昆明城中村改造 三种方式四种模式让“村变城”

三种方式四种模式让“村变城”

昆明336个城中村的改造，吸引着无数人的眼球，怎么改、用什么样的模式，业界也在探讨，深圳至祥置业（昆明）有限公司总经理周曼认为，“城中村改造三种方式、四种模式……”

四种模式改造城中村

深圳至祥置业（昆明）有限公司总经理周曼

相对昆明主城区来讲，336个城中村的改造，无疑给昆明房地产开发商提供了新的发展空间，改变昆明外延式发展的格局，改变昆明主城区的商业格局，改变昆明一贯的房地产开发模式。

“城中村”是我国城市化进程中的特殊产物，集中反映了我国农村城市化进程中新旧体制交替和磨合中的各种矛盾,具有复杂的历史背景和社会经济根源，其存在严重影响了我国城市化进程。目前我国城中村的改造模式主要有政府改造、村民自我改造、半市场化改造和市场化改造等模式。这些模式比较笼统，相对昆明来讲很难解决实际问题，但总的来看半市场化改造模式是城中村改造模式的最佳选择，在这种模式下有三种改造方式：整体改造、局部改造、环境整治。

结合昆明实际情况来看，一环内的商圈集中，城中村相对较少，且规划中的CBD也在其中；一环外、二环内的城中村较多，且东南西北四个方向的城中村各有不同，村子所在的区域不同，村子本身所处的环境和自身扮演居住之外的功能也有所不同。

正因为这些原因，我们认为昆明城中村的改造可以采用四种模式，模式一：建特色产业基地，即根据区域及村子自身的特色建特色村，如文化村、产业村等；模式二：彻底改造融入现代都市，即根据城市规划、功能及发展的需要，彻底推翻重建，如CBD及其周边的村子；模式三：推动物业转型，即针对一些建设比较好的村子，改造成廉租房，出租给一些外来人口或收入较低的家庭，解决贫困人口的住房问题；模式四：提升环境水平，增强城市配套功能，即一些规模较大的小区里存在一些散落的村子，为了配合周边区域的发展，增强区域配套，进行针对性的改造，如新迎小区里的城中村新草房等。总的来说城中村改造要村村有文化、村村有特色。

此外，“城中村”改造是事关城中村村民、村集体经济组织、地方政府、房地产开发企业等多方主体利益的一场社会改革,不同的改造模式决定着诸主体在城中村改造中的不同地位和作用，特别是城中村村民利益诉求实现的程度。需要特别注意的是对古建筑、文物、文化等方面的保护。因此，城中村改造不仅要考虑眼前，更应考虑城市未来的发展。改好了，则可成为城市蓝图的点金之笔！

依法制订改造方案和政策

云南世方达律师事务所律师、昆明市律师协会房地产建筑专业委员会委员杨文泉

此次昆明推进的城中村改造工程是一项民生工程，对城市功能的完善、环境改善、品位提升等方面都具有重大意义，将促进城市建设和经济快速发展。同时，城中村改造本身也是重大的投资项目，有利于昆明的招商引资。从法律的角度，我们建议首先要依法制定改造方案，因为城中村改造涉及政府、城中村居民、投资者三方法律关系主体，涉及政府与城中村居民之间、政府与投资者之间、城中村居民与投资者之间的多重法律关系。

制定改造方案和政策时应注意与《物权法》、《城乡规划法》等一批新实施的法律法规相一致。其次，改造方案需与城市整体规划相一致，使改造项目符合城市规划。第三，要保障好被拆迁人的合法利益，让改造后的居民生活水平和生活环境均有所提高。第四，借此机会严格执行相关法律法规，清理违章建筑，对违章违法建筑坚决予以取缔。此外，由于城中村改造涉及众多利益分配，对此过程中出现的问题和纠纷，政府应建立快速处理机制，发挥基层政府组织职能，避免矛盾激化。文/记者李先锋

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新一轮改造计划已经启动，成都市区现有的12个“城中村”将发生天翻地覆的变化！成都市建委昨日通报，在5年之内，列入改造的黄田坝、洞子口等“城中村”将逐步完善社区服务、社会保障和居民就业服务等功能，使得居民生活环境能够明显改善。

现状配套服务极不到位

初步统计，目前五城区内尚有待改造的“城中村”12个，待改造范围12.95平方公里，待改造建筑面积约546万平方米。与成都市中心城区相比，这些“城中村”早已凸显出诸多不适应城市化发展进程的弊端，如水电气基础配套设施建设标准低且时有故障，学校、医院、农贸市场等生活配套服务设施没能全部到位，大量小作坊混杂造成街道脏乱差，辖区居民日常生活不太方便等。

改造12“城中村”脱胎换骨

成都市建委相关人士透露，这次“城中村”改造将采取政府主导、市场化运作模式，结合各“城中村”具体情况制定规划方案，计划在2012年前基本完成。届时，改造区域内拆迁全部完成，土地以招拍挂方式推向市场；基础设施和生态绿地按照规划建设完成，社区服务、就业服务等各项服务功能配套；城市形象得到提升，城市功能明显加强。

行动改造规划量身定做

在这轮改造计划提出之前，成都市武侯区已对金花桥、簇桥、机投三个“城中村”量身定做了初步改造规划。按照改造计划，这将是一次整体改造、建设和包装——金花桥的“城中村”将建成“金凤街商业广场”，依托江安河和映月公园形成滨河景观休闲带，彰显川西民居特色的建筑将容纳观光休闲与特色餐饮，突出休闲特色，2万多名辖区居民在家门口就可享受到便捷的城市休闲生活；簇桥“城中村”则将出现一批大中型超市、品牌专卖店，原来杂乱无章的农民自建房将被休闲娱乐中心、蜀锦广场等高端硬件设施所代替，成为一个全新的区域商务文化中心，15万人将直接受益；机投桥“城中村”将以发展高档楼盘及相关商业、休闲等城市区域配套为主，新建的“蜀汉民俗公园”将为辖区3万余居民提供休闲新去处。文/综合

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