地产商抢现金舍利润，只涨不跌神话打破

经过5个月的胶着，昆明楼市终于走到了一个十字路口。上周，云南俊发地产在各大媒体刊登广告，公布金色俊园均价5700元/平方米。与半年前6500元/平方米的开盘价相比，降价幅度达900元。随后，俊发地产CEO赵彬召开新闻发布会正式宣布：金色俊园降价销售，加上其认筹优惠，降幅达15％，俊发成为云南房地产界首家公开表态降价的房地产开发商。

俊发的降价一时间成为楼市关注的焦点，也带了很多的猜测；能否引发昆明楼市价格战？多少开发商能够扛住？昆明楼市是否再降？

成交量萎缩三成

对于俊发地产降价的原因，俊发地产CEO赵彬首先给参加新闻发布会的媒体播放了一段资料，通过俊发收集的去年至今昆明房产信息网成交量统计，与去年同期相比，昆明楼市今年上半年的成交量、成交金额、成交面积都差不多下降了三成。

在前不久举行春季房交会上就可以看出端倪，尽管开发商脸上的笑容比往年多了很多，尽管他们用尽了浑身解数促销，但令众多开发商失望是，光顾他们展台的人却少了很多，成交量仅为去年一半，期待中的行情逆转并没有出现。

实际上，今天的昆明楼市与六个月前相比，最大的变化不是房地产新政，不是开发商心态，而是市场由卖方主导转向买方主导，消费者的价格预期成为市场走向的关键。房价只涨不跌的神话已被彻底打破，持币待购成为普遍行为。价格不跌，消费者不买，于是成交量急骤萎缩。

成交量的萎缩，不仅造成开发商资金运作上的困难，还将引发房地产供求关系上的全面失衡。需求在减少，新盘供应仍不断涌出，积压严重将愈演愈烈，降价成为首选出路。

对于创造昆明多个“地王”历史的俊发来说，去年的“七星连发”战略成为忌讳之词，至今只有金色俊园出炉。然而开盘6500元的价格，也让俊发创造了“史上最冷淡的开盘”。至今仅有400余套的成交量，手上还所握有民航路、五一路、昆纺、张官营、西亮塘等400万平方米开发量，亟需资金的俊发，降价跑路成为了唯一选择。

与昆明其他开发商送精装修、增值卡每天降500元等躲躲藏藏优惠降价相比，俊发的“裸奔”脱身，被业界称为，“先跳水的还有动作可言，而被拖下水的则只有自吞苦水”。

“储地不如存银子”

其实开发商并不怕减价。以他们购买土地的成本和目前的房价水平，减价只是一个赚多赚少的问题。以金色俊园为例，每平方地价2300元，加上建安成本 1700元，营销成本、管理成本、税收1000余元，降到5700元仍有利可图。开发商们所谓的降价，其实是因为之前过于离谱的天价，如今重新调回市场能够接受的价格。

房地产开发是高投入、高回报行业，每一次大的调整都会有近五成的开发商出局，资金链断裂是导致出局的主要原因。俊发及其他躲躲藏藏降价的开发商，其降价的原因也就是资金链紧张。如果能挺得住，谁也不会放弃丰厚的利润。俊发地产CEO赵彬在发布会上反复强调的一句话，就是现金流大于利润。

去年宏观调控后，银行对房地产开发的贷款已明显收紧，销售回款便成为开发商运作的主要资金来源。面对房地产新政，开发商可以撑下去，面对房价下滑，开发商可以撑下去，没有资金回笼，撑起来则难。在某种意义上，成交量的萎缩对开发商的打击要远远超过房地产新政的组合拳，现金流才是部分发展商的死穴。

与俊发有着千丝万缕关系的万科，已经在上海、成都、深圳上演了降价大戏，目的在于回笼资金，表明对未来地产市场信心不足。

在去年12月以前，昆明房地产业都在“存银子不如储地”上打如意算盘。因为地价上涨太快，大家都在疯狂囤地，俊发17.29亿元拿下了1116.33亩的西亮塘。但现在是“储地不如存银子”，土地储备过多沉淀了大量资金，这已变成地产企业最大的风险，持有资金反而安全。于是今年以来昆明土地市场频频上演流拍、起拍价成交， “地王”已经成为历史，现金才能为王。

房价理性回归

从俊发“裸奔”跳水来看，其降价不仅金色俊园，旗下的星雅俊园比市场估价降了1000元，下半年推的香樟俊园也将应声重新调价，手持400万平方米开发面积的俊发地产，坦言“我们降价是其他人不能学的”。

俊发降价的风潮，也引发了一系列反应：“世纪半岛·苹果谷”广告打出了准现房每平方米4380元起价，均价5290元；“银海领域·宫寓”每平方米 4980元起（含精装修），并推出样板实景；“百年·凯旋花园”单价4040元起；“上城SOHO”商务公寓一房产品，享受3万元装修金；星耀集团更是从 5月22日起推出“购房保障计划”，新亚洲·体育城四期星体花园的业主至2009年12月31日交房后30天内，无理由退房。银行按揭贷款客户，还可退还客户首付款项及相关配套费、契税、维修基金、印花税。星耀希望从品质方面留住客户。

俊发的降价，对昆明一些普通商品房将会产生一定影响，也将面临降价的抉择。但与楼市的低迷相对应，昆明房价却并没有出现预期中的大幅下跌。一些开发商仍在苦撑着，担心价格的闸门一旦打开，就会变得不可收拾。开发商维持高房价的依据是市民对住房的刚性需求，市场状态仍在僵持。

其实现在的，就是开发商和购房者之间的搏弈。部分地产广告让人怀疑小打小闹的降价和似是而非的包装，是否真的能打动购房者的心和打开他们的钱包。

但今天消费者的价格预期与六个月前完全不同。过去由于供不应求，商品房的价格往往是开发商的一口价。而在目前供求关系逆转，开发商资金链吃紧，国家政策又比较明朗的情况下，手持现金的购房者将对房价涨跌起决定作用。

受买涨不买跌的消费习惯影响，消费者持币观望的心态将可能进一步增强。如果这一轮攻势不能奏效，对昆明部分财力弱小的开发商来说，会是一个重大打击，会带动一大批开发商跳水，拉动市场进入二期调整。迫于资金压力，抛货、并购以及“吐地”就可能出现，市场的整体房价还能会进一步理性回归。而完成资金回笼的大开发商们又将借机“洗牌”，吸纳中小开发商留下的大量土地，房地产开发链条将集中到大品牌手中。

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