昆明市场理性成熟 昆明房价没涨多少但是也没降

自去年底万科董事长王石抛出“拐点论”后，广州、深圳等一线城市房价降声一片，昆明房地产市场亦是阴云密布。在观望气氛中走过了5个月的昆明楼市到底出现拐点了吗？目前市场处于一种什么样的状态？本期楼市《面对面》专访银海地产副总经理吴建云，让我们倾听本土一线品牌地产商的心声。

“拐点”不成立

昆明市场理性成熟

都市时报：“拐点”论之说已经持续很长一段时间了，到目前为止，昆明市场的“拐点”出现了吗？作为一线的品牌开发商，你的感受是什么？

吴建云：“拐点”不能成立，我本人也不太同意这一提法。因为到目前为止，昆明市场发展一直平稳，更加理性成熟，从去年10月份后房价走势趋稳，没涨多少但也没下降。沿海房价是下跌了，对昆明有一定影响，观望气氛加重，销售速度放缓和销售量降低了，这种情况在1·3月份表现很明显，3月份后，成交量已开始回升。

沿海的房价下跌，我认为，沿海城市是把“住”理解错了，当作了投资理财工具，自住和投资比例失调，而昆明市场自住购买者占比例很大，我们银海开发的几个楼盘中都是这样，如荷塘月色（查看地图）3月份一期交房1500套，在一个半月的时间内就有700多户业主进行了装修。另外，我们一直都在控制投资者进入，在我们银海的楼盘中，业主“更名”事比登天，就是为了保证入住率。

都市时报：你对昆明房地产市场未来走势作何判断？

吴建云：在目前中央与地方分税制及房地产财税体制下，地价、房价已渗透到地方政府目标收益函数中，再加上第二套房贷政策已经精确打击到投资客，及目前建筑成本的急剧增加，整体上昆明房地产应表现为温和上涨。

都市时报：吴总你是做房地产的，现在，如果你手中有一笔闲钱，你会买房吗？投资或自住？（当然，自住你肯定不急着住，对购房者有何建议？）

吴建云：经常会有一些朋友问我该不该买房，其实这是个“伪问题”，我一直的观点都是从自己的实际出发，只要有需求有能力，不论是在楼市好或跌的时候都可以买，而买房也不是什么房都买，具体要落实到项目上，看开发商的品牌和楼盘的性价比。

我本人是金融业出身，最近在银海开发的新项目中和别的开发商的项目中都购买有房产，是因为我有这个购买能力，比如我在银海·大理山水间买房，就是为了休闲。从投资的角度说，只要在合理的范围内，买房是一种长期投资，行业发展都是周期性的，房地产业也不例外，总的发展趋势是逐步上升。

以“虔诚”之心

不怕业主同行“挑刺”

都市时报：今年3月4日，银海启动了“品质体验年”计划，是在作秀吗？这么久了，你们都做了些什么？是否真正让客户体验到了银海的品质？

吴建云：“2008银海品质体验年”是银海地产在发展15年之后提出的，是对15年的一个总结，也标志着一个新的起点，不仅是对外的一个承诺，也是对内的一次检阅提升。目前已经先后组织了特邀羽毛球世界冠军参于荷塘月色交房、成立大理泊客会、银海畅园（查看地图）“巴厘岛风情之旅“等活动，今后还会不定期举办一些活动，让业主真正参与进来亲身感受银海品质，监督企业发展。

从内部来说，我们制定了《标准手册》，这项计划贯穿产品规划、建筑材料、工程景观施工以及物业服务等多个方面，以此来提升银海开发项目的品质。

都市时报：还有，不知道从什么时候起，银海每次搞活动，都喜欢邀请同行光临，这在业界不多见，许多开发商还生怕自己的东西被别人学走了。你们这样做的目的是什么？银海的自信来自于哪里？

吴建云：企业要想做大做强，首先必须要具备大气的心态。坦诚地说，银海发展15年并不是所有的东西都是自己原创的，更多的是学习的结果，从上到下都在学。既然是学习那就要有虔诚的心态，我们愿意真诚地向同行学习，愿意面对同行挑剔的目光。

在荷塘月色样板园首度开放时，我们首先是针对媒体和业内同行开放3天，通过正常的途径交流，我们听到了不同的声音，有肯定的，有质疑的，尤其是同行基本都是挑刺的，这让我们受益匪浅，而且这种言论比通过其他途径获得更有益，应该说荷塘月色的成功也有同行的功劳。在项目完工后，银海内部还专门就荷塘月色项目进行了2个月的总结，就是为了更好地做好下一步的工作。

拆除400万元别墅

只为对得起业主

都市时报：4月23日，银海大理山水间（查看地图）项目，自动拆除了一栋价值近400万元的独栋别墅，说是为了给景观让路。为什么非要以拆除的代价来营造景观，值吗？是不是也因为前期的规划不够科学、合理？

吴建云：不仅是拆除了一栋别墅，此前还拆去了全场的商业建筑，因为后期出来的效果不符合设计理念，没达到景观要求。

说实话，我们很心疼，不仅是损失利益，还涉及到规划的改变。但我们有这样的心态，我们明白靠什么取信于客户，一切都得归结于用品质说话，要对得起业主的信任。其实，大理山水间项目不仅注重景观营造，唐风式设计的前场和类村落的庭院式建筑，还注重了对历史文化的延续和地域特色的传承。

都市时报：大家都知道，景观营造一直是银海的优势，面对激烈的竞争，今后如何保持这种优势？

吴建云：景观、物管都是银海的特色优势，今后一定也会继续保持。在景观方面，引进了国外的人才资源，设计能力已经突破了原来的瓶颈，下一步还要加强基础建设，壮大自己的苗圃基地。

银海物管目前在昆明业界排名前列，但今后要控制发展规模，保证服务品质。

城中村改造银海将积极参与

都市时报：针对当前的市场变化，银海地产的发展战略做出了哪些调整？除了目前的三个项目，银海下一步的开发计划是什么？

吴建云：银海地产对市场发展积极有信心，我们深知企业自身的弱项在于土地资源的占有量，15年的发展中银海从来不争地王，2005年就曾导致了企业开发速度放慢，现在已经得到逐步缓解。

今年房地产市场发展放缓，拿地是个机会。行业有变化，企业不能走错，我们会选择合适的机会介入，下半年可能会有一些新动作。

都市时报：昆明正在进行的城中村改造，银海参加了吗？有没有已经签订了意向性的项目？有什么开发计划？

吴建云：参加了，城中村改造对银海来说是挑战，因为我们一直在做住宅，而城中村不是简单的房地产项目开发，是多元的房产开发组合。其难度还不单纯是政府关系、资金的问题，还需要寻找合适的配套资源，如商业配套合作伙伴等。所以，对城中村改造项目，银海会慎重、积极地参与。（责任编辑：许效忠）

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