“金华模式”买地建房

面对全国各大城市房价的持续走高，个人合作集资建房模式不断应运而生，近日，这一模式又出现了新的玩法——浙江“金华模式”，这一个人买地建房模式在吸引众人眼球的同时，也引发了投资者的广泛关注。

回放

零星地块出让 金华市民能圆个人建房梦

1月22日，浙江省金华市举行了一场特殊的土地拍卖会，拍卖出让的18块土地，参加竞拍的都是个人。这18块土地合称39号地块，位于金华市开发区内，紧贴金华市机关宿舍。地块总面积2010平方米，被分割成108平方米、109平方米、163平方米三种不同面积的18个单元，起拍价统一为每平方米8300元。底层规划为沿街店面，二至五层为住房，六层为阁楼。

据悉，这是金华首次在城市核心区尝试零星地块出让新模式，同时也意味着金华市民能圆个人建房梦。此事在去年12月由金华市国土资源局宣布后，引起了众多市民的兴趣，到报名截止时，有26人在交付定金后取得了29个竞买资格，其中有三人交付了双倍定金，取得了两个竞买资格。

记者了解到，除了整个地块统一分割竞拍出让外，所有受让土地要求统一规划、统一建造和统一管理。同时，报名者在取得竞拍资格前，就必须首先签订承诺书。承诺书与出让合同具同等法律效力。承诺书的内容还包括：竞拍人竞买成功后，需缴纳20万元的统一联建保证金；动工、竣工时间等。为保证联建工作顺利实施，开发区管委会承诺将对该地块实行工程报批代办制。    

支持

“金华模式” 可操作性很大

北京信一天房产中介市场部经理罗煜说，从目前情况看，“金华模式”的操作可能性还是非常大的。首先，从招标的土地来看，拍卖的土地面积非常小，比较适合于集资建房；第二，对于钱款有了明确的规定，竞拍人竞买成功后，需缴纳20万元的统一联建保证金，在一定程度上保证了资金到位；第三，由于得到了当地政府的支持，对于日后建房的要求都有了明确的规定。

北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松接受记者采访时认为，“金华模式”是当前个人合作集资建房的一种创新，其与传统概念的个人合作集资建房存在四方面的明显差异。

首先，“金华模式”一个主要的特点是每个单块的土地是“微型”的，不像传统的个人合作集资建房那样，土地相对是大体量的。这样，“金华模式”的整体占用资金相对较小，从而获取土地的几率加大。

其次，“金华模式”的各个单块土地之间的使用权是单独的，并且分属于不同的个人；而传统的个人合作集资建房的土地使用权不是小块分割的，而是由多个个人共同所有，这就决定了所有的个人合作建房者均拥有整个地块的使用权，从而为土地的获取增加了难度，并且还需要成立一个独立的“公司”，应该以公司名义获取土地，然后多人共同使用。

第三，“金华模式”的不同个人在其所属的土地上拥有全部房产的产权，而传统的个人合作集资建房所属土地上的房产产权由不同的单个个人所有，这样，“金华模式”就不存在不同的人群对于不同楼层、不同户型、不同面积的需求差异化，从而突破了传统个人合作建房存在的不同人群对于不同房产的需求不一致所产生的瓶颈。

第四，“金华模式”对于单个个人的资金要求较高，一般至少需要上百万的资金量，因此，它在一定程度上是针对于中高端人群；相反，传统的“个人合作集资建房”针对的对象是一般的中低收入人群，通过这种模式来满足购房的自住需求。

质疑

问题重重 前景不容乐观

尽管“金华模式”较其他集资建房模式有所不同，同时突破了一些传统集资建房模式所面临的瓶颈，但接受记者采访的业内人士普遍认为，这一模式仍面临诸多亟待解决的问题，市场前景如何仍须进一步观察。

富阳(中国)控股研发处副总经理罗炜炜接受记者采访时说，从近日金华的集资建房模式看，通过对整块土地的分割拍卖，能够有效地解决集资建房团体内部关于建成后房屋分配的纠纷问题，应该说是一个积极的尝试。而对整个集资建房行为来看，在资金监管、土地获取、规划设计、建筑施工和房屋分配各个环节都存在问题和隐患，任何一个环节的矛盾都有可能导致全局瘫痪。能否拿到合理价格的土地，能否保证修建出质量过关的房屋，如何协调集资建房人对于房屋的不同要求从而保证规划设计与国家相关政策一致，保证成本控制进而实现以低房价分配给出资者？资金托管银行会否因为担心项目烂尾或发起人携款逃跑而拒绝为集资建房人做监管？此外，个人合作建房目前并无明晰的相关配套政策，如果在开发过程中引发经济和法律方面的纠纷，如何界定责任主体等。

罗炜炜指出，对于普通自住购房者而言，参与集资建房不仅需要投入大量精力，在前期投入大量资金(往往高于同地段商品房首付)，而且需要相当大的勇气去迎接不可预知的问题。因此尽管从账面上算，这种方式能节省大笔资金，但选择这样方式的人依然十分有限。而同样的问题对于投资者而言更加不可逾越，除了精力和资金，时间周期长、房屋面临市场区别对待(集资建设的房屋是否会与商品房在价格上一视同仁)同样也是不容忽视的问题，而这些问题在缺乏成功案例的情况下依然悬而未决。种种悬而未决的问题致使各地集资建房行为仍处于摸索阶段，并且前景不容乐观。

对于这一问题，罗煜表示赞同。他说，此次“金华模式”成功拿地打破了房地产商模式的垄断，初步证明了个人建房的可操作性，一旦这种做法在未来成功，可以降低购房成本，缓解本地区高房价的压力，但是目前改变不了中国整个房地产市场的发展状况。“金华模式”成功拿地对于其他城市集资建房只是一种参考，不可能完全依照此模式来复制，毕竟地域性、市场表现都有所不同。

“这种模式并不是各个城市均适用，尤其是大城市可能很难采取这种模式，因为它最根本的一个特点是土地需要完整的小块分割并且独立，同时单块土地的房产同属于一个个人所有，这对于大城市土地资源紧缺的现状下是比较难实现的。”罗煜说。

其次，就是融资方面困难，目前参与合作建房者多是中等收入者，他们不可能筹集大量的资金，而未来的土地费、物业管理费、小区配套费(如场地绿化，外管网)等公共设施的费用也是非常大的，个人是否真的有能力承担也是一个问题。此外，目前国家对于合作建房还没有形成一套规范、完善的法律法规，而如果没有政府的支持，很多操作也都将是竹篮打水，因此，“金华模式”的市场前景仍需进一步观察。

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