徐滇庆：经济适用房的理论困境

【编者】经济适用房发展至今，尽管被人们尤其是中低收入阶层寄予厚望，但其凸现的种种弊端越来越为人们诟病。经济适用房的问题如何改，如何才能发挥其应有的作用？还是经济适用房制度本身就不该出现？经济适用房前景何在？

今天，著名经济学家、加拿大西安大略大学终身教授、北京大学中国经济研究中心兼职教授徐滇庆先生致文搜房网，徐滇庆认为：经济适用房存在严重的理论困境，并有八大弊端，经济适用房已经走入了死胡同，应该“寿终正寝”。全文如下：

2005年夏季，北京够热的了。气温常常超过摄氏38度。可是，北京的房地产市场更热。只要什么地方传出来经济适用房即将开盘的消息，马上万人空巷，蜂涌而至。数千人通宵达旦排队购买经济适用房。在酷暑之下，排队的长龙越来越长，其狂热程度可以媲美80年代在深圳发售股票认购证。

北京市政府似乎并没有被热浪冲昏头脑。北京市建委称：目前购买资格审核缺少有效手段，呼吁市民为购买经济适用房支招。希望广泛征求社会各界、专家学者意见，大家共同出主意、想办法，使经济适用房购买资格审核更合理、科学（参见《新京报》，2005年6月25日）。

既然政府呼吁大家为经济适用房出主意，自然应当积极参与，奉献一点自己的看法。仔细推敲一下，怎么想怎么不对劲。如何分配经济适用房固然重要，可是这毕竟还是第二层次的问题。首先要回答，为什么要修建经济适用房？如果在深层次上追究经济适用房的宗旨，不难发现，经济适用房不仅在实践上行不通，在基本理论上也是完全错误的。如果要我们支招，办法只有一个：立刻叫停经济适用房。

据说，经济适用房的宗旨是帮助中低收入家庭解决住房困难。为此，政府降低了批租土地价格，给予税收优惠。兴建经济适用房的开发商也承诺在经济适用房项目上少赚点钱。

首先，恐怕没有人能够说得清楚究竟房地产开发商在经济适用房项目上是否让了利。倘若果真如此，我们很希望有几家房地产商来详细报一下具体帐目，让人们感谢他们的善举。在当前房地产市场上黑幕重重，开发商劣迹斑斑。我们确实需要在房地产市场上树立几个学雷锋的典型。可是，据已经购买了经济适用房的民众反映，不少经济适用房偷工减料，质量低劣。当他们抱怨时，开发商振振有词，一分钱一分货，既然经济适用房价格低廉，就不能要求象商品房那样保证高质量。众所周知，在建筑行业的价格弹性极大。如果开发商坏了良心，要多黑，有多黑。甚至可以拿纸给你糊个房子。外表看着象回事，住进去了才知道吃了大亏。在建筑业市场上存在着严重的信息不对称。无论是市政建设当局还是一般住户，人们能够掌握的信息绝对赶不上专业的建筑开发商。在计算成本的时候不得不被开发商牵着鼻子走。人们只能从建筑质量上要求达到国家统一的标准。可是，由于经济适用房的价格低于一般商品房，开发商理直气壮地引用双重标准。经济适用房基本上没有明确的质量标准，为开发商预留了很大的利润空间。也许我们能够查出来几家明显地以劣充优，牟取暴利的开发商，但是，其查帐成本非常高。唯一解决方案还是回到统一的建筑质量标准上来，通过市场竞争来让住房的价格和质量相匹配。

姑且不论房地产商在开发经济适用房时是否牟取不正当利润，最重要的是要搞清楚，经济适用房究竟是为什么人服务的。据说，修建经济适用房的目的是帮助中低收入家庭解决住房困难。人们往往忽略了这样一个非常重要的问题：什么是低收入的标准？无庸讳言，在北京市还有大量贫困家庭，他们的月收入标准远远低于平均工资。许多家庭的月收入还不到500元。他们才是真正需要帮助的社会群体。经济适用房每平方米要2500元以上，许多豪华型的"经济适用房"超过150平方米，售价高达数十万元。按照统计数据，如果每个月平均工资可以购买一平方米住宅，那末在房地产市场上存在着可持续的购买力。目前，经济适用房的购买群体肯定是中等以上收入家庭，和真正的贫困户是完全绝缘的。在经济适用房的宗旨中把低收入家庭拉进来无异于挂羊头卖狗肉，瞒天过海。

如果我们把低收入家庭排除出去，那末经济适用房服务的对象就只剩下来中等收入家庭了。中等收入家庭需要政府给予补贴吗？

无论采用什么标准分组，中等收入应当是社会的主体。如果政府打算给所有中等收入家庭以补贴，（除非象沙特阿拉伯那样的石油暴发户），那末无异于增发货币，最后除了恶性通货膨胀之外，别无结果。

如果只是给一部分中等收入家庭以补贴，那末根据什么原则来发放这些补贴？为什么要给这部分人以补贴而不给其他人？

如果仅仅靠排队就可以获得数万元的补贴，那么在今后分配经济适用房的时候人们会把队排得越来越长。人们无谓地消耗在排队过程的成本会越来越高。排队并不是一个最佳的分配方案。排队的成本必须限制在一定的范围之内，否则会造成很大的经济损失。当初，几十万人涌进深圳抢购股票认购证，这种疯狂是导致今日股市困境的起源。我们在引进一个新的制度的时候一定要仔细推敲这项政策可能带来的副作用。如果市场机制能够正常起作用，那么即使出现排队现象，我们也不必着急。价格机制会自动产生调节作用，使得排队现象最终趋于正常。如果队伍越排越长，说明市场机制很可能失效了。而市场机制失效的原因很可能是政府过度干预。在经济适用房问题上，政府设定了单位面积的价格上限，而且动用国有资产给予大笔补贴，取得购买经济适用房的机会就等于免费得到了政府补贴。在巨额补贴面前，排队成本就显得不那么重要了。因此，只要经济适用房政策延续下去，购买经济适用房的队伍就会越排越长。

有人建议采用公开摇号方式确定购房资格，减少购房者的排队之累。倘若如此，参加摇号的将大大超过目前排队的人数。审查购买经济适用房资格将更加困难，局面将更加混乱，弊病更多。参加摇号的人是在碰运气。如果买张彩票，参加摇奖，实质上是花钱买个梦，尽管中奖的希望很小，但是毕竟是买个希望。参加经济适用房摇号连本钱都不要，却有可能中数万元的彩，上哪里去找这样的好事？有人建议参与摇号的人必须提供低收入证明或者住房未达标证明。问题在于由谁来审核这些证明的真实性？在当前缺乏社会信用认证体系的情况下，审核如此众多的信息几乎是不可能完成的任务。如果不加认真审核就听凭参与摇号，对于说真话的人就是不公平。最后，通过摇号来决定经济适用房归属不仅鼓励了不劳而获的赌博心理还破坏了诚实守信的社会风气。

任何不公平都会带来很大的负作用。如果政府发放的补贴只有很少的一点钱，原本用不着大惊小怪。每年政府官员公款吃喝就不知道花掉了多少个亿。可是，光北京市准备兴建的经济适用房在最近三年内就有800万平方米。每一平方米经济适用房降价1000元，加到一起就是80亿元。这是一笔很大的资金，说到底，这些资金来源于全民公有的国有资产。现在我们已经觉察到这些国有资产有可能流失，因此必须立即采取措施，更合理地使用这些国有资产。在没有认真研究好方案之前，立即叫停经济适用房。

作者简介：

徐滇庆   加拿大西安大略大学终身教授，北京大学中国经济研究中心兼职教授。 长城金融研究所所长、第九届(1994-1995)中国留美学者经济学会会长。

1945年生于昆明，1967年毕业于东北大学自动控制系。1981年获得华中理工大学经济管理硕士，1990年获美国匹兹堡大学经济学博士。1990-1994年在加拿大萨斯凯彻温大学任教。1994年至今，加拿大西安大略大学休伦学院经济系终身教授。

同时担任西安交通大学，中山大学，华中理工大学，云南大学，东北财经大学，江西财经大学兼职教授

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