经济适用房历经七载变迁

从1998年推出至今，经济适用房起到了平抑北京房价、支持城市升级的深远作用

前言

1998年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。此时正值政府取消福利分房，全面推行个人购房，也可以说是北京房地产行业市场化的开始年份。

在7年的时间里，价格低廉的经济适用房始终在京城楼市扮演着一个非常特殊的角色，从2000年开始的旧城改造，到近期的平抑房价，它无一例外承担着市场和行政的双重责任。可以说，北京房地产市场化历程打造了高高在上的房价，而高高在上的房价成就了经济适用房。不管怎样，经历了7年的市场打磨，经济适用房开始变得成熟，户型瘦身、交通便利、资格严审成为近期的关键词，希望这些变化能给这个特殊的商品带来新的发展契机，祝愿经济适用房在京城楼市一路走好。

「入市」

经济适用房曾经打折卖

“当时听到经济适用房的概念，感觉房子的结构应该比较简单，让人联想到简易房之类的房子，也没有觉得价格很便宜，因为按照1998年的价格，回龙观区域的房价大约在1200-1800多元/平方米，但回龙观经济适用房的价格却在2600元/平方米。到现场看了之后，觉得这些房子档次挺高的，尽管已经看过很多地方的房子，甚至在管庄订了一套房子，后来还是决定购买回龙观。”就是这样，风雅园二区的战义成为第一个入住全国最大的经济适用房项目──北京回龙观文化居住区的业主。

家住风雅园三区的张丽萍也是第一批入住回龙观的业主，“当时的回龙观就是一片玉米地和麦田，开发商建起了一个叫做‘经济适用房’的住宅项目，尽管价格不便宜，但相比原来看过的一个在温泉地区的项目而言，这里的房子是有产权的，再加上对房子质量和社区环境感到特别满意，便订了下来”，虽然现在看来有些不可思议，但在五年前，有产权的确是吸引张丽萍购买经济适用房的重要理由。

和现在一推出就抢购一空不一样，当年经济适用房还是一个新鲜事物，很多人都抱着观望的态度。开发商为此还推出了很多优惠政策，如一次性付款有折扣优惠80元，一层送花园，顶层送阁楼等等。战义在2000年5月18日第一个搬进回龙观后，在很长的一段时间里，他是这个社区惟一的住户，几乎天天都有人来他们家咨询，这样的状况持续了近一年。政府部门的主管领导多次到他们家视察，时任总理的朱镕基也是他们家的座上客。

「功绩」

平抑房价支持城市升级

1998年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。

事实上，当年推出的经济适用房，更多的是承担着市场和行政的双重责任。天鸿集团总经理助理、回龙观房地产开发部的主要负责人杨宝林表示，当年北京市政府要进行大规模的旧城改造，单纯的经济补贴并不能保证拆迁者能够买到居住场所，如果没有大批量房源作为后盾，北京的城市功能升级将陷入停顿。从这个角度来说，经济适用房在北京城市升级建设过程中扮演了一个具有意义深远的角色。

记者在翻查当年的资料后发现，2000年3月，《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》颁布，当年全市危改实现新突破，仅崇文、宣武、丰台三区五片拆除危旧房13233户，约37.59万平方米。2001年，市委市政府决定扩大危改试点范围，又新启动了德外市政路、海运仓、东花市等危改试点。

与此同时，大批的经济适用房项目开始上马，经过市场短暂的观望后，在商品房价格年年攀高的背景下，价格低廉的经济适用房的确成为了众多危改拆迁户的第一选择。

「得失」

外围条件缺陷明显

然而，随着北京房地产市场的逐渐成熟，人们对房屋质量的要求也越来越高，经济适用房项目的市政、道路、治安等缺陷开始愈发明显。

作为第一批入住回龙观的业主，张丽萍和战义有一个共同的感觉：当时的业主对这个新建的小区满意度普遍比较高。社区采用低密度高绿化规划；多数户型都是南北通透；路面设计到目前为止都没有出现过返修，平整耐用，渗水性能很好；一层的下水道引进新加坡的先进经验；室内的墙内外加的保温板厚达两公分，这些条件在当时业主看来是一般社区难以比拟的。张丽萍表示，当时天鸿集团在城区盖的莲花小区每平米价格过万元，绿化率也比不过回龙观。这样的社区，物业费每月只有0.5元/平方米，很多业主认为物业公司一直是赔本服务。

不过，五年过去了，回龙观居住区的外围问题也开始暴露，市政、道路、治安都让很多业主担心。“当年这里的很多市政设施都是为当地农村服务的，随着社区的扩大，已经无法满足生活需要”，战义表示。

在这种呼声下，经济适用房也开始寻求改变。相比回龙观等位置较为偏远的北京市最早的一批经济适用房，2002年以后开发的项目绝大多数分布在三环以外，并多半在地铁、轻轨、环路和快速路等交通主干道的沿线，如：晋元庄距西五环路仅100米，位于地铁八角站沿线；双惠小区北距京通快速路300米，位于轻轨八通线沿线；三环新城位于西南三环丰益桥附近，都充分照顾到业主的出行便利，其社区配套条件也开始有所改善。

「发展」

资格审核成重点调整目标

提到经济适用房的发展历史，资格审核是一个无法回避的问题。当初之所以确立这一制度，主要是为了保障经济适用房能够真正落到中低收入人群的手中。据了解，当时回龙观的排号订房人数是10000多户，天通苑是8000多户，拆迁户和中低收入的住房困难户购买经济适用房并不容易。

为此，市建委和房管局在2000年底颁布了《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》，规定在2001年底前，家庭年收入在6万元（含）以下的北京市城镇居民才能购买经济适用房。2002年12月10日，又颁布实施了《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的补充规定》，对经济适用房的购房程序作出补充规定。

然而，由于收入体系不透明，社会信用制度也并未建立起来，所以经济适用房销售中对购买人控制不严的问题一直没有彻底解决。

■见证者说

“到入住还有房子没卖出去”

作为北京市最大规模经济适用房开发与销售的主要负责人，杨宝林是北京市的经济适用房发展历程最权威的见证者之一。

提到回龙观的建设，他回忆到，1998年底，天鸿集团专门召开了一次动员大会，但心里并没有完全的把握，实际上，后来开始销售第一批住宅时，尽管没有目前的收入限制，有北京市城镇户口，基本就可以购房，但售楼处的反响并不热烈，甚至到2000年5月入住时，10%的房子还没有卖出去。

他表示，当时有不少人认为经济适用房质量差，交通不完善，再加上当时的价格相对而言并不特别低，因此销售情况不理想。但到入住的过程中，人们通过实地的考察，认可了产品的质量和社区内的环境，后来就出现了第一次“抢购”期。但这么多年以来，尽管其他的经济适用房项目在销售环节出现过一些问题，但回龙观一直相对比较顺利，很早公司就在一个大厅内实行入住、办理产权、结算的一条龙服务，限制业务员的每日销售对象、网上长期排号、社会监督等，这些摸索出的经验到今天还有借鉴意义。

回龙观也遇到过一些挫折，目前经济适用房几乎所有环节都遇到一些问题，但不应该因此而否定经济适用房的积极作用。从经济适用房现有的作用和意义来看，其主流的方向是不会动摇的，但也需要改变，企业和政府需要换位思考，考虑社会的真实需要，引进一些更加市场化的操作思路。

现在很多人呼吁要小一点的户型，但一刀切是否符合业主的真正需要就应该进行系统的调查，买家也应该换位思考，考虑开发企业和政府的困难，如成本增加问题在影响开发企业的同时，也会最终影响购买者的需求满足。杨宝林觉得，通过各方面的换位思考，可以为今后的发展找到一个比较理智的思路。

■政界访谈

相关政策酝酿重大调整

北京市建委宣传部门一位工作人员透露，对于经济适用房的问题，市建委的领导已经明确表示近期不再发表任何意见。现在对经济适用房而言，是一个高度的敏感期，政策将有大的调整，在新的政策公布之前，该部门将不会再谈论经济适用房问题。

应该说，经济适用房从1998年起步，发展到目前令政府主管部门失语，与经济适用房引起的种种争议密切相关。杨宝林坦言，从推出到现在，经济适用房几乎所有的环节都受到过批评。很多问题都可能有解决的办法出台，只是时间问题，但有一个最核心的关键问题：审核谁有资格购买经济适用房，将在很长的时间内难以得到解决，根本原因是，目前国内的个人信用体系与国外有相当大的差距，短期内无法解决，因此，无论政府出台何种政策，这个技术问题是无法绕过的，今后因为这一制约带来的新问题还将继续受到争议。

但无论如何，由于其肩负着重大的社会任务，经济适用房政策是无法停下来的。

■大事件

●1998年10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用住房项目在北京市房地产交易中心集中展示，拉开了经济适用房在北京大规模开发的序幕。

●2000年3月，《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》颁布，当年全市危改实现新突破，仅崇文、宣武、丰台三区五片拆除危旧房13233户，形成大量居住需求。

●2000年12月，颁布实施《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题的暂行规定》，规定购买经济适用房的资格条件。

●2002年12月，颁布实施《北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充规定》，对经济适用房的购房程序作出补充规定。

●2004年5月，颁布并实施《北京市关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》，规定已购买经济适用住房的家庭未住满5年的，不得按市场价格出售住房。

●目前，市建委正在研究制定经济适用住房更科学、更公平的认购方式，有可能推广网上登记、摇号等认购方式。

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