[摘要] 三分物业，七分管理本文的物业指的是房产，包括住宅、写字楼、商铺及停车库（位）等建筑体。通常意义上对物业进行管理与服务的是专业的物业管理公司，物业管理公司根据物业管理合同的约定，对各类房屋、设施设备、场
作者：薛良(上海春天地产机构) <注:本文薛良供稿，如有转载须注明作者及出处>
三分物业，七分管理
本文的物业指的是房产，包括住宅、写字楼、商铺及停车库（位）等建筑体。通常意义上对物业进行管理与服务的是专业的物业管理公司，物业管理公司根据物业管理合同的约定，对各类房屋、设施设备、场地进行运行、维护保养、协助政府相关部门维护物业区域内的社会公共秩序，同时提供约定服务的活动。在近几年由于业主、开发商、物业管理公司之间存在着一些矛盾，而且物业管理这种业态也在我们国内存在了一定时间，所以国家也专门出台了相关物业管理的法规，当然这个说明国家想规范这个行业，对这个行业的发展是有利的，在这里我也不对此进行论述。
在房地产市场发展的初期，大家关注的焦点集中在物业本身，比如：地段、环境、配套、规模、户型等。相对来说，忽视了物业管理的重要性。就昆明市场而言，房地产发展也有10多年了，但是目前物业管理的水平是比较低的，基本水平还只是停留在安保、卫生清洁、普通维修及收发报纸的阶段，而有些九十年代或者更老的小区连物业管理也没有。即使在沿海地区，物业管理水平普遍也比较低，管理相对好的主要是一些商业项目，如写字楼、商场，还是就是高品质住宅的小区。感觉物业管理水平低这一点是我们很多购房者心中的痛。但是客观的讲，物业这个行业我们才开始接触，而且它的诞生本来就畸形的---作为开发商的下属公司而成立的，某种程度是为开发商服务的，没有经历过市场的洗礼，难免存在很多问题。
昆明现状
1、物业管理公司没有更好确立主体关系
昆明市场上的物业管理公司90%以上是开发商的下属公司，成立物业管理公司是为开发商服务的，某种程度上成为开发公司对付业主的工具，掩盖开发公司在开发过程中存在的问题。由于体制上的原因，开发商成为他们服务的对象。因此在管理中就存在大量的矛盾，也导致物业管理公司没有办法进一步提高管理服务水平的障碍。
来昆明后接触过昆明几家物业管理公司，都想扩大经营，对外承接小区物业管理，但是由于开发商遗留问题太大，而这些物业管理公司没有必要成为开发商和业主斗争的牺牲品，故均放弃继续管理的念头，说来也是一种悲哀。当然也不是全部都是这样的，随着国家出台物业管理相关法规，明确物业管理公司的很多权利后，相信更多的物业管理公司也将进入市场竞争的格局。毕竟昆明也出现开发商和物业管理公司分离的现象。比如：云康园的开发商是官房，物业管理公司是忠信物业。相信这样分离后，业主能得到更多的服务。
2、服务意识不够
物业管理公司也是伴随着房地产而出现的一个新的行业，在昆明也处在发展的初级阶段。物业管理公司很多模式都只是处在理论阶段，从业人员也没有更多的经验可以借鉴，以及消费者还没有真正的接受这样的管理服务模式。业内甚至有这样的笑话，说一物业管理公司负责人对业主说：我们是管理公司，当然要管你们了。我们不能因为一个名词而改变公司的性质，本质是物业管理公司是要为业主服务来获得的，是属于服务性行业。
对于消费者来说，大部分对物业管理的初步影响只是保安不错，很负责任，其他的物业管理公司的工作很难看到。所以对物业管理公司的应该解决这样的问题。让服务工作标准化，透明化，把一些普通人看不到的工作通过某种方式展现出来，让业主知道物业管理公司在做什么，这样可以拉近管理公司和业主的距离。
对于物业管理公司来说，应该走出只是做好安全工作的这个范畴，把业务扩展开来，真正方便业主，提高服务质量。把工作做细，注意和业主的沟通，通报各类情况。只有双方有效的沟通下，小区才能真正的做好，业主的物业价值能真正的体现，物业管理公司也才能通过经营获得回报。
物业管理公司之所以没有更好的挖掘服务，主要也是个经营状况的问题。作为市场的一个经营主体，考虑经营状况也是必须要重视的。如果物业管理公司没有太大的赢利或者经常处在亏损的边缘，那么管理将是不长远的。最后受害的肯定是业主。但是仅靠那些物业管理费是不足以让物业管理公司长久的经营下去的。这个也是很多物业管理公司存在的先天不足。由于昆明的物业管理公司主要是开发商的子公司，成立之初就是为开发商服务的，在经营上没有太多的附加东西，如：广告、物业经营管理用房等。而且成立的目的也不是为了长期经营等。所以对我们消费者来是说，期待的是市场化运作的物业管理公司。这样才有长期的利益保障。
3、小区现状
由于目前的存量房屋是由各个阶段开发下来的，因此存在着很多形式。这些也是目前现实的一个问题。很难做到管理标准一刀切，只有通过市场的运作来归类，然后制定相关不同标准。从而在整体上提高物业管理水平。这个肯定是需要时间的。
老的存量房屋中，有真正意义上的物业管理公司的小区并不是太多。主要是一些98年之后的新建小区，之前的小区尽管目前也有物业管理公司进驻，但是在管理的现状上存在着一些问题，而且这部分小区业主对物业管理费的收取上也有很大的抗性。老的这些房屋由于多方面的问题，从目前的角度看，物业管理公司也的确很难入住，即使进去了，也不足以维持经营。在市场化的今天看来也只有通过市场来检验了，或者期待未来的小区改造来改变这些。
4、市场现状况
房价高涨、政策调控制，几乎所有人的目光都聚焦在开发市场上，而针对矛盾日益突出的物业管理这方面，似乎已经被市场边缘化了。市场关注点在于能不能买得起房屋，对于以后居住问题也只能期待以后来解决了。这个成为我们很多人的想法。但某种程度上讲，买卖是一时的，居住是长期的。我们应该把眼光放在可持续居住上。当然在实际过程中也很难处理。毕竟看看这些新的小区在销售时，什么太平戴维斯做物业顾问之类的宣传很多，开发商业知道物业对销售的重要性，但是他们只是那一些东西来做幌子，并不是真正想做好物业的。这个可以从很多方面去判断：比如购房合同中有没有通过条款设定来侵害业主未来权利的，比如：广告费用的归属、停车使用权的归属……所以从很多问题上可以做个基本的判断。
我们希望开发商业能真正的为消费者长期利益考虑，而这个长期利益的关键点就是在于小区未来的物业管理上。在市场化的今天我们不指望开发商能做出怎么样的承诺，更关心的是对小区物业的合理规划，权益的合理分配。留给未来经营者的可操作空间。
有一点可以肯定，未来的物业管理公司都将真正的面向市场。目前存在房地产业内这种子母公司的格局将被彻底打破。很多开发公司将不复存在。房地产经历这轮大的发展后，未来房屋的买卖也将以存量为主。在这样的情况下，很多开发商没有存在的必要，而且在国家的调控下，房地产市场面临新的重新洗牌，也会有一批开发公司被淘汰。开发公司和物业管理公司的关系在这个过程中将重新定位。
对于我来说，涉及物业管理这一块并不是太多，所以很多观点可能比较偏面。只是感觉在目前的房地产市场中大家关注点集中在策划、销售上面。涉及未来居住的物业管理也只是拿来作为卖点而已。但有一点非常清楚，目前昆明的物业管理水平是很弱的。就在前几天，金实小区里一夜之间4家人家被盗，恰恰被盗的小区是有物业管理公司。在做外销房的时候，曾经在一家日本著名的物业管理公司学习，当时他们刚进上海市场，正好我在做外销楼盘，才有那机会。他们的理念、他们的服务，关键是他们服务的意识的确不一样。这一点不得不佩服。尽管我也一直不买日本货，但内心当中还是要像他们学习。就像在上海，我认为管理服务的酒店就是日本人管理的花园酒店。当然在接触过程中，发现他们赢利的模式更多的来源于附加价值。而我们的赢利模式也要探讨，不一定和他们一样，但一定要适合昆明这个地方。希望我们的物业管理公司能有很大的提高。当时那个日本人就告诉我：三分物业，七分管理，10年来一直没有很好的理解。最近是感觉越来越有道理了。
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