新亚洲创城市运营“昆明模式”

“我们收获的，不仅是举办国家级大型比赛的经验，更为云南、为中国留下了一笔宝贵的财富。我们建造的，绝不仅仅是一个5万人居住、体育锻炼的高标准社区，更是为云南、为中国全民健身运动树立的全新价值标本。”2007年5月21日就在万众瞩目的第七届全国残疾人运动会闭幕的次日，残运会主赛场“新亚洲·体育城”的开发商星耀集团在昆明各大媒体上发出了这样的宣言。

值得骄傲的背后，是因为在这里昆明人创造了一种全新的开发模式。新亚洲·体育城在严格遵守政府统一规划的前提下，由政府提供土地和政策支持，企业出资开发建设，实行企业市场化运作，改变了传统由政府投资、政府管理的体育公共设施投资单一模式。这种“民营企业独立开发和经营体育城”的运作模式，在全国开创了一个堪称典范的城市运营“昆明模式”。

一次全新的考验

2003年，当云南省接过举办第七届全国残疾人运动会的“接力棒”，此时昆明市的体育运动设施大多建于80年代，已经不能满足大型比赛要求。残运会作为一个全国性、万众瞩目的大型运动会，需要兴建一大批新兴的体育设施。

但长期以来，公共体育基础设施都是政府投资、政府运营，特别是因举办重大活动同时兴建大批场馆后，由于产权、体制等多种原因带来了后期管理难题：场馆长期闲置，无钱维护保养。 如果昆明也按照传统模式由政府全额投资建设场馆，也将面临这样的窘境。

云南省和昆明市两级政府大胆创新，在国内首度提出了公共设施市场化、多元化投资来替代政府单一投资的改革，决定运用打包的模式来运作这个项目，也就是政府不出钱，只出土地和当地政府力所能及的优惠政策，由开发商来承担起公益项目的建设运营任务。

如此一来，政府在转瞬之间就解决了资金筹集链、项目运作链、人才聚集链、场馆持续经营链等诸多问题，短时间内就使得亚洲级的运动场馆和功能社区从蓝图上变成现实。企业在向城市营销了项目的同时，政府也向省外乃至国外营销了整个城市。

2004年10月，昆明市政府面向全国进行招投标。在此之前国内从未有过这样的城市运营模式，这也拉开了昆明市引入民间资本参与体育场馆设施建设的序幕。

星耀“接棒”城市运营

“除了昆明，中国还没有哪个城市敢把体育场馆的建设交给民营企业操作。‘星耀体育城公司’是第一个吃螃蟹的。”谈起新亚洲体育城，星耀集团总裁颜语难掩内心的激动。

2003年，当得到政府招标建设新亚洲体育城的信息后，已经在昆明房地产界摸爬滚打10多年的颜语认为机会来了，如果拿下新亚洲体育城这样一个在昆明新区建设中举足轻重的大项目，可为星耀集团打开另一片发展空间。

此时，虽说星耀集团在昆明房地产界已小有名气，但在此之前开发规模最大的也仅占地120亩。面对2200余亩、仅体育设施就需投资10亿元的开发量，星耀这家“小企业”在实力方面显得力不从心。

但在竞标中，昆明市在注重企业实力的同时，更关注未来场馆每年上千万的维护费及后期运营，这也是参与投标的企业共同面对的难题。如果仅仅致力于建场馆、经营场馆，或者是建房子、卖房子，不仅将会面对巨大的体育场馆经营亏损的负担压力，而且住宅产品也将面临缺乏配套的支撑，商业、教育、休闲等产品也会因缺乏人气而难以运营，这种恶性循环将是政府和发展商都不愿意看到的。

因此星耀在方案中提出了必须抛弃一个单纯的房地产的思维，而打造一个多元地产集成的综合城区。只有这个新城区真正成熟起来，企业才能完成投资、建设到经营的整体运营，从而在一片拥有巨大商机的城市中获得充分的回报空间。就是这个发展思路及发展模式的转换，使星耀跳出一般意义上的地产开发商的圈子，向城市运营商这个新角色转变。

四种角色转变

对于从一个简单的房地产开发商成为一个新城区城市运营商，回首当年的开发，颜语认为企业在其中成功地完成了四次角色转换。

首先是思路及发展模式的转换，新亚洲体育城仅体育设施的投资就需要10亿元。如果单纯住宅和单纯体育设施既不符合发展思路，也不符合企业利益，必须向城市新区运营商的角色转变。

其次是投入模式的转换。既要满足政府对残运会的比赛要求，又要考虑综合城区的协调发展和可持续发展，就必须形成一个以体育场馆、综合配套设施和部分住宅构成的核心城区，实现土地价值和物业经营价值的最大化。

核心区的整体投资建设要求我们同时实现第三个转换，这就是企业综合能力的转换，包括融资、建设、管理与协作能力都要得到全面提高。

“场馆每年上千万元的费用维护费，这是企业经营最大的难题，这就要求实现经营理念的第四个转换。”颜语说。企业要从三五年的营销形式转为长期固定的经营思维。新亚洲体育城整个项目占地2200亩，其中可以销售的物业面积是200万平米，但是我们并不认为企业经营思想就是销售思维，恰恰是那些不能马上变现的公共项目，比如商业、体育、酒店等，我认为这部分物业才是综合城区的灵魂，也是这个项目开发的最大价值所在。

有了这四个基本转换理念，企业和政府才能最终从根本利益的实现上达成目标，企业追求长远利益，政府需要的也不是一个单纯的房地产项目。正是在这种指导思想下，我们向市场交出了一个有可持续发展的新城。
 

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