人民币汇率破“7” 59000家房企已到生死关口

房地产问题是目前中国经济研究中最受关注的问题。人民币汇率对于中国房价的影响，是通过人民币升值预期，进而形成外资套利流入来实现的。在人民币汇率破“7”后，中国房地产业将会呈现怎样的走势？

自2004年开始，中国房地产的价格一路狂飙。大众普遍认为这与地价不断上扬的关联最为密切。但通过对相关数据的分析可以看出，地价大幅度增长的因素固然不能轻视，但实际上真正导致房价上涨的原因，是人民币汇率升值预期所引致的外资套利流入，即热钱追涨房地产行业，进而加剧房价飙升。前不久，被业内视为“人民币升值预期代名词”的保尔森以美国财长身份第五次访华，促使人民币汇率突破“7”，开始进入“6”时代。这种升值预期，加之2008年以来，美联储不断降息与中国人民银行加息所形成的利差缺口，将进一步促使国际资本进入中国，引发过度流动性，从而加剧中国内地通货膨胀的压力。如果中国货币当局能够在适度从紧的货币政策通道内，加强对入境外资的监管，热钱追涨房地产行业的现象将会得到遏制，从而为有 “第二国防”之称的中国金融安全提供一道有效的屏障。但是，被当作对冲通货膨胀有效手段的汇率与房价，在2008年末仍然有双双升值的可能。

对中国房价的现状分析

房地产问题是目前中国经济研究中最受关注的问题。尤其是2002年4月，土地由协议转让逐渐转为以“招、拍、挂”形式出让以后，因土地价格提高导致房价上涨的看法曾一度被业内人士与业外民众所认同。但事实是否如此呢？“地价上涨论”是否就是导致房价泡沫的“元凶”呢？

学界在分析房价与地价的关系时，多以“全国房屋销售价格指数”和“土地交易价格指数”作为研究房价和地价相互关系的变量。见图1：

用Granger因果检验，向量自回归类模型的方差分解分析等方法来预测二者的相互关系，所形成的一种论断认为：房价与地价互相影响，如刘琳和刘洪玉（2003）、严金海（2006）采用四象限模型。他们在提出以往的研究中存在计量方法上不足的同时，得出结论：即土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之以前大大降低；地价变动对房价变动的贡献度也大幅下降，近乎于零。因而土地出让制度改革，虽然导致地价的快速上涨，但对房价的影响非常微弱，不是近年来房价上涨的根本原因（黄健柏、江飞涛、陈伟2007）。笔者认为，从近年来经济发展的形势上看，由于政策执行的时滞性，上述结论比较客观地反映了自2004年至今房价与地价的相关性，即近4年来房地产市场的泡沫是土地市场的泡沫，而非房价的泡沫。

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