开发商审慎面对商业运营 商业开发进入运营时代

将后期经营理念贯穿于项目运作中，是商业地产成功开发的重要前提

世方地产谢樟发

话题缘起

自2001年商业地产开发热显现至今，随着商业物业销售之后大量的问题的涌现，以及一些大型商业地产开发项目的失利，商业地产开发者最终从感性认识走向理性，认识到商业地产开发始于“建”而终于“管”，开始审慎面对商业运营，这预示商业地产开发“运营时代”的到来。在“运营为赢”的背景下，商业地产开发应当建立起怎样的“防火墙”，才能最大限度的保证商业项目的开发成功？前期开发应该融入怎样的后期经营思维才能让项目立于不败之地？值得大家关注。

如何合理选址是商业项目规避风险的“初考”

商业地产项目的开发首要问题是项目的选址。商业经营的成败在很大成度取决于店址的选择正确与否，从某种程度上来说，一个商业地产项目开发的成功与否，其实在项目选址阶段就打下了基础。那么商业地产项目如何进行科学正确地选址，笔者认为要注意以下几方面的问题。

首先，开发商要学会整合策划资源，让专业公司提前介入。

商业项目的选址是一项非常专业的工作，有的开发商不注重商业项目的选址，不管地块适不适合做商业，片面地以为只要能拿到块地，筑巢引凤，招来大商家，然后就可以赚得钵满盆满，但实际情况却是商家极有可能不买单。有的开发商过于夸大策划的力量，认为只要有好的策划方案，就能化腐朽为神奇。因此也就造成了一些没有消费基础，不具备做商业条件的项目，在一些不负责任的策划公司的“概念”忽悠下频频出炉，虽销售火爆，但经营不下去，项目最终失败，最后为此付出代价和买单的仍是开发商自己。因此开发商应提前在拿地的环节就让专业的商业策划公司介入，也许就能得到更准确的结论，少一些盲目性。

事实上，目前房地产策划代理行业已经进入商铺策划细分阶段，以深圳为例，就已出现多家专业策划代理商铺的中介公司。对于一些综合楼项目，开发商应该通过将住宅和商铺分开委托专业策划代理公司的方式，来保证各自的专业性，实现住宅与商铺双赢。

其次，开发商要学会整合商业资源，让大商家提前参与。

大商家的经营选址，对商业地产开发最直接的影响是促进了其投资、建设的目的性，使其经营、投资更趋向于理性化。举例来说，几年前有很多商业房地产开发的项目，是先建设，再招商，造成不必要的浪费，影响了经济效益。近几年来，商业房地产开发商逐渐变得明智起来，将主要的招商工作提前到开发初期甚至与商家形成战略合作，让商家参与项目选址，并为主力商家提供量身定做的服务，实行订单式开发。这样既防止了浪费，又缩短了从建筑竣工到投入运营的时间，提高了自身盈利能力，提高了商业项目的成功概率。

特别推荐

• 更多>>