楼书广告莫轻信 承诺写入合同中

案件简介

杨女士于2004年4月到××楼盘售楼处拟购买一套商品房。售楼人员一再向杨女士介绍想购买的房屋北侧有一个网球场周边是绿地。于是第二天杨女士与××房地产公司订立了购房合同。

在2005年2月杨女士入住时却发现：××房地产公司将网球场擅自向北挪并取消了周边的绿地，改建成小型停车场且距杨女士所在的楼仅10余米。杨女士向法院提起诉讼要求××房地产公司将停车场拆除恢复绿地。

本案经过人民法院审理，法院认为杨女士与××房地产公司所签订的合同符合法律规定合同有效；××房地产公司所发放的售楼广告上虽无停车场的规划，但是杨女士凭此要求××房地产公司拆除停车场理由、证据不充分。从××房地产公司的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回杨女士要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。

在线点评

本案中××房地产公司明显存在欺诈行为。主要表现为楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地，误导杨女士产生购买意向。

但是法院为什么没有支持杨女士的请求呢？首先，杨女士并未拿出证据证明售楼人员当初承诺了楼盘北侧是网球场和绿地；其次，停车场在报建的文件和规划设计图的位置上都明确标识，且停车场的位置与杨女士居住的房屋距离符合规划要求，如支持杨女士的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益。

律师建议

购房者在确定要购房后，就会面对繁多的房产广告、各种展销会以及售楼现场售楼小姐天花乱坠的宣传，如何从中分辨真假初步挑选房屋并保护好自己的合法权益呢？

一、首先，购房者在诱人的广告词和煽情的劝说中，要保持警戒心和平常心，尤其不要轻信“红线”（规划范围）外的和未取得预售许可证之前的宣传。购房者最好再通过现场察看，周边调查，货比三家等方式检验，同时应仔细查阅预售许可证、规划施工图纸等，必要时征询专家意见，帮助核查是否真实合法。

二、根据相关法律法规，发展商就商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的广告和宣传是具有法律效力的。如果购房者无法判断哪些说明和允诺是具体确定，最保险的办法是将销售广告、承诺内容写入合同中形成具体合同内容，特别是关于小区规划、环境建设等重要的承诺写入购房合同，并注明若承诺不兑现的相关惩罚性措施，减少不必要的损失。

三、注意证据的保留。购房者应当注意保留有关的销售广告和宣传资料作为证据，对于售楼小姐的“脱口秀”，购房者可用录音机把销售人员的口头承诺录下来，事后发现与事实不符，录音能在解决纠纷时作为证据发挥作用。

四、购房后一旦发现所购房屋在交楼时与合同约定或承诺不同，最好先行收集证据，再采取与开发商协商、向媒体或消协投诉，向相关执法部门申诉、仲裁、诉讼等渠道等寻求解决。

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