昆明市公寓物业投资 “12金钗”还剩下3100房源

在房地产投资行列中，公寓物业一直是各大投资者青睐的热门产品，它的形态多种多样，主要有：商务公寓、酒店公寓、度假公寓、办公公寓、住宅公寓、老人公寓等。就昆明而言，更多的还是住宅型公寓。当然，但并非所有的公寓都具有投资价值，交通便达及周边人流量大的公寓，无疑是公寓中投资风险最小，也最具投资价值的。

目前，昆明市场上有12个公寓式楼盘在售或将售，总推货量4100多套，剩余房源达3100多套，下半年预计还有一红·铂金元素等楼盘会推出公寓房源。据了解，投资昆明公寓投资回报率不能低于5%，最好在20年以内收回成本，才有利可图。而据中介公司调查，目前昆明多数公寓的投资回报率在4%－5%之间。业内人士分析，二环以内地段好、人流量大的公寓投资回报率高些，多数回报率在5%之上，而二环以外地段不好的公寓则较低，投资者出手时要谨慎。

七年起伏至今公寓数量略有增加

自2001年开始，以阳光A版小户型公寓的成功运作为起点，后面几年时间内，昆明市场上出现了不少公寓，如86街公寓、76港、澳霖公寓、太阳城、西景盛典、活力空间、上领70等。由于这些小公寓比较新颖，所处的地段不错，最开始推出的一两年内，市场反应不错，开发商的开发热情也比较高。到2003年，置业逐渐理性，公寓因其功用有限而稍稍降温。进入到2008年，公寓在数量上有所增加，但增幅不大。其中的主要原因是受政策的影响，尤其是90/70政策，市场上小户型的供应量增大，对公寓产生了一定冲击作用。目前，昆明市场上在或将售的楼盘有糖果公寓等12个公寓，共推出4100多套公寓房源，目前仍可选择的有3100多套。

立足楼市公寓显现较强适应能力

所谓公寓，其装修程度必然要比普通住宅要求高，这也使得公寓均价比同地段的普通住宅略高。目前，昆明公寓大部分面积在60平方米以内，均价在5000—7000元/平方米之间。

记者在踩盘过程中发现，在楼市整体低迷的情况下，纯住宅型楼盘中，除去一些优惠幅度大、品牌开发商开发的楼盘，更多的楼盘销售情况并不乐观。而公寓式楼盘中，虽然一些位置不好、周边人流量小的楼盘，销售情况也大不如前，但地段好、未来发展潜力明显的低总价公寓式楼盘，则显示出了较强的市场适应能力。比如东陆座、糖果公寓等，就以其酒店式管理取胜。

出手投资地段是首要考虑因素

投资公寓，首先需要考虑的是地段。地段好的公寓，周边的人流量大，交通比较便达。尤其可以选择市中心、商务区、教育区、成熟商圈等人流量大，交通便利的区域。

比如位于人民中路的阳光A版开盘时，一套面积约65平方米的户型，售价在12－13万元；2007年年底，售价为45－46万元。而位于人民路上春城花园酒店对面的熙城大厦地理优势则相对不强，以一套约50平方米的房源为例，最开始时不少人开出的是1000元/月的租金，现在降至600元/平方米，前来租房的人还是不多。

当然，除了地段，还有一些别的因素，比如楼盘本身的品质、未来发展潜力等。

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