昆明居民的购房预期上升 总体支付能力升至50万

风之铃发布的《市场咨询报告》显示，两年内居民购房预期明显上升，置业偏好80—120平米两房、三房的现房，购买区域的偏好选择集中在北市区、官南片区，西市区的比重有所上升。今年以来多数居民已经接受涨价事实，普遍认识到买房要趁早，购房支付能力也升至45—55万元间。

多数人群

两年之内有购房需求

风之铃此次购房消费研究主要以本地原住居民和外地在昆就业人群为主，其中原住居民占35%，外来人群占32%，其他人群33%；其中外来人群中以在本土受教育的居多，这部分人群基本在本地工作2—3年，普遍学历水平为大学以上学历，这部分对未来购房人群结构的变化将产生巨大影响。调查结果显示，外来人群中未婚者比例占50%以上，多数已经有婚姻对象，购房为满足结婚的需求比较突出。

在受访人群的周边关系中有购房意愿的人群比重较大，有69%的人群的周边关系人群有购房意愿，在周边人群数量上3人以上的周边关系占比较多，较为普遍的周边关系购房人数为2—3人。风之铃认为这一人群的比重会逐年增加，因为随着城市人口年龄老龄化程度加快，周边关系人群的人数和比重都会逐年加大，这一趋势不论是在原住居民还是外来居民的群体中都将发生。

购房预期的时间范围选择在所有居民群体中均为三年之内，不同购房目的和预期选择的购房时间不一致，大多数居民人群在两年之内有购房需求；在已拥有物业的人群中周边人群大多数有购房需求；在购买预期的人群当中，已经发生过购房行为的人群占到57%，没有购买过住房的人群占43%，和去年4季度的情况对比，发生过购房行为的人群占比略有下降，没有购买过住房的人群占比上升4个百分点。

北市区、官南片区

置业偏好比重最大

根据调查，居民购买预期和预期偏好的变化在物业类型，区域偏好及对配套要求品质在逐渐提升。购买区域的偏好选择集中在北市区、官南片区，西市区的偏好比重有所上升，2007年末这一比重占8%，目前上升至11%；在其他区域的偏好当中，新亚洲体育城（查看地图）片区及呈贡偏好比重载上升，虽然有市政府搬迁的预期存在，但近年体育城片区的物业开发越来越趋向成熟，偏好加重应在情理之中。

在购买预期的物业类型和物业性质当中，偏好现房的比重比2007年末有所提升，期房偏好选择同比略有下降。风之铃认为这和去年房屋价格上涨太快导致消费者房价上涨预期变化有极大关系，大多数有真正住家需求的消费者对现房的预期是最为迫切的。

在购房预期用途和物业属性的偏好当中，改善居住环境和购房结婚用途的偏好比中较大，和2007年末的偏好比中相比，结婚购房的预期偏好比重有大幅度的上升，2007年末结婚购房的偏好比重为12%，本期上升至23%；2007年末改善居住环境所占偏好比重为51%，本期为50%。

在具体产品偏好当中，主要集中在多层洋房和高层住宅，和现住物业类型大致吻合。在实际的抽样中发现，原住居民年纪偏大或者有三代居换房需求的人群当中选择多层的比重要大一些，而稍微年轻的居民和外来居民对多层物业并无偏好或者偏好较小。对于户型预期和单元面积预期，主要集中在两房、三房和80—120平米的水平上；这两个预期偏好将对户型功能提出更高的要求，在单元面积固定的前提下，多元化的开发户型功能较为符合户型和单元面积的预期偏好。

购房区域偏好

北市区

滇池路区

世博片区

关南片区

东市片区

市中心

西市区

新亚洲体育城片区

安宁

呈贡

宜良

石林

大理

楚雄

其他

居民购房支付能力升至50万元

调查结果显示，今年购房者可接受的家庭支付能力逐渐上升，和2007年末相比，总体支付能力上升了一个区间，从2007年的40万元以内上升至45万元；首付比例依然集中在30%的区间，单元面积支付能力集中在3000·5000元/平米的区间内。

在支付意愿的选择中，选择银行贷款的比重和2007年末相比有所上升，2007年末的比重为69%，本期上升2个百分点，提升至71%；在购房支付结构中，自己全部负担的支付比重上升2个百分点，2007年末为50%，本期上升至52%；选择需要家人资助支付的比重上升4个百分点；全部家人资助支付下降一个百分点；亲戚资助支付比重下降5个百分点。

房屋总价可接受的支付区间上升，2007年集中在45万元以下的区间，本期集中分布在55万以下的区间。去年房价的大幅上涨是促使这一区间上升的主要原因，大部分居民已经认识到买房要趁早，已经接受了房价上涨的事实；在单价支付区间的比重分布上本期集中分布在5000元以下的区间，较去年相比上升了500元的支付区间。

多数居民认为

房价涨幅将不大

对将来房价的预期上，本期大多数居民认为将出现上涨，但涨幅不会太大，和去年年末相比发生较大的不同，去年年末认为房价上涨的比重最大；风之铃认为这一变化和2007年年末房价大幅上涨的因素有很大关系，今年各种行业政策，尤其是金融信贷政策的落实对房价的抑制作用在居民预期当中影响很大。

2007年末认为房价会涨很多的预期分布比重为47%，本期只有5%；在所有预期当中对房价会略有下跌的预期比重和去年相比增幅也很大，2007年末为5%，本期为19%；政策预期影响较大的仍然是首付比例和贷款利率。

□相关链接

一季度金融信贷评估

到2008年3月末，广义货币供应量(M2)余额为42.31万亿元，同比增长16.29%，增幅比上年末低0.45个百分点，比上月末低1.19个百分点。狭义货币供应量(M1)余额为15.09万亿元，同比增长18.25%，增幅比上年末低2.80个百分点，比上月末低0.95个百分点。

3月份贷款增速明显回落。3月末，金融机构本外币各项贷款余额为29.39万亿元，同比增长16.23%，比上年末低0.19个百分点，比上月末低0.82个百分点；人民币各项贷款余额27.50万亿元，同比增长14.78%，增幅比上年末低1.32个百分点，比上月末低0.95个百分点；3月份人民币贷款同比少增1500多亿元，从紧货币政策效果明显；3月份人民币贷款增加2834亿元，同比少增1583亿元；

一季度合计新增人民币贷款13326万亿元，同比少增891亿元；若08年新增人民币贷款按2007年实际增加额计算，则08年3月份新增人民币贷款占全年的7.8%，一季度合计占比36.7%。

后续政策展望：提高存款准备金率的空间仍存，加息可能性较小。（本版撰文风之铃市场咨询机构地产投资研究中心首席记者李先锋整理数据图表来源：风之铃市场咨询机构地产投资研究中心）（责任编辑：许效忠）

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