潘石屹舌战群儒详解百日巨变论

主持人：各位网友大家好，欢迎大家再次来到新浪聊天室跟潘总一起聊天。还是先请潘总跟大家打声招呼吧！

潘石屹：大家好！

未来市场上房子的供应量主要取决于“钱”

主持人：《新京报》的记者张学冬问潘总，“百日剧变”之后，这个市场会怎么样？剧变会对购房者有什么样的影响？

潘石屹：这次调整之后，我想对市场的影响首先是房子供应量会减少，因为市场上要形成房子的供应量，主要取决于三个因素：土地、钱和开发商。从目前来看，土地和开发商并不缺，所以未来市场上房子的供应量主要取决于“钱”。

主持人：《新京报》的记者张学冬问潘总，融资困难是否会导致开发商主动降价？

潘石屹：会的，一部分开发商已经采取了这种手段，但是去年购进了大量土地的那些开发商还没有来得及把土地变成可以预售的房子，这类企业就更难一些，因为他们连降价的机会都没有。中国房地产交易服务网站

主持人：《每日经济新闻》的刘瑞婷问潘总，前天人民币汇率首度破七，您认为人民币升值会对房地产行业产生什么样的直接或者间接的影响？

潘石屹：房地产行业主要是以内需为主的行业，受人民币的升值的影响不会像其他外向型的行业那样大。但是，对那些香港、澳门、台湾的客户来说，如果他们想买内地的房子，人民币的升值会让他们早下决心，对这部分客户的购买有正面的促进作用。

主持人：《华夏时报》的记者王冰凝问潘总，速动比率及其他指标在当前的大环境下有什么特殊性，难道说以前房地产形势好的时候，他们速动比率一定会好吗？速动比率与目前的环境与政策有什么样的关系和相互作用？

潘石屹：在经济环境和金融环境比较好的时候，考察房地产公司主要是看它的净资产值、营业额、土地储备；但在经济形势和金融环境不好时，如当前国际上有次贷危机，国内有从紧的货币政策，这时衡量一个房地产公司健康或不健康的主要考核指标就是它的负债率以及立即偿还贷款的能力。

主持人：网友“无所不在”问潘总，如果房地产行业陷入困境对中国经济会有什么样的影响呢？地方财政的收入要受影响吗？

潘石屹：房地产从去年的销售额来看，达到了2.9万亿人民币，对中国的经济来说这已经是一个非常巨大的行业，如果房地产行业规模萎缩，对地方财政的影响是很明显的，主要是两部分的影响：

一部分是税收。房地产的税收主要有三部分，营业税、土地增值税和企业所得税。营业税首先会受到影响，另外两部分与市场规模有一定的滞后性，大约在半年到一年的时间会显现出来；

另一个对地方财政影响最大的因素是土地出让金。去年全国开发商交给政府的土地出让金超过1万亿人民币，而且这部分土地出让金是没有包括在报给各地方人大的预算报告中的。当然，对西部的内地城市，土地出让金可能在财政收入中占的比重比较小，但在沿海开放城市，一些大型、特大型城市中，土地出让金占的比重还是非常可观的。

我们看到一些报告，2007年沿海城市的一些区县“招拍挂”一块土地的收益就超过前一年这些区县的GDP。可以得到这样一个结论：如果房地产行业陷入衰退，规模大幅度减少，对地方财政的影响从时间上、规模上都是很直接的。

主持人：来自上海的网友“快乐吧唧”问潘总，您能预测一下什么样的房企在这次剧变中出局吗？

潘石屹：那些负债率特别高，超出自己偿还能力范围的企业将是这次变化中调整的对象。

主持人：有位网友问潘总，房地产市场的低迷在前段时间造成了大量中介公司倒闭，很多人失业，“百日剧变”之后，房地产公司的倒闭是否会造成更多的人失去工作？

潘石屹：房地产行业本身并不是一个劳动力密集型的行业，但和房地产相关的一些行业，如施工、装修、家具、建材、园林、市政，包括物业管理等等都是劳动力非常密集型的行业，所以房地产行业的萎缩对就业会造成比较大的影响。

主持人：有位网友问潘总，潘总您的“百日剧变”原子弹也放了，巨大的冲击波也产生了，但您是否思考过房地产自身发生的这场剧变，会对中国的整体经济产生什么样的影响？

潘石屹：如果这次房地产行业不能够及时调整，导致行业规模大幅度萎缩的话，带来的影响我想会有三方面：

第一，房地产行业两极分化。这种分化不在于这些企业规模的大小，而在于它健康或不健康。

第二，地方政府的收入会相应减少。

第三，其他与房地产相关行业的就业压力会增加。

目前的房地产行业没有大小的区别，只有强弱的区别

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