滇池路段 “富人区”的商业迷雾

昆明“富人区”的崛起

滇池路发展起始于上世纪90年代初期，是昆明市区西南部的一条重要交通大道。它北起福海立交桥，南至云南民族村，象一条血管般把市中心与滇池、与云南民族村、与海埂公园、与红塔体育中心等著名休闲旅游中心串联起来。1992年滇池国家旅游度假中心宣布成立，滇池路因此而被受瞩目。

2004年7月，滇池路第5次扩建扩建工程全线完工，至此滇池路变成了今日60米宽、8车道的城市主干道，其中心绿化带宽8—11米，成为昆明市区的一条重要交通景观大道。此后滇池路沿线的开发渐入佳境，随着城市化进程步伐大大加快，地段优势也逐渐显现出来，与此同时也成了众地产商家的垂涎之地。

滇池路板块“面滇池、靠西山”的独特自然景观，为建造别墅提供了天然的景观资源保障，广阔的发展空间更是打造经典建筑的理想场所，造就了像湖畔之梦、挪威森林、阳光海岸、海韵枫丹、同德极少墅等别墅群。分布在滇池片区的楼盘除洋房、别墅等高端的主打项目之外，还有诸如南方公园、银海山水间等小高层、高层普通住宅，产品类型也逐渐趋向多元化。

可以说，滇池板块就是高尚生活的聚集地，是昆明的“富人区”，因而有人把她比作是昆明的“外滩”。

随着滇池板块的高速发展，开发商们都在努力打造“一个更加优质的生活环境”，重点放在低密度、高品质的追求上。然而，和滇池路沿线的住宅项目开发速度相比，滇池路沿线的商业地产开发严重滞后，其相应的生活配套问题也日益突出，商业较为单一，服务配套设施少，生活方便度低，商业配套的匮乏使得滇池路段成为单纯的建筑群，成为滇池板块的一块“硬伤”。

西贡码头九成商铺空置

2001年，昆明早期商业楼盘之一——位于滇池路的西贡码头开始销售、招商，但由于商业定位和商业引导一直不得其法，遂以惨淡告终。2004年，滇池路扩建完工后，西贡码头摇身变为“新西贡”，成为滇池路上第一个集餐饮、休闲、娱乐于一体的综合性商业中心。

“新西贡码头”按建筑风格、套内面积分为翡冷翠街、西耶那街和旁贝街，共有146套商铺，最小的面积为225平方米，最大的为3300平方米。其中旁北街以405平方米的铺面为主，目前均价在7000元/平方米；翡冷翠街以398.74平方米和264平方米的铺面为主，目前均价分别为6500元/平方米、6600元/平方米；西耶那街以404平方米的铺面为主，目前均价为8500元/平方米。

2005年销售均价仅为5600元/平方米，租价为10—20元/平方米/月，空置率高达99%；2006年销售均价有所上涨，但仅为5000元/平方米—6000元/平方米，空置率为95%；2007年销售价格为5500元/平方米—6700元/平方米，空置率为90%；截至到目前的售价为6000元/平方米—8000元/平方米，空置率仍为90%。

西贡码头从2002开盘时的4500元/平方米的均价到现在6000元/平方米的均价，比起周边住宅单价的提升，实在是小巫见大巫。

然而，位于滇池路外延的部分铺面，有些做了高档餐饮、酒店、茶座，生意依旧兴隆。此外，比起城中的写字楼，这里不论是价格、环境都有很大的优势，所以部分铺面经改造变成了公司的办公地点，而其中面积最大的3300平方米的半圆形3层商铺现在正在装修，据说已被一家公司买下。

综合来看，面积在300平方米以上的铺面空置率相对较低，而旁贝街面积在200平方米的铺面空置率几乎是100%。

投资者眼中的西贡码头

2004年底，张先生将自己买下的位于西耶那街的356平方米的铺面整体装修，开起了海鲜店。虽然当时的西贡码头只有3、4家铺面在经营，但其仍然信心满满。但不久张先生就发现，原本就空荡荡的滇池路过了下午就越发显得寂静，客人也少之又少。在惨淡经营了3个月后，张先生不得不放弃另谋出路。

现在，商铺的玻璃大门已经龟裂，室内满是厚厚的尘土，但从装修上仍然可见当时的气派景象。张先生表示，自己万万没有想到会是这样的结局。当初买来时的价格为4200元/平方米，加上装修，总共投资了近180万。如今4年过去了，也仅能以6000元的均价卖出，所获得的40多万收益根本不能弥补几年来的损失。更让其发愁的是，商铺挂牌至今仍没有脱手的迹象，用张先生的话来说真是“一失足成千古恨”！

正在经营一家便利店的曹女士说，目前的收益只能维持日常开销，但是租金相对较低，并没有太大的压力。“相比前两年这里的商业气氛已经有所改善了，估计再有两、三年的时间，这里的情况应该有所改观吧！”

而在此办公的一家家装设计公司的主管表示，公司之所以会选择这里，一方面考虑到这里是滇池路的中心地段，位置不错；其次，同地段、同面积的靠近主城区的写字楼的价格要比这里的高出4、5倍；再次，这里毕竟是商业广场，从格局设计来看，经营者有较大的空间，所以因地制宜的话，还是有很大的投资潜力。

金都商“逆流而上”

对于经过近8年洗礼一路坎坷走来的新西贡码头，如今有些惨淡的萧条景象，人们似乎对滇池板块的商业氛围心存质疑。2007年，与之相距不到500米的金都商集却隆重登场。

金都商集位于滇池路国家旅游度假区迎海路，占地面积约35亩，总建筑面积约1.7万平方米，容积率为0.68，绿化率为40%，共有180个停车位。据售楼人员介绍，该商业楼盘将于今年3月亮相，目前商铺已经销售了80%，均价在9000元/平方米。消费对象主要针对周围30多个高档别墅社区、20余万中高端住户，以及云南民族村、海埂公园、滇池高尔夫球场、红塔体育训练基地等的观光人群。

从其定位来看似乎和西贡码头有着些许相像，但目标更为明确。以品牌购物、个性酒吧、触景美食、休闲娱乐、私人俱乐部等为主力业态、全面打造昆明“漫”生活商圈，来自卓雅、迪莱、迪克尼、恺撒、陆虎等著名品牌的代理商将为金都商集注入新的商机。开发商方面透露，金都商集将打造一个昆明最大的私人俱乐部。

金都商集的商铺面积为90—120平方米的三层商铺，大开间、双面开门，一楼为通透式落地窗，栋与栋之间可自由拆分或合并。其中开间面积为4.2米—6.3米，一、二、三层层高分别3.9米、3.3米、3.3米。

商铺平均面积小，必然会引来众多得投资者。相对于西贡码头动辄300多平方米的铺面来说，的确更有“人脉”。而从投资方式上看，金都商集有自行经营、租赁经营以及开发商引导经营等多种模式，在投资上更趋于理性。在经历了西贡码头不断定位的探索后，金都商集似乎更能把握住该地段的消费动态。

入住率偏低成“硬伤”

由于配套设施的的缺乏，滇池路片区下半段目前生活具有一定的不方便。除天泽园附近有一家菜市场外，滇池路后段提供日常生活、消费的配套设施几乎为零；交通干道虽然扩宽，然而沿线的公交车只有44、73、73专线而已，出租车更是少之又少，诸多不便，使得目前沿线得住宅区入住率相对过低，消费群体有限是商业地产面临得一大难题。

据了解，广基海悦花园2003年开盘，目前的入住率仅为60%；滇池名古屋2003年开盘，目前入住率不到60%；挪威森林2003年开盘，目前入住率为80%；阳光海岸2001年开盘，目前入住率为80%。高档住宅有天泽园2005年开盘，目前入住率为98%；小康城2004年开盘，目前入住率为80%；林泉智苑2005年开盘，目前入住率为30%；南方公园2005年开盘，目前入住率不到60%等等。过于低下得入住率，必然会导致住宅型商铺的空置。

在这些项目的铺面中，林泉智苑有17个商铺，价格在7000元/平方米左右，租价为40元/平方米/月，空置率达60%；天泽园有60个商铺，面积均在30平方米—180平方米左右，价格在6500元/平方米—10000元/平方米，租价为30—60元/平方米/月，空置率达40%；康城有50多个商铺，价格在6000元—8000元/平方米，租金在30—40元/平方米/月，空置率达50%。

当然也有例外，银海山水间的入住率高达98%，拥有20多个临街铺面，空置率为0，且目前得售价已达到15000元/平方米，该路段也成为滇池路商业气氛最好得地段。

资源置换成“救心丸”

针对这一现状，云南财经大学教授张洪提出了他的看法，同质类项目过多，没有产品区分；以南市区为代表的边缘群聚开发，短期无法成行成市，即使招商成功，也难以维持后续经营。由此看来，表面的繁华难以遮掩商业投资回报的漏洞，故无论是新型商业地产项目，还是旧有项目的重新入市，都有可能给本不具有多大活力的商业地产经营带来难题。业界还有一种说法：一万平方米的商业项目销售的难度和周期相当于10万平方米的住宅，商业地产开发的整体难度由此可见一斑。

张教授表示，对于南市区的现状，应进行资源置换，将省外的知名品牌在条件允许的情况下引到省内来，若省外知名品牌不愿意或者已经在省内设立相关机构，就运用联合手段获取其代理招商权，在本地寻找合作方。名义上，开发商既代表了经营户又代表了品牌商家。这样就会扩大招商范围，也会因为某知名品牌的参与增加招商气势，从而为后期招商奠定坚实的基础。

（责任编辑：许效忠）

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