您好，刘副局长。今年第18个全国土地日的宣传主题是：“坚守耕地红线，节约集约用地，构建保障和促进科学发展的新机制。”在这一宣传主题下，随着现代新昆明建设步伐的加快，城市的发展需要开发大量的土地资源。您认为，土地利用如何做到合理规划？又该如何保证土地的供应量呢？

答：土地利用规划是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性在时空上进行土地资源合理分配和土地利用协调组织的综合措施。土地利用规划的编制，主要是根据国家经济社会可持续发展的要求和我市自然、经济、社会条件对土地开发、利用、治理、保护在空间上、时间上所作的总体战略性布局和统筹安排。目的在于加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，促进经济协调发展。要做到土地利用的合理规划，必须坚持以下原则：

一是严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；二是提高土地利用率；三是统筹安排各类、各区域用地；四是保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；五是占用耕地与开发复垦耕地相平衡。此外，在编制土地利用规划过程中，还要遵循政府组织，专家领衔，部门合作，公众参与，科学决策的原则。

土地供应量是在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，结合全市“十一五”规划、经济社会发展状况和现代新昆明建设实际，认真总结上年度土地供应和分析未来一至两年内土地市场的供求变化情况后，科学确定土地供应的规模，并适时调整土地供应的总量、结构、方式、节奏和时序，优化土地供应的结构。

问：开发与保护现在看来是土地管理中一对难以调和的矛盾，作为国土资源管理部门，又是如何处理这种矛盾的呢？

答：昆明市作为一个土地资源相对有限的高原城市，我们历年来高度重视并严格贯彻保护耕地的基本国策。一是严格执行土地利用总体规划和年度计划，按规划和计划依法组织实施土地的审批、供应；二是与各县（市）区政府签订耕地保护目标责任书，将保护的责任落实到基层、落实到农户、落实到地块；三是深入落实耕地占补平衡制度，切实加大土地开发整理力度，正确处理好保护与开发的关系，将土地开发整理与农业产业结构调整、矿山废弃地恢复整理、地质灾害防治、村庄整治、扶贫攻坚等相结合，形成了昆明独具特色的新模式。通过依法按程序审批、严格的责任考核和耕地的开发、整理等措施，耕地保护的目标得到较好的落实。

在土地开发利用上，我们始终围绕市委、市政府现代新昆明建设的用地需求，遵循“突出重点、区别对待、有保有压”的原则，按照集约、高效用地的要求，优先保障和服务于重大市政基础设施建设和项目开发建设用地需要，将有限的资源投向重点区域和重点项目，为新城建设、工业发展、产业结构调整、四创工作、滇池治理等用地提供优质服务，切实提高执行力和落实力。

总之，我们始终坚持“在保护中开发，在开发中保护，保护与开发并重”的原则，做到有保有压，妥善处理资源保护与开发建设的关系，切实转变土地利用方式，促进土地节约集约利用，提高土地资源对全市经济社会可持续发展的保障能力。

话题2：

基准地价不会影响商品房价格

问：今年5月，昆明市国土资源局就主城区土地定级与基准地价更新举行听证会。与原基准地价比较来看，商业用地各级别基准地价平均提高了10.69％，住宅用地基准地价各级别平均提高了35.55％，工业用地地价平均提高了7.44%。请您给我们解释一下，什么是“基准地价”？

答：好的。基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域的平均价格。此价格作为土地出让、评估、测算的参考基准。制定基准地价定期更新制度是政府进行地价调控、宏观管理，把握城市地价新的动态分布规律和变化趋势，科学决策的重要手段。我市新一轮的基准地价更新工作已完成，已通过了市政府常务会审议，近期将进行公布。

问：基准地价提高了，是否意味着商品房的价格也会水涨船高呢？老百姓购房的负担是否因此而更大了呢？

答：这是大家比较关心的问题。我先解释一下基准地价为什么会进行了调整和提高这个问题。

目前，我市土地级别和基准地价一直沿用2002年经市政府审批公布的基准地价，随着我市经济社会的发展，城市环境、人居环境和基础设施配套得到了及大改善，城市面貌焕然一新，我市中心城区的区位优势更加强化，城市中心区范围内的土地交通和经济地理区位得到显著提高，对城市土地级别和土地价格的提升产生了巨大的影响。原有的基准价格已远不适应我市经济社会发展的需要，不能体现我市土地的资产价值，为此，我们按国家的规定，进行了基准地价的更新工作。

商品房的特点是具有商品性，商品房价格取决于市场需求，由市场定价。基准地价调整提高了，也就是土地取得成本增加了，是否意味着商品房的价格也会水涨船高？我认为不会。房地产用地供应是通过公开的市场配置机制来进行的，土地取得成本的增加，并不会对房地产用地公开招拍挂价格带来多少影响，即不会因为建设用地取得成本的变动而影响市场价，最多就是压缩了房地产商的利润空间和政府的收益部分。此外，房屋价格由土地成本、建安成本、税费和利润四个部分组成，地价的变化会影响到房价，但仅是构成房价的一个因素，所占的比重不大，而真正影响房价的高低的主要是取决于市场供求，如果商品房市场需求大，即使是成本很低，房价该多高还是多高。所以，基准地价调整提高了，不会增加老百姓的购房负担。

在此，我要慎重地说，我们一定要警惕房地产开发商利用基准地价的更新调整，恶意抬高房价的想法和做法。

话题3：

防治结合建立完善防灾体系

问：今年6月，市政府决定，从今年起，昆明市计划用三年时间清理整顿滇池流域及安宁市的地下水井。这意味着政府将用行政干预这只强有力的手，拧紧昆明地下水的阀门，保护这一极其珍贵的水资源。滥采地下水会导致怎样的后果？又该如何科学合理的利用和保护地下水资源呢？请您作一下这方面的具体介绍。

答：地下水是人类赖以生存和社会发展的重要基础。随着生产的发展，开发利用地下水引起的问题日益突出，滥采地下水会导致断流、湖泊干涸、地下水污染、岩溶塌陷、漏斗区面积不断扩展、地面沉降等。为此，我们加大了地下水的清理整顿工作：

一是强化依法管理，完善取水许可。对滇池流域及安宁市采取总量控制，定额管理的措施，有效削减取水量；

二是按照“先供水后封停”的原则，开展地下水井封闭工作。在滇池流域及安宁市封闭未经批准擅自开挖的地下水井、自来水供水管网覆盖区域内的地下冷水井和限采区内不具备开采条件的地下热水井；

三是加大执法力度，规范地下水利用行为。进一步加大执法力度，加强监督检查，彻底杜绝违法取用地下水的行为；

四是建立长效管理机制，实现地下水资源的合理开发利用。现我市已启动《昆明市地下水资源综合利用规划》的编制工作，划定允许开采区、限采区、禁采区等地下水功能区，建立地下水管理地理信息系统及地下水动态监测系统，建立长效管理机制，实现地下水资源的科学保护和合理利用。

问：我们昆明是地质灾害较为严重的地区，且种类多、分布大，危害大。崩塌、滑坡、泥石流等地质灾害汛期常有发生，并以其造成的危害多、损失大，且具有突发性、群发性、多发性和影响的持久性等特点，在各种自然灾害中占据突出地位，尤其是东川区、禄劝县、寻甸县三个县、区，既是昆明市贫困县，更是地质灾害高发的地区，地质灾害严重威胁着人民生命、财产的安全。“如何预防”也成为市民关心的问题，请刘副局长介绍一下。

答：昆明地处滇中高原，最高处达海拔4400多米，最低处只有700多米，北部地区山高、坡陡，河谷深切，南部喀斯特地区荒漠化迅速。山体滑坡、崩塌、泥石流等时有发生。据统计，2007年全市共发生地质灾害228起，造成4人死亡、7人受伤，成功预报地质灾害9起，避免人员伤亡437人、避免直接经济损失249.5万元。今年上半年，全市共发生地质灾害3起。为减少地质灾害给人民群众造成的生命财产损失，我市认真遵循“以预防滑坡、泥石流为主，以预防预报为主，以灾害避让为主”的“三为主”方针和“防治结合、专兼结合、工程治理与生物治理结合、重点建设规划与灾害防治规划相结合”的“四结合”原则，建立健全了应急预案和预警机制，以最大限度地降低人民群众的生命财产损失为目标，以建立完善的防灾体系为突破口，确保人民生命财产安全。雨季汛期，采取群测群防、发布地质灾害预警预报信息、发放“两卡一书”、加大巡查和检查等措施，确保安全。在地质灾害隐患区，24小时专人值班巡查。对一些地质灾害频发，隐患大的地区，则采取搬迁方式解决灾害威胁。

话题4：

占地开发时间原则上不得超过三年

问：俗话说：民以食为天，食以耕为源，耕以地为本。近日有媒体披露：江苏省一些地方土地抛荒现象严重，一片片昔日的良田，征收后或以租代征后却久久不见使用；一块块耕地上建起了围墙和厂房，却又长期不开工生产……这令众多失去耕地的农民深感不解和痛心。城市和经济的发展，需要合理占用一部分耕地，但也要重视防止盲目和过度征收、圈占耕地，致使土地抛荒、闲置。目前，我们的问题是：在土地资源稀缺的今天，如何切实有效的保护耕地？

答：刚才你所说的其实就是土地闲置的问题。类似的问题昆明个别地方、个别企业也不同程度地存在。针对土地闲置的问题，市委、市政府和我局都高度重视，市政府已制定并出台了《闲置土地处置办法》，自今年7月1日起施行。目前，我局正在结合《闲置土地处置办法》的出台，认真研究和制定闲置土地的清理方案，待上报市政府通过后，将在全市范围内开展闲置土地的清理和处置工作。除了对已实施土地供应的土地进行清理外，我们还从源头进行防范，以更好保护有限的耕地资源。

一是加强规划计划管理，发挥土地利用总体规划的“龙头”作用，依据我市国民经济和社会发展计划，统筹安排和指导各业用地，与此同时，积极利用土地供应计划对建设用地规模、布局和总量的控制作用，不断优化土地利用结构。

二是严格土地管理，从严把好土地供应关口。从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度，严格用途管制和土地使用标准，强化建设项目用地规划预审和跟踪管理，切实保护好耕地特别是基本农田。对国家产业政策明确禁止供地类项目坚决不供地，对限制供地的设定限制条件。建立健全土地供应集体会审制度、公示制度等。

三是强化用地合同管理。在今年市委、市政府出台的《关于深化土地使用制度改革加强土地管理的决定》中进行了明确，土地出让合同和划拨决定书必须严格明确建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、出让价款、缴款时限、违约责任等内容。建设项目供地后必须按合同约定或者划拨决定书规定的期限开工，工业用地半年之内必须开工，其他用地一年之内必须开工。每宗地开发建设时间原则上不得超过三年。对未按合同约定的开竣工期限开工或完成建设并申请竣工验收的，严格追究违约责任，责令支付违约金直至收回土地使用权等。今后，我们将在具体的工作认真贯彻落实，切实加大批后监管力度。

话题5：

二手房没有

土地证不能交易

问：办理住房土地登记手续须提供哪些资料？

答：办理土地登记手续需提供以下资料：一是权利人身份证或户籍证明（原件、复印件）；二是房屋所有权证（原件、复印件）；三是《个人已购住房用地申请表》（到办证窗口所取）；四是申请登记住房所在小区（或单位）从未办理过初始登记的，还应提供该宗地的土地证书或用地批文。2004年4月21日后批准开发建设的住宅，开发商还应提供竣工验收平面图。

问：办理住房土地使用权变更登记要提供哪些资料？

答：办理个人已购住房土地使用权变更登记提供以下资料：一是土地使用证（原件）；二是经公证的购房合同（原件）；三是当事人的身份证或户籍证明（原件、复印件）；四是变更登记申请表（到办证窗口索取）；五是土地使用权类型为划拨的，需补办出让手续后再进行变更登记。

问：昆明市国土部门办理城镇个人已购住房土地使用权登记的窗口有哪些？

答：为方便群众办事，我们在主城四区共开设了4个办证窗口，要办理城镇个人已购住房土地使用权登记的群众，可以到辖区所属的便民服务中心国土窗口进行办理。具体为：

——五华区便民服务中心国土窗口：安康路104号，电话4154519；

——盘龙区便民服务中心国土窗口：庆云街199号，电话3146259；

——官渡区便民服务中心国土窗口：关上双桥路322号，电话7169952；

——西山区便民服务中心国土窗口：西昌路77号。电话8185930。

问：为什么要开展城镇住房用地登记发证？

答：完整的房地产权，应包括《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，二者缺一不可，《土地管理法》和《房地产管理法》对此都作了明确规定。但目前许多居民在办理了《房屋所有权证》的同时，却未办理《国有土地使用证》，土地产权不明晰，使自己的合法权益得不到保护。开展住房用地登记发证工作就能很好地解决了这一问题。

问：二手房没有土地证可以交易吗？

答：不可以。房屋合法的标志是拥有土地证和房产证。当前社会上还有些房屋因纠纷、债务不清、权属不清、用地手续不完备等原因不能领取土地证。因此，购买房屋时千万不要贪图便宜或听信所谓的“承诺”，而购买没有土地证的房屋。

问：为什么有的房屋领不到土地证？

答：《云南省土地登记条例》规定，有下列情形之一的，土地行政主管部门不予土地登记：（一）申请登记的土地不在本行政区域区的；（二）不能提供完整资料的；（三）不能提供合法有效证明的；（四）土地权属来源不明的。

受理土地登记申请后，有下列情形之一的，土地行政主管部门应当中止登记：（一）土地权属争议尚未处理的；（二）违法用地尚未处理的；（三）依法查封土地或者地上建筑物、附着物而限制土地权利的；（四）法律、法规规定中止登记的。因此，若有以上情况的房屋就可能领不到土地证。

问：土地证和房产证面积为什么不一致？

答：土地证载明的是该房屋在宗地中可分摊拥有的土地使用权面积数量（独自使用除外），房产证上载明的是房屋的建筑面积数量。即：土地使用证记载的面积为分摊的共用面积，在宗地范围内没有确定具体位置，而房产证记载的是房屋建筑面积。

问：假如一套房子没有办理土地证，今后会有什么后果？

答：原《土地登记规则》规定，土地使用者、所有者凡不按规定申请初始登记的，以非法占地的处理法论处；凡不按规定如期申请变更土地登记的，按违法用地处理。因此，单位和个人应该主动申请土地登记，领取土地证。

问：居民住房的土地使用权到期的该如何办理？

答：我国新颁发的《物权法》第一百四十九条中规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。

问：个人已购住房申报登记后超过受理时限仍未领取到土地证是什么原因？

答：主要有以下几个原因造成超时限问题：一是中介机构接受业主委托后未及时备齐申请资料并向国土行政部门申报；二是个人用户直接向国土行政部门申报的，国土部门在登记发证中原用地或持证单位不予配合或国土部门在调查中发现该宗土地权属来源不清甚至属于违法用地的；三是我市直管公房经国土与房管部门协调，已联合发文规定，由房管部门委托中介机构进行个人土地证登记申报；四是土地登记其它不予登记的情况。

问：办理土地证书需要多长时间？

答：在要件资料齐全的提前下，10个工作日内办理完毕。

问：市民可以在农村购买房屋吗？可以办理到土地使用证吗？

答：不可以。依据《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的相关规定，农民集体所有的土地使用权不得转让，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。根据以上法律法规，市民不可以在农村购买房屋，若买了房屋，国土部门不予其办理土地使用证。

问：能否在自家的承包地上建房？

答：不可以。根据《土地管理法》等相关法律法规的规定，承包地上不能建房。

问：房地产开发商如何为业主办理土地证？

答：作为房地产开发商有义务为小区业主办理个人土地使用证。在相关资料齐全的前提下,开发商可以委托有资质的中介机构代办小区的土地使用证，也可以携带有关办证资料直接到所辖区的国土资源局便民窗口办理。文/本报记者罗顺英

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