"云南地产对话王志纲" 论坛实录

“云南地产对话王志纲” 论坛实录

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王志纲:城市的价值决定地产的价值

王志纲：非常荣幸能够在这个中午，在阳光明媚的春城和大家交流。当时参考有乐趣的问题，昆明的房地产像国税局，在昆明地产界老板心目中，也就是说挥之不去，昆明的大盘到底有没有。现在到今天阳光在展示这个问题，在这次对话会上，没想到一年多过去以后，我们坐在这个地方，就发现一年多过来，昆明地产界发生了很大的变化，也是关联几个人都有很大的发展。对阳光楼市成章小姐越来越专业化，而且越来越做的很好。

第二个就是资源的投资方发展方。我认为在一个高端的奢侈品消费是很有空间的，但需要一步一个脚印往前走。是他们的升级之作。

第三个，新亚洲的颜语先生。说实话讨论空谈很容易，但理论就很难，但理论要和实际结合。一年多的时间，星耀已经成为一个明星。就是层次的攻坚，包括会展中心，包括奥林匹克中心这是向往，能不能用市场化的方式来操作，当这个问题在北京、上海还没有解决好的时候，西部的昆明把这个解决好了。新亚洲·体育城场馆已经建好，我相信这种操作已经走向全中国，一定会引起高度关注。只有理论没有实践也不行，就像毛泽东说的一句话一样。今天坐到这个地方以后，很有感受，一年多的时间，如果一个社会都是良性转型的话，我相信在社会的模式或者在发展的时候，也将会出现很多的人物和企业。今天大家坐到一起，也挺不容易。我想题目叫做“城市升级与地产商机”。

我们讲战略，战略不是虚，是非常实的东西。我们有半个小时的时间，我就抛砖引玉，就相当于船长一样，我们的船怎么开、怎么走。

大家都清楚今天的中国，或者愿意不愿意，面临一个历史性的转型期，就是伴随高速发展的城市化，中国的城市化率从18%到45%，这样的过程之后，伴随相当多城市不断扩大规模以后，就是城市在实践，从量的增长到质的突破。如果做不到这点，这种形式在中国的城市当中，就会陷入被动。所以几乎所有的形式都希望实事求是，更有高度、更有竞争力的成为中心城市。

王志纲：第一个，不知道大家注意到没有，93、94年的宏观调控在整个中国从北京到上海、包括昆明，留下很多烂尾楼。什么原因呢？就是城市的升值。在这个过程当中，中国的城市正在转型，也在升值。中国的房地产界有一批非常优秀、实力雄厚的开发商，开始把重心转移到地产拥有商。是一个很大的变化，就有很多企业开始买楼了、买酒店、商铺。当时考虑一条，第一条作为优秀的企业，必须要有很优秀的资产，只有优质的资产，才能支撑企业去进口，正是出于比较保守的界面，最后把全部商店留下来。

第二条，很多问题导致商业地产难卖，统一经营、统一规划、统一归户，从而使专业平台的效益陷入最后无序的时候，就需要统一规划、统一运行。一个企业每年有1.2亿来支撑企业的发展，这是社会的发展过程。今天有很多老板意识到这个问题，特别是深圳的、广州的。第三条我们关注的是什么呢？就是旅游地产的问题。今天已经发生了深刻的变化，即便是有大钱的人，也发生了深刻变化，包括现在我们有几十亿的投资。大家都知道，今后大家说发展，在局部地区整个中心省会城市，将有两亿人口，有上千万人口是绝对富裕的。然后怎么办呢？就旅游，这是生活所必须的，而旅游早期是观光旅游、悠闲旅游与对房地产的投资只是局部之遥。但现在扩大价值都有很大，还有我们看到的四川的九寨沟，有很多地方都已经开发出旅游。

包括今天很多城市都是在升值，给地产留下很大的升值空间，这个时候地产商怎么办呢？我相信在成都的地产领域，住宅可能“28定义”。什么叫“28定义”？80%的企业只能是争夺20%的地。为什么呢？比如说中海、万科这些企业，他们拿到项目，在全中国有30多个品牌，只要在其中一个品牌，作产品打造。最终还有产品营销空间缩短，在这种格局下面，各地的房地产商几乎都是小打小闹的方式，在品牌上也会脱离20%。真正大的企业，在面对中国这么大的市场时候，把冰川的血下来，或者叫资金，迅速会把多的沙漠占住，把冰川的型浇灌下来，这样就很好。这个时候一级开发商也是这样，二级开发商也是这样。在整个地产方面，这里面已经没有令人兴奋的地产合作，就像云南人卖过桥米线。我告诉很多客户，这个事情很专业话，你们自己操作，不犯错误，我说这各城市需要事实，需要资金。就是28定义。

第二个问题，在常规地产以外，杂交地产。这种东西，反而不是万科的呈现，他们是买麦当劳的，一个模块。这个时候反而是我们的很多本土化有关，还有特别是一个企业、一个老板，自己公司的资源，去年我当时在论坛上就有昆明当中谈一些关系，你们担心什么一些大公司，其实没有什么恐慌，什么八国联军只是作为其中的一个项目，没有用整个集团来处理它，昆明的企业你们生长在这里，对文化文脉非常了解，而且把它作为生死来做，老板自己去牵头。最后的结果，含义怎么样呢？现在新亚洲体育城的崛起，把它的价值挖掘出来，今天是不用争论的话题。第二个杂交，就是另外我们的昆明还有一些新的。

昨天我来了我第一次看顺城，看了以后的确不错。我看到很多项目之后，下的功夫就很大，在北京、上海、包括很多项目，包括北京中国大饭店，这些产品都不错，但这些产品所谓不错？只是一个单向转变。找到黄金王地，然后错过整个产业的危险期。我到顺城的时候，比他们在红河城，更夸张。我就发现是一个把云南和昆明的文脉理出来。第二各能八成是加快提升。这种东西可能在一线二线城市会比较好一些。昆明打扮的时候，比北京、上海的人还要露，其实已经领先了，也就是穿时尚的衣服。在这些方面，我认为下一步在中国二线城市，可能会冒出很多影响中国房地产开发的，比如说在成都，他知道二线城市，比如说四川的九寨天堂，中国下一步会出现常规地产。
 
王志纲：第二，当我们没有空间的时候，我们在第二个层面，突破房地产这方面，结合当地的文化特色，我们有很多优势，也许获得全中国的一个市场。但老实话，这各种奇只有两年，任何一个保得住品牌，在全中国进行扩张的话，两年以后见异思迁。2001年在中国打造复合型的地产，也就是奥林匹克花园。我就说做什么事？什么叫战略？战略就是眼界。

第三，我刚才讲到的旅游地产。在未来的中国，刚刚开始苗头，更要争取旅游地产，比如说在丽江，下一步包括昆明，据我所知旅游的空间无限。如果做好，在中国就是一个很大的生活区。城市升级跟给地产创造前所未有的商机。在城市的升级过程当中，是地产决定升值价值。为什么昆明的涨幅这么多？有很多因素。他们就会发现昆明的阳光，昆明的气息，这些价值，是很多城市不具备的。我们房地产和开发商在过程当中能够挖掘打造的东西，就是获得一个回报。如果不能够真正精心打造，找几个包工带着建，那就是更好的。远处的人并不希望到这里来。所以一个城市魅力是有很多要素构成的。

今天时间有限，我就谈到这里。谢谢大家！

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