销售量萎缩成主要困境 “深圳困局”正在蔓延

北京师范大学金融研究中心主任钟伟在2008博鳌房地产论坛上一份房地产金融报告显示，销售量萎缩成为今年房地产市场面临的主要困境。深圳房地产市场的调整并没有结束，反而有向全国蔓延的趋势。从目前各地的情况来看，由于销售回款的大幅度减少，以目前的开发节奏而论，开发商将出现4000－5000亿的资金缺口。这种情况足以使20家大型房地产开发企业陷入困境。

钟伟指出，本轮从深圳引发的市场萎缩并带来房产价格调整的现象并未结束，而有全国化蔓延的趋势。

今年前4月以来，全国房地产市场出现了明显的销售萎缩。数据显示，今年1-4月份，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3个百分点，销售总面积达到13664平方米，同比下降4.0%。如果销售没有明显上升，则市场供求失衡局面可能完全逆转。事实上，目前北京、深圳、广州、南京目前销竣比均已低于0.7。如果销售困境延续，价格调整几乎是可以肯定的必然后果。

与此同时，成交萎缩所带来的是开发商资金缺口明显增加。今年1-4月份，全国房地产开发投资完成6952亿元，同比增长32.1%，增幅同比提高4.7个百分点。从前4个月的开发投资情况看，全年需投入至少2.1万亿元。假定开发贷款今年同比增长50%，那么全年开发贷款约为5400亿，而1-4月已发放2900亿，尚可期望发放2500亿。此外假定按揭贷款维持1-4月份的内容，那么全年按揭贷款可能只有4500亿。但是以目前形势来看，销售额已很难达到2007年的水准。在开发商的资金来源中，个人按揭贷款比例降至10％，已经是10年来最低。预计今年预收定金以及预售款全年至少下降4200亿元。初步计算，这种形势之下，开发商今年全年总体资金缺口将至少达到4000亿到5000亿元。

2007年中国招拍挂出让土地收入超过9000亿元，而2006和2005年分别为7600亿和5800亿，这决定了土地储备的资金沉淀不断增加。虽然银行贷款发放总量实际上并没有缩小，但销售萎缩带来的资金紧缺变得日益严峻。钟伟表示，这种情况将足以使得至少20家大型房地产企业陷入困境。

钟伟认为，今年房地产市场的显著特征将是分化和重组。土地价格预计将会出现深度调整，调整幅度将会超出房价的调整。历史经验来看，日本人口密度为中国中南沿海适居区域人口密度的3倍，日本房地产泡沫破灭后，土地最大跌幅接近80%。

此外，比较明显的特征还有，房产价格出现分化；不同区域市场的房产价格明显分化；不同物业类型的价格分化明显，商用物业价格平稳上涨，新住宅及二手住宅价格调整，房租价格上升；城市核心区和远郊区的价格走势出现分化；开发商队伍出现明显分化，行业洗牌现象加剧。经验证明，中国1994-1996的局部房地产泡沫以及日本房地产泡沫中，开发商和建筑施工企业的死亡率均高于50%。

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