惠阳商业地产需要培育期 超前开发有欠人气

惠阳商业地产需要培育期

话题缘起

20万人口与40万平方米以上的商业经营面积，人均商业面积2平方米以上，这是惠阳商业地产面临的消费内需不足、商业地产超前开发的现实。虽然惠阳有着中海壳牌、LNG发电厂、和记黄埔惠州港等一系列经济利好，但是，商业地产一经开发便面临着经营的现实问题，惠阳经济利好的预期效应与商业地产的现实经营，存在着一定时间差。

惠阳商业地产如何解决这个“经济利好预期”与“商业地产现实经营”的“时间差”？其实，惠阳商业地产开发是一个城市开发区商业地产必须超前开发的普遍问题，深圳的宝安中心区、龙岗中心城，以及惠州江北中心区等新开发区都正在经历着同样的问题。原则上讲，惠阳商业地产只存在着上述“时间差”的问题，不存在是否开发过量的问题，解决了这个“时间差”，惠阳商业地产就可以变被动为主动，惠阳商铺就会真正成为潜力无限的“原始股”。

惠阳商业地产开发超前、人气不足

惠阳城市商圈主要由老城区商业和新中心区商业组成，惠阳新增商业地产项目主要集中在新中心区，围绕着惠阳市政广场、区政府、大剧院，商业地产出现井喷现象。都市广场、明珠广场、隆基天地广场、锦江国际、世贸广场等住宅、写字楼的商业裙楼，几乎都规划有上万平方米的商业，有的超过5万平方米。中心区新增商业地产项目商业总供应量达18万平方米以上，开发量大、推广期集中，在人气不足的情况下，无疑都面临着市场定位和招商等问题，目前除都市广场引进人人乐外，其余项目尚没有推出明确的市场定位。

新中心区的商业首先面临着现实人口基础和人气不足的问题，目前惠阳城区常住人口约20万，而新开发的住宅、写字楼等均以投资为主，自住的只占少数。有资料表明，2006年深圳客户在惠阳购房交易量占惠阳区商品房交易量的57％，有些楼盘甚至超过80％是深圳投资客，深圳客户成为2006年惠阳楼市主力消费群。而惠阳老城区、新中心区商业总规模将超过40万平方米，人均商业面积超过2平方米；人口消费量与商业总量出现巨大的反差。同时由于商业地产项目集中开发建设，造成短期内供应量较大，项目的定位和招商并有效经营渡过培育期，成为惠阳新中心区商业项目亟须解决的问题。

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