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实况：2007地交会 城市发展论坛及土地招商推介

实况：2007地交会 城市发展论坛及土地招商推介
直播现场

“中国地交会”是唯一被商务部批准并有国土资源部官方资源支持的国际性地产顶级盛会，是国际与国内、政府与民间、区域与城市、产业与企业、资本与地产沟通互动的最佳平台。

本届“中国地交会”于2007年8月3日～4日在北京中国国际贸易中心盛大举行，同期召开宏观经济与土地运营模式论坛、城市发展及土地招商论坛、地产创新论坛、金融投资论坛等多个高端论坛，对房地产开发的宏观研究将发挥积极的推进作用。国土资源部、业界专家学者、地方城市市长、以及众多开发商参加了本次盛会。

▲论坛时间：

2007年8月3日13：30

▲论坛地点：

中国大饭店

▲论坛议题：

1、城市发展战略

2、土地招商信息发布

实况报道：国美第一商街美食街推介会隆重举办(组图)正在对此次活动进行现场直播。

以下为图文直播精华：

实况：2007地交会 城市发展论坛及土地招商推介
地交会执行秘书长 冯晖
【冯晖】各位来宾，下午好！欢迎来到中国地交会下午的论坛，我是本届地交会的执行秘书长冯晖。今天下午的论坛板块是整个地交会三天的活动当中最核心也是最重要的一个板块，可以看到PPT文件上我们的主题是城市发展论坛及城市土地推介招商活动。上午原国土资源管理局局长邹玉川先生以及其他的专家和我们土地协会以及国土资源报的总编等领导的讲话当中，主要是针对土地整理和宏观经济方面的看法做了很好的阐述。我们今天下午的论坛首先请中科院和国务院发展研究中心的两位专家就城市发展方面谈一谈他们独到的观点。第二个板块请城市最重要的经营者也就是城市的市长和国土资源局的局长们，对他们城市发展的设想和他们土地的一些规划做很好的推荐。第三个板块是相关联的服务商的代表，包括建筑设计、规划设计来针对城市的发展，如何打造百年建筑作他们的经验分享。最后一个板块是本次论坛板块的收官环节，是一场精彩的互动，请各位开发商朋友上来，他们作为开发的主体，如何从规划创新的角度很好地打造房地产开发项目，做一些高层互动。下面请各位热烈的掌声有请中科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞先生演讲，他演讲的题目是：环境与城市可持续发展。

【牛凤瑞】各位女士、各位先生：下午好！很高兴和大家一起共同讨论城市和城市土地和房地产建设问题。我的观点更多是我最近几年研究的体会，可能跟目前的一些主流观点有些不大一致，仅仅作为内部的讨论供大家参考。

【牛凤瑞】在没有发言之前，我和媒体也做了一些交流，我说我们学界目前有关土地和房地产问题的研究存在着两个倾向，一个倾向是我们的学者提出我们的观点、方案，只讲它的正确性、必要性，而很少讲到可能性，讲到我们方案应该具备哪些执行条件以及执行过程中需要支付的成本，特别是它的机会成本问题，这是一个倾向。第二个倾向是我们在评论中国的房地产市场的时候，我们对房地产商的批评往往勇于对政府的批评，在对政府的批评上我们往往是勇于批评地方政府，批评地方政府的问题上我们往往是勇于批评我们的外地地方政府，而不愿意提及自己所在的地方政府，这是两种倾向。我作为一个学界的一员，我也不能免俗，但我力图减少这方面的偏差。

实况：2007地交会 城市发展论坛及土地招商推介
中科院城市发展与环境
研究中心主任牛凤瑞
【牛凤瑞】城市化是现代化的重要标志，也是实现现代化的重点，城市化有利有弊，但利大于弊，在科学发展观的指导下，积极稳妥地推进健康的城市化是中国现阶段低成本建设现代化国家的战略选择，也是突破资源和环境两大约束，实现可持续发展的战略选择。推进城市化要大量地占用农用农地，将大量的农业用地转化为城市化用地，这是城市化和工业化必须支付的成本。

【牛凤瑞】近年来，有人把城市化用地与耕地的大量减少，威胁国家粮食安全，农民实体失业等说成是因果关系，实际上这成为推进中国城市化进程的一个认识上的误区，必须从理论和实践的结合上予以说明，这对于推进城市化的健康发展是具有现实意义的。

【牛凤瑞】第一，过去几年中国耕地确实有大量的减少，但耕地减少的主要原因不是城市化用地，96年到04年的8年间，中国的耕地减少1.14亿亩，其中生态替耕9708万亩，占85.1％，另外我们还有农业结构调整的用地所造成的耕地减少，大概是占10％左右，城市化和各项基本建设用地总量大概是占我们耕地减少的8％左右，我们当年的生态替耕和农业结构调整的战略既超过我们耕地减少的总量。

【牛凤瑞】第二，合理的城市化用地增量只占耕地存量的很小比例，我做过测算，因为占很小的比例，不应该造成对中国粮食安全的威胁。以2050年全国城市化率80％计算，也就是说我们有80％的人要住在城里的话，城市化用地的增量应该是9600万亩，如果折算成耕地，就是说我们还有垦殖率，大概约占全国耕地存量的3.7％，我们实现城市化，即中国耕地存量的减少大概是占3.7％，平均每年占用的耕地是150万亩，约占现在耕地存量的万分之八，其中房地产开发用地大约每年占60万亩，占更里存量的万分之三点三，无论是复垦增加的耕地，还是通过我们科技投入单产水平的提高，低谷上述耕地数量的减少均不成问题。

【牛凤瑞】第三，中国的农村人均用地是城市人均用地的5倍以上，在城市化用地增量与农民进城之后，农民居民点用地的减少之间理论上存在着后者大于前者的置换关系。以中国农民居民点用地卖150万平方米计算，到2050年中国实现城市化之时，中国的农村人口将减少4.4亿，农民居民点理论上可以减少近1亿亩。当然如果实现这种城市化用地和农村居民点用地的减少的置换，还有赖于我们土地制度上的创新。

【牛凤瑞】第四，保护耕地、节约耕地是中国的基本国策，但合理的城市用地是更集约的用地。目前中国的城市建城区的面积只占国土面积的0.34％，但是它却容纳了三分之一以上的人口，改变多数农民以土地为生的格局是中国农业规模化经营和再造秀美山川的重要前提。这样也为实现城市化，城市化为更好地实现耕地的保护提供条件。以城市化用地中的浪费、闲置、非法占有等等并不能或者不可以与城市化的合理用地来划等号，两者也没有必然的联系。如果把它们视为一种因果关系，我认为是因咽废食。

【牛凤瑞】合理地提高占地的补偿标准，保证失地农民的合法权益是必须而且可以做好的，各地对城市化中的农民失地已有制度上的创新，比如说有些城市实现了农民的全部市民化，有的城市把农村养老、医疗保障与城市并轨、农民宅基地的占用实行拆一补一的政策等等，这都为我们提供了实践经验，这是第一个问题。

【牛凤瑞】第二个问题，需要理性地看待中国的房价上涨。目前中国的房价上涨背后是利益关系，是社会分配的变动，是政治体制文化传统变数，也受到国情、事情和发展阶段的严重制约。严格意义上的房价升幅应是同一区位、同一品质、同一科技含量的房屋销售价格上下年份之间的比较，但是目前我们讲的房价的上涨是什么呢？是当年的平均房屋价格的平均销售价格与上年的同期相比。房子本身是一个个性化非常强的产品，同一个地段、同一个品质、同一个科技含量的房子年度之间进行对比几乎是不可能的。所以我们用房价上涨过快这种判断来进行我们房价是否合理的假设要特别慎重。

【牛凤瑞】这里边我想说的是，中国的房价涨涨落落，它是市场供求关系的结果，是市场的供求关系长期积累的结果，我们要分析中国房价的变化，应该用一个较长的历史阶段来进行分析，而不应该仅仅用一个年度之间进行分析。我简单地做了测算，北京市04年以前的房价基本上是没有变化的，2001到2004年北京市的平均房价的增幅每年增幅是0.74％，几乎没有增长。05、06年两年大幅度的增长，以后在6年的平均房价的增幅是多少？是6％多，同期北京市的人均城镇收入的增幅远远超过这个数，当然，人均收入增幅的增长还不能完全说是每个人的平均增长，里面有一部分人增长得比较快，有一部分人增长得比较慢，但至少我们可以看到这样的一种趋势。

【牛凤瑞】目前我们在解决住房问题上，中国居民对政府的期望过高，政府也自认为在这个问题上义不容辞。这里面有一个合理的借鉴问题，舆论媒体和学者群体某些不正确的言论导向等等又成为了放大房价上涨的社会影响。比如我们现在举一个例子，让大多数人买得起房子，这是一个深受拥护但是又不能说很难的一个口号，但仔细想起来，世界上现在哪个国家包括发达国家能够使大多数人买得起房子？我国在什么时候能够有那么多房子可以满足大多数人的购买需要？三五年、十年八年我们能够做到吗？虽然这一口号后来改为“让大多数人有房住”，但是我们现在要说，有房住的房标准是什么？我们没有界定。我国目前大多数人没有房住吗？恐怕谁都要否认这种现象，我们大多数人还是有房住的，只是房子居住的标准、数量还不能达到很多人的满意。再如外国的房价收入是某些人论证我国房价过高的主要论据，但是这个国家是哪一个国家，这个国家处于一个什么样的发展阶段，是加强税前收入，还是税后收入，我们均没有见到具体的界定。我国是一个土地稀缺，人均GDP只有2000美元，处于发展当中的道路，把已经完成的发达国家的房价收入比作为判断我国房价高低的标准，这个要特别慎重，千万不要拿来跟我们中国比。

【牛凤瑞】第三个问题，我想谈一谈中国的房地产业的健康发展有赖于相关主体的和谐。房地产业是否会成为支柱产业，这无关紧要，那么房地产是上下游关联度极高的产业，这是可以肯定的。房地产业为城市化提供物质基础保证，这一点也是没有异议的。房地产业的发展环环相扣，房地产的健康发展有赖于包含其间的利益主体之间的和谐关系。房地产业隐含的利益主体链是由政府、房地产商、征地农民和拆迁户以及商品房的购买者包括居民和单位这4个方面组成。近年来中国的房地产业之所以成为社会问题的热点，核心在于房地产开发收益如何合理分配，这是我个人的认识。

【牛凤瑞】政府要通过收费取得较高的开发收益，以加快城市建设，满足广大市民对公共物品的需求，当然以权谋私、官商勾结、行贿受贿这个按照党规党法、国纪国法相关处理那是另外一个问题，房地产商要获得较高的投资回报，征地农民和拆迁户要有较高的补偿，商品房购买者希望有较低的房价、较高的住房品质，这4者都是理性的追求，从而形成了相互依赖、相互制约、没有起点也没有终点的利益主体链。政府开发收益减少和政府公共财力受损，影响各项公益事业的发展和和谐社会的构建，开发商不能获得合理的投资回报，就难以有房地产开发投资和房地产要素组合的时间，征地农民和拆迁会补偿不合理，有违社会公平，购房支付较高的房价，增加住房支出，拉升工资成本和企业成本，这样就抑制企业的活力和市场竞争力。所以，这一系列主体链哪一方受损都会造成房地产开发不能顺利实现。在各方利益博弈的过程中，协商、谈判、讨价还价甚至争吵都是不可避免的。但是，要把利益的另一方妖魔化则不利于构建和谐关系，这里的关键是政府要负担利益矛盾的仲裁者和社会调节者的责任，对利益各方加以正确的引导，加强相互沟通，努力扩大各方利益的共存点，找到平衡点。由于时间的关系，我的发言到此结束，谢谢各位！

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