薛良：由顺城开始 谈谈昆明楼市

房交会期间,传出顺城将卖8000元/平方米的高价,市场一片哗然,讨论也由此开始.回迁楼短短数小时内抢售一空,更坚定了开发商的信心,让市场也多了点恐慌.从“六甲”到“石闸”再到“民航路地块”大家的目光转移到了土地市场。

回头看看，今年国家对房地产市场的调控加强了，由此产生了昆明二手房交易量下降，但同时新盘的价格却屡屡让市民感到惊奇，市场怀疑的眼光甚于恐惧，时光俊园的价格价格让人怀疑，MOMA2的价格让人不屑一顾，顺城的价格更是犹如平地一声雷，连续5块土地的成交价格让市场看戏的多于思考的，包括业内。

从股票价格走势看，一般突破历史高价后，后市的空间将被无限打开，所谓的散户就是在突破前持有，突破后空仓，而机构则相反，尽管规律大家都知道，但在市场中主力却屡试不爽,小投资者却屡屡失去机会。房地产市场的走势，当然跟股票不一样，但市场心理也相差不会太大。影响房屋价格的因素很多，供需关系、市场成本、国家宏观政策等等这些我们经常会在相关媒体或者专业人士处看到或者听到，但我觉得城市的品质也在影响着房价，有关这个看法我在“城市的价值”这篇文章中有论述，有机会大家应该可以看到，这里不再阐述。

为什么说“由顺城开始”，因为顺城承接的东西太多。旧城改造、核心商业区打造、高档物业概念的定义（由昆明而言）、房价突破心理位置后的市场定位等等。很多东西由于多种因素被延迟，从我的看法上面，我觉得都集中在顺城这个项目，尽管它的土地不是通过拍卖取得，但从多个方面反馈的信息来看，它付出的代价也不小，只是没有那么引人注目。

2年前，当顺城项目正式启动时，我就觉得要做好这个项目很难，要顾及的东西太多，应该来说赛伦能走到这步，也是他们这个团队智慧的体现。随着回迁楼的基本建成，应该来说，他们已经成功了95%，接下来是获取市场回报的时候了。当然他们自己也许不这么看，在等项目销售款到帐后，他们的老大也许也会像城建的老大那样出去爬山。呵呵

现在看看他们的项目，商场、底商、写字楼、住宅、停车场规划设计都是不错的，当然在我看来有栋酒店式公寓，也许更好，但毕竟项目用地也有限，可能限制也多。如何把这五种物业形态结合本身就是个难点，虽不说是“螺丝壳里做道场”，但也差不了多少。从房交会上展示出来的方案看，顺城在这方面结合的还是不错的，2栋写字楼的量，住宅面积的配比可以看出赛伦的信心和决心，停车的数量可以感受他们在配套上下的功夫，尽管我觉得如果能再多一点就更好了，商场和底商非常看好，但目前还不是下结论的时候，尽管听说他们主要将是整体经营或者转让，我觉得商业物业更重要的是在经营理念，在昆明注重店中店、热捧独立商铺的氛围下，赛伦将怎么做？我们只有试目以待了。

在昆明传统意义上，大家认为高档物业是别墅类产品，这几年大家这样认为，的确有它的道理。目前的市中心物业，除了价格高之外，我也不觉得他们属于高档物业，这些价格高的物业包括翠湖边的物业和一些核心区域的高层物业，之所以这样认为，是我觉得他们有先天不足之处，这样的先天不足主要是开发商在物业档次的打造或者地块的限制上，翠湖的几个楼盘，特别是俊发开发的几个楼盘，（就当时而言，设计及开发理念都是不错，“整个俊园系列”我认为他们都做的不错，），只是当时不具备开发高档公寓的时机，而倾城名筑更多的是受地块及设计的限制，KFS除了因地段因素想卖高价外，看不出有想做高挡物业的决心。

赛伦的顺城目前是引而不发，除了在昆明的形象广告和新地产上做了点广告外，还有很多东西没有看到，这是他们的策略。也是因为这个，无法对他们做更多评论。能点的就是他们透露出来的价格，本质上我的文章：由顺城开始，也是因为其价格而想写的。这个价格对昆明的楼市而言直接是跳空突破的态势，（俊发拿地则更像年初股改中有色股票除权当日一步到位）。我认为昆明房地产周期和全国有错位，而缺乏市场价格标杆则是导致昆明房价在低位小幅上升的主要因素。顺城能否改变这样的情况，也只有通过市场走势来验证，近来土地市场的事件似乎能够支持这种上涨的看法。

作为一个大型城市来说，居住电梯房将是很平常的事情，但我们知道，这个需要过程，所幸，现在市场基本能接受了，顺城之后，将不再是市场接受的问题。顺城将在根本 上改变这样的观念，就我们生活中的很多物品来说，都是由高而下的消费而成为主流的。

不可否认，在城市的变迁中，昆明这座城市的地位也在提升，我一直是这样的观点，下穿隧道的建设，步行街的建成，确立了以昆百大为核心的商业圈，但这个商业圈是脆弱的，脆弱的只能靠小打小闹来维持，也许唯一能支持昆明核心商业圈这个词也就是百盛里面的几个品牌，其他有什么？无非就是普通消费的卖场：家乐福，现在已沦为垃圾食品的肯得基之类的快餐吸引着人气，所以步行街只是个开始，但靠目前的基础设施及商家经营项目及理念是不够的，缺乏品牌支持和时尚理念，当然这也是因为规模所限导致的，随着顺城、昆明老街、及百大金地的建成，规模的扩大，必要有新的东西进来，我认为这些不是补充，而是提升这个商业区的地位及价值。从顺城和昆明老街流露出的点点滴滴中可以感受到这样的憧憬。当然受益的还有那些现有物业。

回顾还是孩提时代听到的一句话，那是我表姐夫（比我大15岁）说的，这一生有辆自己的摩托车开，那已经满足了，而现在呢？别墅、汽车等当时能看到想到的现在都有了，没有看到，没有想到的也有了。曼联主帅当年化4000多英镑买了套房屋，他父亲对他说：孩子，你以后一生将为之（房屋）不停的工作，现在他不仅住着更大更豪华的房屋，而且还玩马，自己也已经是爵爷了。没有什么是不可能的，房价也是，生活更是。顺城带给我们的不仅是高房价，还有理念，更有我们对自己对市场的反思。我不是去鼓吹高房价，为高房价辩护，只是希望大家和我一起，如果有兴趣的话，对这个市场，对昆明这个城市多想想。由顺城开始：让我们多点思考吧。

个人建议：可以多关注顺城，有能力的话，可以有购买它的住房愿望，当然价格也必须衡量，按目前的8000元/平方米均价是可以考虑的。

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