专家谈投资:别轻信一铺养三代 小心一铺套三代

目前，商业网点仍是投资的取向之一，但随着投资升温，风险也渐渐呈现。“一铺养三代”一旦不慎便成为“一铺套三代”。个人投资者，也要有意识地培养自己投资商业网点的技巧，避免“一铺套三代”。

上海商业网点未来趋势

近两年上海将有三、五百万平米的商业网点应市。新增商业网点，内环以外的主要分布在新建居住区、重点城镇及旅游城镇；内环以内的以改造为主，有些是旧厂房改建成休闲商业区的，有些是商务楼改为商业网点的。

商业网点未来趋势是单个项目规模将变大。目前面市的商业网点一般都在2万平方米以上，与前几年相比，商业网点直接销售的比例明显下降，特别是一些规模较大、商业氛围有待形成、购买力尚需培养的商业网点已成招商经营类商铺项目的主流。

成熟居民区诞生成熟的社区商圈

近年来，社区商业改变了百年来上海的商业格局。商业网点从原先的“南京路”“淮海路”等市、区级商业中心走向了大大小小的各个社区，这同时也不断提升了上海商业网点租售价格的平均水平。

投资者需要注意的是，成熟的社区商圈大都围绕成熟的居民区产生。上世纪的浦东经过七八年的发展形成了“浦东的南京路”———昌里路商业街，还有徐汇区的田林路，普陀区的兰溪路等都经过了一段漫长的发展过程。只有当周边居民的居住量达到相应水平，社区商业才能发展起来，成为具有含金量的商业网点。

现在很多住宅项目在开发的同时会建造相应数量的裙房，冠以社区商业街的名号。这类社区商业街商业氛围的形成需要较长时间。因此，存在闲置的风险，并因各个楼盘规划定位不同，很难形成“店多成市”的效应，对这类商铺需要谨慎考量，小心投资。

商业网点增值仍有盼头

从“一铺养三代”到“一铺套三代”，商铺投资市场流行语仅仅更换了一个字，却反映出整个市场从一片全红、有铺就赚向有赚有赔的局势转型。“今年上海乃至整个长三角还是有大量的旺铺购买机会，但是，也有越来越多存有险情的商铺出现在市场上。”上海市商业网点管理办公室主任浦祖健表示。

《每日经济新闻》：为何会有“一铺套三代”的说法？

浦祖健：三年之前，所有的人都认为买商铺是摇钱树，而且还是源源不断的长期收益。三年之后，市场教会了大家另外一点———不是所有的商铺都只赢不输，弄不好会赔了自己的钱。

《每日经济新闻》：现在被商铺套牢的现象多吗？

浦祖健：炒铺亏空者绝对不是个别现象。

《每日经济新闻》：什么原因会使投资者“一铺套三代”？

浦祖健：原因很复杂，主要与商业街区的周边环境、居民、新增商业物业等变化有关，也有一些是情况比较恶劣的投资方资金链断裂或经营方发生招商危机导致的半拉子商铺的问题。

《每日经济新闻》：这是否意味着商铺投资开始退出理财市场？

浦祖健：商铺理财模式绝对不会退出。虽然目前商业网点的投资回收期一般需要15年左右，但与国家规定的商业物业使用40年限相比，还有较多的收益回报时间。商业网点本身的价值随着时间的推移，增值仍有盼头。如果没有更多新的资金投向，买合适的商铺仍是理财的主流形式。

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