昆明11地产开发商角逐一环潜力股——机床厂片区

近日，一则很小的“云南机床厂片区改造项目规划方案”征集公告悄然面市，它的出现也使昆明楼市的各路诸侯跃跃欲试。这是继昆交会上签约的南窑片区、凤凰村、水晶村、席子营等城中村改造项目后，目前一环路以内政府抛出的开发体量最大的“绣球”，项目总面积达到约227.96亩，其区位价值则自不必说。前日，公告方盘龙区城改办表示，截至6月7日，报名参加的开发商有11家，但据记者了解，前去“看了一下”“了解了解”的开发商其实不下几十家，只是他们都表现得很低调：“地块面积太大，吃不下来。”

极具开发价值的“一环潜力股”

据记者了解，此次“云南机床厂片区整体改造规划方案征集”的范围包括：云南机床厂厂区的76亩土地，企业事业单位，公房，单位房及栗树头城中村约227.96亩（其中含昆明市工人文化宫建设项目用地57亩）；项目地处昆明市一环路内，东临环城东路，西靠白塔路，南翼人民东路，北迄白塔路延长线。

由于地块位于一环路内的黄金地段，片区配套成熟、完善，而且经过多年开发积累已经形成了完善的生活配套，其交通、环境、教育、金融、商贸、医疗、休闲、餐饮等都具一定规模，居民生活十分方便。周边配套包括有延安医院、盘龙小学、明通小学、东庄小学、昆十中、昆明实验中学、昆明理工大学等，以及沃尔玛、好又多等购物场所。另外由环城东路、白塔路、人民东路、白塔路延长线等组成的四通八达的交通网络，也给该片区带来了巨大的人流和物流。

按照去年昆明市55个分区控制性详细规划，桃源分区的定位是昆明主城商务核心区的配套和辅助部分，是主城商务办公，金融服务和居住配套建设和发展区域，这一片区也有望成为昆明主城最具开发潜力的区域之一。

11家“神秘”地产商报名

按公告方盘龙区政府要求，昆明市工人文化宫的建设项目将“打包”给开发商一起做。同时，“只有参加本次方案征集的投资建设单位，才有资格参加下一步的土地公开交易。”

记者昨日从盘龙区城改办了解到的信息是，目前投资建设单位的报名工作已经结束，共有11家开发企业报名，但有关报名企业名称、项目规划相关资料等信息“均不能外露”。退而求其次，记者先后询问了多家开发商，大家均表示：没参加，或只是去看了看，了解一下。但据一位不愿意暴露身份，也是去“看了一下”的企业代表李先生介绍，前去“探营”的开发商很多，都不愿透露身份。因为“地块太大，资金太大，本地开发商恐怕吃不下来”，所以要“最后砸钱才算”。

鉴于“本地企业恐怕吃不下来”，记者又咨询了部分外地大企业。前段时间竞争昆明主城CBD的保利地产表示，因为对主城CBD情有独钟，因此无意于云南机床厂片区改造。万辉地产也表示对此事“不太清楚”。记者转而再向本土企业询问，其中中林、俊发、星耀、实力、泰兴隆等公司都表示“没有参加”，而江东则回答：还在考虑中。对该项目比较了解的俊发地产CEO赵彬则表示，因为这个项目与他们此前竞得的昆纺项目属同类型地块，考虑存在项目差异性小，会形成同类竞争，所以放弃参加。

项目总投资将达40亿

据那些去“看了一下”的企业反映，项目所需资金之雄厚的确让很多开发商望而生畏。按规定，企业竞得项目后，要先将总投资的70%交给政府监管，“加上启动资金，预算总投资将在30·40亿之间，资金压力很大。”李先生说，因此前去“看的多、动的少”。另一位开发商林先生也表示，城中村改造项目玩的就是资本，地好、又大，更是需要大资本。

基于地块同处一个片区及丰富的开发经验，俊发地产CEO赵彬预测，该地块的总价将达到20亿左右，每亩约800万元，而住宅价格也将达到10000元/平方米左右。“这跟项目本身的条件有关，片区好，可能是一环路内最后一块大宗地。但城中村土地的遗留问题都很多，加上拆迁、改造、还有工人文化宫作为条件加在里面，这些费用加在一起，本地开发商就有点吃不消了。”

从片区楼价看，建成多年的86街U2住宅价格达6000余元/平方米，刚刚开盘的上东城（查看地图）实际成交价格达到了8500元，俊发地产即将开发的182亩昆纺项目也即将发力，这些片区价格参数使得这个地处一环内的项目显得寸土寸金。

预计“高层+商业”将主打

云南机床厂片区作为主城核心区的一部份，与其他片区相比，开发时间最早也是最晚，“早”的如新迎、东华、曙光这些小区都是昆明市第一拨房地产开发的主力产品；“晚”的是近些年来少有新盘开发，中间形成了一个断档期，且商业业态滞后，周边老住宅偏多。这同样给机床厂片区预留了一个市场空间，提供大量换房房源和商业整合机会。但主城227多亩的用地，既有公建，还有商业、住宅等业态，未来的产品形态会怎样呢？

与该项目只一街之隔的上东城项目负责人林先生认为，因为投资成本高，竞标成功的开发企业可能会有两种选择：一种是把商业部分做大，因为商铺比住宅利润大，但这其中的风险是商业产品资金回笼慢，大资金投入的前提下风险就会加大。一种是在容积率定为高于4.5的情况下，做30层以上的超高层建筑，以降低均价才有戏；但今年楼市低迷也是风险之一。

但不论是哪种方案，高层加商业的结构应该是主打。除此之外，作为昆明市一环路内十分罕见的超大黄金地块，片区定位是办公、金融、中央商务休闲及居住氛围，做商住及写字楼的开发，与昆纺项目连成一体，也不是没有可能。记者张莲昆

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云南机床厂片区规划范围

云南机床厂片区主要包括云南机床厂厂区（76亩）、企业事业单位、公房、单位房、及栗树头城中村约227.96亩（其中含昆明市工人文化宫建设项目用地57亩），地处昆明市一环以内，东邻环城东路，西靠白塔路，南依人民东路，北偎白塔路延长线。

参加本次规划方案征集的单位为有意向参加该片区土地拍卖，购得该地块使用权并进行整体改造建设的投资建设单位。只有参加本次方案征集的投资建设单位，才有资格参加下一步的土地公开交易。

请有意向参加云南机床厂片区整体改造的投资建设单位携带法人单位、合法组织的证明文件和复印件于2008年5月27日至6月6日，到盘龙区城改办报名。

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