云南法制报 昆明房地产“购房诚意金”于法无据

在签订正式购房合同之前，购房者要按照开发商或者中介公司的要求预交一定的购房诚意金，这一现象在当前各地房地产交易市场存在一定的普遍性。然而记者调查发现开发商和中介公司收取购房诚意金行为缺乏法律依据。

市民困惑：购房诚意金究竟在规范谁的诚意

本以为“购房诚意金”只存在于一些新开发的楼盘，但令昆明市民蒋小姐纳闷的是购房诚意金在二手交易市场上也开始出现了。蒋小姐近日看中了昆明市金实小区一套８５平方米的二手房，在与一家名为昆明荣铧地产中介公司谈好价格之后，被告知要先交５０００元诚意金，并要求签署委托邀约合同。

“中介的说法是房东现在在贵阳工作，没有诚意金很难请回来。”蒋小姐告诉记者，自己随后查阅了中介交易的相关管理规定，当中写道：中介只有在成交后才能收取服务费。“现在还没成交对方就以各种理由收取服务费和所谓的购房诚意金，并要求签订合同是不合法的。”

７月１５日记者采访了这家中介公司，公司相关负责人王先生表示，如果买卖成交，蒋小姐交纳的５０００元诚意金将作为购房款的一部分付给业主，否则将全数退还。至于为何要签署委托邀约合同，王先生解释称：“我们先与买家约定购房价，再拿着诚意金与业主商谈，一来可以向业主表明客户买房的决心，同时也是为了避免与业主谈妥后、买家却突然放弃购买的情况出现。”

记者调查：收诚意金成行规

而向购房者收取购房诚意金的行为，在一些新开发的楼盘中更为普遍。翻开昆明市的各大报纸，开发商收取购房诚意金的广告比比皆是，由此引发的纠纷也不断出现。记者调查发现，开发商向购房者收取诚意金的金额少则数千元，多则数万元。诚意金的收取主要集中在两个阶段，一是在楼盘尚未取得商品房预售许可证之前，二是在与消费者签订正式购房合同之前。在昆明一家报纸上记者还看到这样一则广告：“本楼盘开盘在即，只要交纳１万元钱的“诚意金”，就能购买到一个可以优先选房的ＶＩＰ身份……”记者按照广告上的电话拨打过去，工作人员告诉记者只要交纳“诚意金”后可享有的优先选房权、２％购房折扣等。

当发现记者对此仍怀有疑虑，工作人员说：“交这笔钱就像从你左口袋装到右口袋，如果你选房日未能选中房，诚意金将在优先选房日期满后７日内全款退还。”记者问：“诚意金将来能否抵扣购房款？”她语气肯定地称：“完全可以。”

诚意金增加购房风险

那么，购房诚意金与消费者在购房中经常遇到的违约金、定金有何区别？发生消费纠纷后，开发商应当部分返还、全额返还、还是加倍返还购房人的诚意金呢？记者就此采访了法律界人士。

律师许莹表示，诚意金即意向金，在我国法律中并无此说法，因此，开发商收取购房诚意金没有法律依据。而违约金可分为法定违约金和约定违约金，指的是在违约方不履行合同情况下应当偿付给守约方的一定数额的货币。定金是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳的一定数额的钱款，其中给付定金的一方不履行约定时，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定时，则应加倍返还定金。

“购房诚意金发生在双方签订正式购房合同之前，仅是表明双方具有订立合同的意向，但对合同的具体内容并没有明确具体的一致意思表示，此时合同尚处在要约或要约邀请阶段，仅具有订约意思表示或预付款的性质。因此，其对开发商的约束力远不如违约金、定金，甚至对开发商没有约束力。”许律师进一步分析说，不管开发商收取诚意金的行为是发生在取得预售证之前还是之后，都在无形中单方面增加了消费者的购房风险，开发商则可以获得因大量占用诚意金而带来的巨大利益。

房管局：无预售证收诚意金违规

记者从昆明市房管局了解到，开发商在未取得商品房预售许可证之前向购房人收取购房诚意金，属违规行为。我国《商品房销售管理办法》第２２条规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

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