昆5月房价每平涨35元，高层均价略上扬!

2008年5月昆明市在售楼盘物业类型情况

2008年5月昆明市在售楼盘物业类型均价示意图

2008年5月昆明市在售楼盘住宅情况

2008年5月昆明市在售楼盘主力户型

2008年5月昆明市在售楼盘区位分布示意图

风之铃市场咨询机构昨日发布的《5月份昆明房地产市场分析报告》显示，5月份，昆明普通商品房均价为5381元/平米，比4月份5346元/平米的均价仅上涨35元，这是今年以来昆明房价涨幅最小的一次。

在售楼盘117个

部分项目近期开盘

5月份，昆明在售楼盘相比较本年前几个月变化不大，有数据显示的楼盘数目为117个，其中有些楼盘是期房，价格、户型和套数等信息还未确定。官城·嘉年华、锦泰花园、上东城、森林湖、世博生态城·云岭邻里等楼盘从调查资料中得到的信息是，都将于近期开盘面世。早期已经开盘的楼盘中，2006年2月开盘的大成蔚蓝时代，现房中仅剩130和150平米的大户型，而小户型已经售完。2007年8月19日开盘的大商汇SOHO公寓，剩余不多，但各个户型都还有。另外，滇池印象·国际花园，销售率达到65%，别墅项目从本月开始销售。

高层多价格涨

多层少价格降

通过对5月份在售楼盘样本的统计，在售楼盘的主力仍是普通住宅，这里主要是高层和多层，其中高层在售占45.83%，较4月份的水平有小幅度的上涨，涨幅为4.07个百分点。而多层与前期相比，所占比例继续下降，滑落到13.54%，比上月的16.48%又下降了不小的幅度。但总体来说，普通住宅（包括混合物业类型中的高层和多层项目）的市场份额仍占据大半壁江山。

从图中可以看出，5月份的多层和高层楼盘项目的均价分别为3958元/平方米和5458元/平方米。与本年度4月份两个物业类型楼盘项目的均价相比，多层均价有所下降，而高层均价略有上扬，波动幅度不大。

此外，从2008年至今昆明市房地产市场的供应和销售情况来看，原住居民和外来居民比重和2007 年相比发生较大变化，外来居民的购房需求潜力提升空间加大；原住居民购买需求以换房需求为主，外来居民以住家需求为主。

普通住宅多在

4000－6000元/平米

鉴于普通住宅市场与广大住房消费者息息相关，故而专门对普通住宅均价进行计算分析，利用专用的统计软件，以在售楼盘中的高层、多层均价为样本，样本楼盘为市场上的纯普通住宅以及混合型物业中普通住宅的均价。核算方法与上月相同，对样本商品房的均价进行频率分析。

从数据的处理结果看，5月份在售的普通商品房均价为5381元/平米，环比增张0.65%，这也说明进入2008年之后，昆明楼市普通住宅市场趋于稳定，在售楼盘报价基本保持在5000元/平米的水平。其均方差为1266，即昆明楼市普通住宅目前的主流价格大约分布在4115·6647元/平方米之间，比上月水平略有差别。从均价频率分布图上看，普通住宅的均价分布在4000·6000元/平米之间的楼盘数量仍然居多，该价格区间的楼盘总共占到 64%。该部分楼盘代表了昆明市房地产开发商和消费者的共同选择。

别墅价格

下降100元/平米

5 月份在售楼盘中的别墅项目所占市场比例小范围上涨，纯别墅项目的比例为14.58%，比4月份水平增长了1.39百分点，环比增长10.54%。但价格却有了微小的下浮，5月份别墅（总体）价格为8672元/平方米，较上月下降了100元左右。其中独栋别墅和双拼/联排别墅均有不同程度的下调，叠加别墅的价格与4月持平。

5月份在售的纯别墅项目，与4月份在售项目相差无异。销售情况良好，其中2006年底开盘的岭东·紫郡二期，双拼别墅已经卖完，联排别墅仅余几套，面积在282平米以上，每栋总价约为135万。

当前家庭购买支付能力略有上升，居民购房支付能力正在逐渐提升，大量外来居民的涌入带来了财富和消费的转移。这一点可以从都市枫林、岭东·紫郡二期、云岭天骄等楼盘花园洋房和别墅项目的销售速度上略见一斑。

混合型物业

供应量减少

在售楼盘中混合物业类型所占比例较上月有所减少，为26.04%，比上月的28.57%下降了2.53个百分点。但是混合物业类型对开发商的吸引力仍不会降低，这更是看重其较好的市场适应能力。

大户型过半

小户型抢手

在5月份，滇池路区域、官南区域以及环城线内的多层、小高层和高层物业类型的主力户型为三房两厅一厨两卫的格局，面积从90平米的经济型到150平米左右的舒适型，也就是3+2+2户型，其中东骧神骏·万泰小区、滇池印象·国际花园、金色交响二期·上院等小区推出的此类户型的总户数均高达到上千户之多，从而使得3+2+2类户型在总户数中占到绝大多数，比例为50.67%。

其他户型所占的比例相当，可见市场划分越来越细化，开发商也考虑到消费者对各种户型的需求，2+1+1类的二居室一厅一卫生间的配备和1+1+1类一居室一厅一卫生间的配备也较为抢手，作为小户型的主打布局，满足了社会上低收入人群对住房的需求，两者共占到总销售楼盘户数的27.4%。

楼盘分布

多在二环路外

从图中看出，昆明市各个区的楼盘在二环路以外分布仍旧较多，这主要是受到二环外土地价格较低从而带来开发成本降低的原因，郊区主要是休闲度假区，主要分布别墅之类的高端住宅，价格处于较高位置。

五华区的楼盘分布在一环内的较多，这与MOMA艺术造城二期、顺城、东方首座等楼盘的区位选择有很大的关系。盘龙区和西山区没有位于一环内的楼盘，这与这两个区在一环内所占面积较少有一定的联系。盘龙区位于二环路外的楼盘较多，其中包括东骧神骏.望景苑、上游水岸2期等楼盘。西山区位于二环外的楼盘数位于各区之首，与其在二环外面积较大有关。

□新闻链接

市场动态 

整体市场仍处于对峙期

从去年年底至今，从紧货币政策让国内房地产企业“资金饥渴”已有差不多半年时间，调控效应开始逐步显现。不久前，SOHO中国董事局主席潘石屹曾表示，今年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常困难的。从一些上市房企已经公布的财务状况来看，即使是相对健康的房地产公司，也面临着资金危机。

根据最近一个月的平均销售数据，北京市可售住宅按面积和套数计算的消化周期分别为15.8和13.4个月；上海则为3.3和2.5个月，上海市场的供求关系明显好于北京。二、三线城市中重庆、武汉、南京环比销售下滑，仅有杭州和天津环比增长了53%和26.8%，整体市场仍处于对峙期。

政策前沿

房贷规模迅速缩水

由于政府继续收紧银根、地根，当前政策风险毋庸置疑。中国人民银行5月2日起开始上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，至16.5%新高。在五月楼市低迷的氛围中，房贷业务陷入困局。银行传统的利润大户—房贷业务也随之萎缩。对此，中国社科院金融所研究员表示，房贷创新与当前宏观背景无直接关系，不过在从紧的宏观调控下，银行房贷减缓已是不争的事实。根据央行最新的统计数据显示，截至今年一季度，中资商业银行人民币个人消费贷款同比少增14.3亿元。

□热点直击

热点一

5月16日，中国房地产业协会披露的《中国房地产市场研究报告》指出，去年国家继续对房地产市场进行了大力度的宏观调控，在调控政策的作用下，从去年底一些地区房价出现了小幅下跌趋势。但是，研究报告认为，这只是房地产市场的一次短期调整，2008年房地产市场走势将继续平衡。报告同时指出，保障性住房已经成为2008年房地产市场供应不可忽视的重要组成部分。

热点二

5月23日，昆明楼市的降价风波迭起，俊发地产的金色俊园楼盘每平方米降价900元，可谓是年内昆明楼市一个重磅炸弹。俊发地产的“降价门”事件，吹响了昆明市正在筹划买房居民的集结号，翘首以待更大幅度的楼盘降价，但房地产市场的改变绝非一朝一夕的事。5月份的昆明楼市均价受此事件影响暂不大，楼市依然基本平稳。

热点三

日前，国务院发展研究中心研究员、国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲在参加佛山一论坛时表示，今年中国楼市的确进入了调整期，但楼市经过调整后会从新的起点再向前发展，中国楼价不会大起，现在也没有大落。这个调整期也是客观的。现在来看还没有到大落的程度，还是一个理性的调整回调的时期。

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