9·27房贷新政实施半年昆明炒房每套成本增加15%

炒房每套成本增15%

对于昆明楼市而言，“9·27房贷新政”的威力是显而易见的。

2007年9月27日，央行房贷新政正式出台。截至近日，此项具有较大杀伤力的房地产调控“厉政”已实施半年有余。这半年来，昆明楼市从一路飞涨的狂热中骤然冷静下来，进入观望状态，市场趋于平淡。平淡的表象中，总是酝酿着变数。刚刚过去的2008年第一季度，土地市场的持续遇冷、交易量下滑、房价首次出现负增长......半年间，昆明楼市的变化正在悄然发生。

炒房成本加剧

“在我们经手的交易中，与同期相比投资性购买比例下降了10%左右。”昆明某中介负责人告诉记者。2007年9月27日，央行、银监会共同发布通知，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。让咬牙“硬挺”的炒房者心理防线“崩溃”。该人士分析，“2007年央行连续6次加息，第二套房首付及利率上涨，加之契税，营业税、二手房个税、中介费……一连串不断增加的费用，给二手房交易套上了一圈又一圈“枷锁”。该人士给记者算了一笔账：2005年之前，二手住宅的交易成本只有2%，但是现在房龄在5年内的二手房交易必须缴纳房价总额5.6%的营业税，1.5%的契税(非普通住宅、公寓和高档物业为3%)，1%的个人所得税和0.1%的印花税，加上中介费、贷款利息等成本，不管成本由哪一方承担，一套房子转手一次，期间所产生的费用最少要增加15%。

“买”和“卖”皆难

自2007年底昆明楼市遇冷，到今年一季度更加愈演愈烈。“优惠促销、试卖、售楼部仅作参观”等新鲜的现象出现在昆明楼市上空。大多数业内人士不得不承认，“9·27房贷新政”导致楼市持续低迷，如此的市场环境，“买”和“卖”皆成难题。

“能不能如期入市，还要看市场。”某地产项目负责人向记者透露，现在开发中的新项目，有不少的地价成本已经到了高位，而建筑成本也在不断上涨。楼市目前的现状，使开发商自己在定价上也产生了一些困惑，对于项目入市后的销售前景也并不清晰明朗。这样的态势下，使得部分开发商产生了观望心态。

据昆明多个楼盘销售负责人透露，从去年12月份起，持续走高的房价导致实际下单量大减，进入2008年，买家观望的分为不断加重。根据田野房地产咨询公司调查数据显示，2月份昆明住宅成交面积约33万平方米，成交金额14亿，成交面积同比减少44％、环比减少53.56％，成交金额同比减少26.3％、环比减少60.2％。2008年2月昆明楼市进入最低谷。

面对楼市的异常冷清，部分业内人士将其归结为：历年来的岁末年初都是楼市销售淡季。然而更多的人则认为，这是2007年宏观调控的累积效应。“9·27房贷新政”、内央行连续五次加息等调控直接打到“七寸”，致使开发商和购房者同时陷入观望。

房价涨幅趋缓

不得不承认，“9·27房贷新政”让一度疯长的房价渐趋理性。

“9·27房贷新政”实施之初，云南财经大学房地产与土地政策研究中心副主任周大研曾分析，去年持续上涨的昆明房价已经出现非理性的成分。“9·27房贷新政”出台前的几次调控，昆明的房价还算合理，自主的刚性需求较大，但从去年持续上涨之后，楼市非理性成分加剧，因此”9.27”的威力可以预见。

事实证明，该新政的确让飞涨的房价放慢了脚步。进入2008年后，昆明房价出现了小幅回落。根据田野房地产咨询公司调查数据显示，1月份昆明市中心区域一手房均价每平方米7312.28元，环比下降3.34％，2月份东

市区一手房均价每平方米4757.78元，环比下降0.09％，北市区一手房均价4706.03元，环比下降0.82％。

此外，根据国家发改委、国家统计局调查的数据显示，2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。其中昆明房屋销售价格同比上涨5.2%，涨幅比1月份低1个百分点。

“相对于全国同比上涨10.9%的信息来看，昆明市2月份的房屋销售价格涨幅无疑是稳中有降。”该业内人士分析道，环比涨幅平缓表明，去年11月以来国家出台的各项宏观调控措施的效果正在逐步呈现。

同时该人士表示，在国家提出稳定房地产市场的大前提背景下，一系列政策的出台遏制了楼市的投机炒作，也从侧面影响了部分自住型置业者的购房心理。但是，该人士预测，目前楼市所呈现的疲态是正常现象，中长期来看，楼市的发展前景乐观，昆明楼市或将进入盘整期。文/记者徐晓俊　

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