关注云南地产：滇商突围

序言

就在外地房企“大兵压境”，本土开发商叫苦不迭之际，不甘挤压的昆明开发商开始向外扩张，一场滇商突围战悄然打响。10月，近几年风头甚劲的星耀集团大手笔进军天津，将2007年天津地王地块一举拿下。一向默默无闻的昆明房地产企业这次动作，让外地同行大大吃了一惊，但实际上，星耀既不是第一个向外扩张的云南房地产企业，而且也肯定不是最后一个。

第一篇

滇商突围

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“城外的人想进来，城里的人想出去”。小说《围城》里的这句话，正是目前昆明房地产市场现状的真实写照。自2002年大连万达大举进军昆明房地产市场以来，已经有不下10家国内知名地产企业在昆明扎根。今年，这一势头更是有增无减，像长沙、昆明这样的三线城市，已经成为中国房地产巨头圈地的新目标。所谓“城外的人想进来”，指的就是这种趋势。

就在外地房企“大兵压境”，本土开发商叫苦不迭之际，不甘挤压的昆明开发商开始向外扩张，一场滇商突围战悄然打响。10月，近几年风头甚劲的星耀集团大手笔进军天津，将2007年天津地王地块一举拿下。一向默默无闻的昆明房地产企业这次动作，让外地同行大大吃了一惊，但实际上，星耀既不是第一个向外扩张的云南房地产企业，而且也肯定不是最后一个。

进军省外已八年

早在2001年4月，官房集团就在贵州成立了贵阳官房房地产开发公司，第二年正式开发欣歆园。这个建筑面积达13万平方米的项目，是云南房地产企业最早在省外开发的大型楼盘，但却不是第一个，因为比官房更早，中房昆明公司深圳分公司就在深圳市宝安区开发了一个名为金碧世家的楼盘。金碧世家占地不足40亩，建筑面积只有3万多平方米，2001年8月开盘发售，是目前有据可查的昆明开发商异地开发第一盘。

自昆明中房和官房之后，昆明房地产企业进军省外市场的举动一直没有中断过，2003年，昆明鼎业集团步官房之后，也进入贵阳市场，当年，鼎业和贵阳违顺达集团合作开发了盛世华庭，2005年，鼎业再度和违顺达合作，投资10亿开发盛世花城。鼎业也是迄今为止，在省外开发项目最多的云南本土企业。

就在鼎业跨出云南开发之际，外省房地产企业开始大举入滇，世纪金源、新希望、鲁能、同仁、恒大、厦门城工等先后杀入昆明，本地房地产企业感受到了前所未有的压力。大约是在2004年，一批本地大佬在某次座谈会上向省政府有关领导提意见，希望考虑本地开发商的市场份额，但在土地配置日益市场化的情况下，这样的请求并未得到支持。更多昆明房地产公司在压力之下选择了走出去，参与到更为广阔的全国市场竞争中去。

自官房和鼎业之后，百大地产进入北京和江苏无锡，银海和铭鼎进入成都，不过这些省外项目都比较小，在当地影响不大，对本土开发商也没有多少示范意义。2007年，形势有了根本性变化。

从小打小闹到高举高打

星耀进军天津，在滇商突围的大背景下颇具象征意义。2007年，全国地价飞涨，国内房地产上市公司疯狂在各地圈地，仅一个碧桂园的圈地面积就有45平方公里之巨，云南房地产企业没有一家上市，资金实力难以和上市企业匹敌，但星耀却一举拿下天津地王，引起的震动可想而知。

据有关媒体报道，星耀在天津拍下的土地面积高达4000多亩，土地成交价63亿，堪称天津新地王。这块地规划的建筑面积有300万平方米，比星耀在昆明开发的体育城还要大，也是一个含有酒店、商业、体育、文化设施和住宅的综合性项目。业内人士分析，体育城的开发经验对星耀获得天津项目助力甚大。

几乎和星耀同时，另外两家云南企业也在积极运作省外项目。据本地媒体透露，俊发地产正在在南宁运作一块面积上千亩的土地，与此同时，俊发在贵阳也正积极寻找机会。另一个悄悄行动的公司是金宸集团，该公司除了在成都附近洽谈大项目之外，已经在深圳宝安区和当地政府达成合作协议。为此，金宸集团在深圳还购买了写字楼，据说将来集团总部都有可能搬迁至深圳。

星耀、俊发、金宸在省外的胃口都不小，拿下的项目体量一点也不亚于外省同行在昆明的楼盘。自嘲为“家乡宝”的云南人，在杀出“城外”的势头上并不输于“进城”的外地公司。

滇商的突围路线

总的看来，滇商突围在时间序列上可以分为三个阶段，第一个阶段以官房和昆明中房为代表，偶然性较大，加上当时本地市场空间很大，昆明开发商也无意省外。第二阶段的主力是百大、鼎业、银海、铭鼎等，时间基本在2003~2006年，这一时期外来企业压制了本地公司，因此许多昆明房地产企业开始尝试性走出去，一般规模都不大。第三阶段从2007年开始，星耀是其中的代表，突出性的特点是力度大，目的性强。

如果从滇商突围的方向上看，云南开发商进军省外市场是有选择的，基本上集中在以下四个方向：

京津方向。百大在北京早就有项目，这次星耀又在天津拿下地王，京津算得上是滇商突围的一个重点。北京是全国房地产企业都十分垂涎的地方，也几乎集中了国内所有大牌开发商，百大地产能跻身其中，难能可贵。

成都方向。银海和铭鼎都在成都有土地，而且已经启动。金宸集团如果异地买地成功，项目也应该在成都附近。成都房地产市场比昆明发达，也比昆明规范，房价涨幅比昆明大，但竞争也十分激烈。成都集中了国内大多数知名开发商，万科、长江实业都在其中，成都本地公司的实力也十分了得，昆明开发商能虎口夺食，勇气可嘉。

贵阳方向。贵阳是距昆明最近的大城市，经济实力和房地产开发水平略逊于昆明，所以，云南房地产企业在贵阳比较容易取得成绩，贵阳也因此成为昆明开发商最早进入的省外市场。从2001年的官房到目前仍在开发的鼎业，以及风传将进入贵阳的俊发，昆明开发商对贵阳情有独钟，业绩也比较突出。当年官房开发的欣歆园曾经轰动贵阳，使用的招数不过是现房开盘、景观、带装修等在昆明已经常见的手段，而且官房无论是景观建设还是建筑设计，在昆明开发商里都排不到一流。

泛珠三角方向。珠三角是中国房地产发展水平最高的地方，开发商实力雄厚，拥有内地最多的房地产上市企业，市场竞争也最激烈，基本上被本地房地产公司把持，外地企业很少敢到深圳、广州与当地公司过招，但因为种种机缘，还是有云南地产商杀入。早期中房昆明公司是其中一家，不过它们开发的这个金碧世家只有不到40亩，影响不大，而最近金宸集团的动作更具进攻性。

据了解，金宸集团不仅已经和深圳宝安区观澜街道达成协议，开发一个房地产项目，而且计划把公司也搬到深圳。如果俊发进军南宁属实，那么，云南企业在进军泛珠三角方向上就有了一支生力军。

突围急缺弹药

如果从昆明中房算起，到传说中的进军南宁的俊发，云南房地产企业异地扩张的历史已经有七八年了，走出去的公司已经有10家左右，就国内而言，云南开发商突围的力度在西部排名前列，开放性引人瞩目。特别是星耀拿下天津地王后，当地舆论都给予很高评价。然而，星耀的举动，却并不代表云南房地产公司已经到了大规模走出去的时代，相反，虽然个别公司（如星耀、俊发）越来越大胆，但在总体数量上，具备实力的滇商却越来越少。

《售楼部》在采访官房时明确获悉，官房已无意继续开发贵阳地产。同样，早期曾经开发过深圳地产的昆明中房，也没有继续省外拓展的计划。其余已经走出去的公司，无论是百大还是银海、铭鼎，在省外的大规模拓展难度都很大。

目前，除了从战略层面上高度重视，积极运作省外项目的星耀、俊发、金宸等公司外，本地其他开发商都对省外扩张持审慎态度，相反，下州市开发项目的公司却络绎不绝。据业内专家分析，昆明开发商之所以不能在省外大规模开发，根本原因还是在于资金实力不够。

从2006年股市上涨行情启动以来，伴随着房地产板块股价飙升，上市公司纷纷到全国范围内囤积土地。一年多来，国内地价飞涨，“地王”的价格已经到了连上市公司都感到吃惊的地步，更不用说一般开发商了。云南迄今没有一家房地产上市企业，资金实力完全无法和碧桂园、万科等上市企业相提并论，突围缺乏足够“弹药”，所以只能靠星耀等公司孤军突击，而无法形成集团优势。

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