开发商审慎面对商业运营 商业开发进入运营时代

其三，处理好商业项目选址可行性分析中的定性与定量分析关系。

目前一些商业项目的选址往往只重视定性分析，忽略了深入的定量分析，导致只凭感觉与经验进行商业项目选址，导致项目失败的案例比比皆是。如东莞市前两年出现多个购物中心，商业面积动辄就是几十万平方米，却忽视了东莞城区消费人口十分有限，其结果是这些摩尔招商时困难重重，只能退而求其次，开业后则只能是惨淡经营。之所以出现上述现象，关键在于项目定位之时，开发商没有对商圈的人口量和消费力进行定量分析，也没有对竞争商圈饱和度进行定量分析，事实上只要稍做量化分析，就不会导致如此“大跃进”式的摩尔开发热。

因此在商业项目选址立项时一定要定性与定量分析并重，项目可行性分析得出的结论可能更为准确，这样才能降低因项目选址失误，从而导致项目失利的风险。

多元化融资渠道医治商业项目开发销售“硬伤”

商业地产开发由于一般投资回收期至少要七八年，前几年是净投入，因此资金是商业地产开发的生命线。前几年，国内的开发商由于实力与融资渠道少，主要通过将产权分割销售，快速回笼资金，维持项目运作，最近两年，由于大量销售物业后续经营弊病的显现，项目由于产权的分散性与商业经营管理的统一性之间的矛盾日益显现，导致项目频频出现危机。

商业地产由销售导致的硬伤，增加了后续经营的风险，开发商在意识到这一问题后开始寻求新的融资渠道。从近两年的趋势看，基金、REITS与合作开发已成为国内商业地产开发新的融资渠道，这些新的融资渠道能够填补国内商业地产项目开发中的资金缺口，同时促使国内开发商重视商业选址、提升运营水平，为项目的成功提供了保障。如深圳中心区的怡景中心城原打算销售一部分商铺，但美国信德堡集团注入了9.5亿元基金后，怡景中心城商铺便只租不售自持物业。

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