总部经济拉动京城商业地产需求 两年内租金持续上涨

在车水马龙的北京东二环路旁，一栋栋大型商务楼宇拔地而起。

“一栋一栋写字楼的背后是什么？它是一种经济体，由总部及其带动的会计师、律师、金融保险这些服务业形成，这个经济体不同于我们看到的经济开发区一个一个的工厂形态。”北京市社会科学院经济研究所所长赵弘6月24日参加北京东二环交通商务区高峰论坛时这样表述。

这位研究中国总部经济问题的专家认为，在城市转型过程中，特别是基于信息网络的发展，企业尤其是大企业越来越愿意通过资源配置，把它的总部功能和生产制造功能在空间上进行分离，“我们把这种资源配置叫做总部经济。”赵弘说。

总部经济支撑优质写字楼需求

汉威资本管理有限公司行政总裁任荣在参加东二环交通商务区高峰论坛时表示，汉威资本不认为北京写字楼市场会处于长期空置状态，从世界其他国家来看，伦敦甲级写字楼存量是1400万平方米，而北京只有700万平方米，还没有达到国际甲级写字楼的存量标准，但是北京市又吸引了世界500强企业当中的大多数，因此汉威预测北京对甲级写字楼的需求会进一步上升。

据介绍，北京甲级写字楼的空置率基本上是一个平稳下滑的曲线，供应量不够，但是需求量非常旺盛。因为优质写字楼空置率持续处于一个低位，因此其租金和售价指数都有上升的趋势。

任荣表示，北京市发展金融业的规划使得汉威资本对未来北京市甲级写字楼市场具有非常大的信心。东城区作为首都核心功能区将大力发展产业金融功能，随着大量金融机构、国内企业总部入住，以及交通不断改善，汉威资本认为未来北京商圈的概念，很可能由3+X变成4+X，即在北京西城区金融街、朝阳区CBD、中关村海淀园的基础上，加上东城区的交通商务区，从而使这里成为令人瞩目的商圈。汉威资本分析，目前东城区交通商务区商圈的租金水平，并不是处于北京商圈的最高位，和传统CBD相比还有一个不小的差距，但是它增长的幅度是所有其他商圈无法比拟的，“这就是我们为什么对东城区投资的原因。”任荣说。

世邦魏理仕高级董事黄蔚的分析印证了任荣的观点。黄蔚说：“北京市写字楼租金与售价在经历了1999年亚洲金融危机和2003年非典后，保持了持续上涨的趋势，我们估计这个趋势还会持续到2009年甚至2010年。”

世邦魏理仕的数据显示，北京东二环写字楼年度租金涨幅是高于北京市平均水平的，甚至是平均水平的两倍，达到了15%的涨幅，售价甚至是高达20%的涨幅。“从这一点我们可以看到，东二环商圈日益受到跨国公司和大企业的关注。”黄蔚说。

产业金融功能区端倪初现

东二环交通商务区位于北京市东城区东北部，东与北京商务中心区(CBD)相望，西与王府井商业中心区为邻，总面积5.39平方公里。

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