拐点真相：十年一轮回 地产界洗牌已不可避免

中小房地产商的求生六式

“自有资金不够的小的房地产商，恐怕会逐步的消亡。但是不会是半个月，也不会是半年，我觉得至少应该是一个三五年的过程。”咨询师张甲伟对《当代经理人》表示。

没有哪一个企业愿意“逐步的消亡”。但如何“破局”？众多的中小房地产商用自己的眼睛观察了形势后总结出了如下的“求生六式”的路径选择，当然，是否有效，尚未有定论：

一、进军三四线城市

“三四线城市是中小型房地产发展的方向，特别是城市化进程比较慢的三四线城市，房地产开发空间还是很大的。”上海春之声集团董事长朱大鸣认为，“在一线城市土地价格奇高的情况下，与其与其他开发商拼盘，不如去三四线城市，首先门槛比较低，另外抗风险能力比较强。”

专家：实际上中国的有钱人还是集中在一线的几个大城市，经过政府的一系列宏观调控，三四线城市的状况亦难乐观，而且当地居民的收入可能与预期相比也会有较大的差距。环境优美的海滨城市的地产尚有升值潜力，而寄望其它内陆地区的三四线城市来突围，可能“是房地产商的一种痴心妄想”。

二、动用一切手段融资

建邺开发董事长吴凯波认为，要“实现融资渠道的多元化，比如房地产投资基金、股权融资、私募、企业债券等等都可以考虑，要突破以往以银行融资为单一路径的融资渠道。”

专家：牛市经过这番大的调整，上市也不大现实；私募资金可能对金融资本更有兴趣，特别是房价现在在高位横盘的时候，这段时间进来他不会获取超额的利润；而已上市的企业，“连万科都会跌停，你想想吧……”

三、抢分政府的保障性住房市场

无锡赛博地产机构总经理徐忠明认为：“每个中小开发商都应该研究保障性住房，对于他们来说这是个非常好的机会，保障性住房同样要开发商开发，这里面相对利润薄一点，但是门槛一定会低。”

专家：“既然是政府主导，那就不是你想不想做的问题，而是让不让你去做的问题了。”在市场上处于弱势地位的中小房地产商，在抢分政府住房蛋糕的市场上，亦未必有优势。

四、钱地交易

SOHO中国董事长潘石屹认为：“房地产开发公司应该有一个重组的过程，因为有的人手里有地、有的人手里有钱，要从开发节奏上、钱和地的结合上面都要有一个调整。”

专家：可以跟大房地产商做资源整合和交换，小房地产商提供地，大房地产商提供开发。但如此一来，中小房地产公司很容易成为大型房地产公司的附庸，问题是，“以利益关系为纽带的合作关系可能持久吗？”

五、“割肉”、卖掉地皮，关门大吉，转行

一些开发商已经开始撤场，还有一些开发商由于资金链紧张而将手中的土地进行“割肉”，或者直接把地卖给大房地产商，转行干其它的。

专家：涉及到生存的时候，“割肉”是一个很现实的问题。转行？往哪转？还有比房地产业更好赚钱的行业么？

六、降价销售，回笼资金

这个方面的先行者是万科，效果最好的也是万科，其官方说法是：“秉承快速开发快速销售的策略，在市场调整到来之时，通过合理定价，实现快速周转。”

专家：万科因为其项目较多，目前降价销售的地块成本都比较低，以目前的降价幅度仍然能维持一定的利润空间，但中小房地产公司和被“地王”套牢的公司们能否如此“洒脱”，则难说了。

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