昆明新政策7月1日起施行 中小房企或将被迫吐地

将于7月1日起施行的《昆明市闲置土地处置办法》做出规定，土地闲置满1年的，将按总价款的15%收取闲置费；超过1年不满2年的，按总价款20%的额度全年均摊后，按月计收闲置费；满2年的，将无偿收回。

一方面是市场走势不明，一方面是督促开发。此举无疑让部分开发商如芒在背，甚至有人认为该《办法》将让开发商“雪上加霜”。而面对巨大压力，一些开发商已在积极酝酿应对措施。业界预测，卖地或者联合开发或将成为主流解决之道，一部分囤地过多或资金链紧张的中小企业甚至可能因此崩盘，造成行业洗牌，但对市场供应不会产生太大影响。

业界反应

开发商压力加大

“原来的政策是闲置满一年的从高限依法收取闲置费，闲置满两年的依法无偿收回其土地使用权，现在改为按月收费，在当前形势下，使得开发商的压力更大。”风之铃市场咨询机构副总经理陆韬认为，类似的政策出台已不止一次，但都没有很好执行；本来开发商还想观望一下，但现在政府已经不允许开发商有更多的时间考虑。

云南财经大学副教授、房地产与土地政策研究中心副主任周大研认为，对闲置土地的处置，从中央到地方，各级政府都已经是三令五申过，过去只停留在表面，这次条款制定的很详细，可操作性强，是真正踏踏实实的落地了。周教授同时表示，这个政策落实是好事，但在目前市场低迷状况下，显得有些不合时宜，尤其加上近期信贷、税收等各个层面对房地产市场的打压，确实给开发商形成了很大压力。

解决之道卖地或联合开发

对于闲置不满2年的土地的处置，政府部门也给出了三种“出路”：经批准延长开发时间，但应当依法缴纳土地闲置费；依法重新确定新的土地使用权人；由政府按照土地取得价进行收购，纳入政府土地储备。

“不具备开发条件的土地肯定只能申请延期开发，具备条件的开发商首先采取的措施还是加快开发速度，但目前抗风险能力弱的只能走联合开发的道路。”针对上述三种解决方案，银海地产副总经理吴建云在接受记者采访时表示，政府在制定政策时，还是充分考虑了市场情况，没有搞“一刀切”，给了开发商出路。

“卖地是万不得已的最后之举，目前卖地也不见得能卖上好价钱，开发商肯定只能各显神通寻求新的融资途径，采取联合开发方式的应该会占多数。”陆韬的观点是，有实力并且对后市有信心的开发商应该加紧开发，有实力但对后市信心不足的开发商可以暂在开发和缴纳闲置费之间寻求平衡点，中小开发商只能寻找合作伙伴，甚至不排除部分开发商会采取分批开发的方式运作。

也有业内人士认为，现在大的开发商手中基本都有囤地，而且资金链都不宽裕，在市场大环境不好的时候已经自顾不暇。因此中小开发商如果不能有效融资，肯定只能无奈选择低价卖地或者等待政府原价收购。

楼市影响 供应量不会增加

在当前市场走势不明朗的状况下，是否会造成大量楼盘入市，从而对市场形成深度冲击呢？业界资深人士分析，该《办法》不会导致大量楼盘入市，影响最大的是前两年到处拿地且目前资金吃紧的中小企业，如果货币政策依然紧缩，这部分企业只有走上卖地或坐以待毙的不归路，带来新一轮行业洗牌。此外，土地市场将进一步降温，相比前两年的“地王”频现，今年以来土地流拍时有发生，其根源就是市场信心受挫和货币紧缩政策，加之此《办法》的限制，开发商更不敢轻易拿地。

银海地产副总经理吴建云认为，即使多数开发商都选择加快开发速度，短期内供应量也不会增大，因为任何一个项目都需要1—2年的开发周期，所以暂时不会对市场造成冲击。

手中有囤地的某开发商表示，昆明市场的刚性需求依然存在、容量空间还很大，新盘大量上市对市场影响也不大。拿昆明与长沙两个城市对比，城市规模、人口数量都差不多，但长沙现在在售楼盘有300多个，旁边的贵阳也有七、八十个楼盘，而昆明目前只有几十个，造成市场观望的原因是价格偏离了价值，超出了购房者的承受能力。在现阶段市场逐步回归理性后，只要开发商靠品质取胜，改变营销策略，给购房者更多的实惠，昆明市场肯定还会是稳步发展。

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“主城容积率3.0”引争议

日前，昆明市人民政府法制办公室公布的《昆明市城市用地与建筑规划管理技术规定（草案）》明确，主城二环路内大于10层高层居住建筑密度不得超过22%，容积率不得超过3.0。这一规定在房地产界产生强烈反响，许多参与城中村改造的开发商更是声称这一限制条件过于苛刻，不利于推进城中村改造工作。

《草案》规定，主城二环路内，用地性质以金融、商业、商务等为主，主城二环路内大于10层高层居住建筑建筑密度不得超过22%，容积率不得超过3.0；主城二环路外大于10层高层居住建筑建筑密度不得超过25%，容积率不得超过2.5。另外，主城中心城区内小于0.67公顷的小地块不得建商品房；凡新建、扩建、改建建设项目，二环路内区域的商品住宅绿地率不得小于40％。

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