中房协副顾云昌:长三角是新政受灾最重的地区(图)
2005首届昆山房地产高峰论坛于7月9日举行。在新政调控之际，更具有深刻的涵义，回顾过去、思考未来，沉淀过程。众多专家云集于此，共同探讨新政下的房地产市场的现况，引导楼市健康发展。
中国房地产业协会副会长顾云昌也来到现场，做了一个小时的演讲。“房产泡沫只是局部的”、“兴也金融，衰也金融”、“市场有炒房的空间”、“长三角是新政影响最重的地区“……他的话语犀利非凡，他的观点一针见血。
“夺得”与“洗礼”
在全球经济一体化的浪潮中，住宅财富对经济的拉动作用越来越明显，也就是说中国从1998年以来，中国房地产业一路高歌猛进，一举夺得了支柱产业的地位。之所以用了“夺得”两个字，因为我们早就盼望成为支柱产业，终于在2003年国务院18号文件中给予明确，而且这次的“双八条”里面又进一步明确房地产是国民经济的重要支柱产业。大家可以拿“国八条”看一下，但是我们现在在一路高歌猛进以后，中国房地产业现在也正遇到了“双八条”对我们的洗礼，我用“洗礼”来描述现在的房地产形势。
最近，《经济日报》发了一篇文章，叫全球正在堆积房地产泡沫。65％GDP的国家都有房地产泡沫，也就是说现在世界上有一种叫做“国际潮”，叫做房地产泡沫，如果提房地产泡沫不是中国特有的，中国的房地产泡沫跟世界比起来还不是最大的，按照前两年的计算我们还是比较小的，前三年房地产泡沫价格上涨速度最快的第一位是南非，第二位很荣幸是上海。
但是全世界都有泡沫，这是一个现象，我们看问题看现在的宏观调控、看“国八条”，看世界一种世界潮房产泡沫，第二全世界现在都在提倡可持续发展的道路，都认识到过去的一个阶段叫做发展工业，是一种黑色的文明，造成了环境的破坏、资源的浪费，现在正在提倡一种绿色文明，特别强调资源的节约和环境的保护，所以在房地产界除了刚才说的有一句话叫国际潮，房地产泡沫以外，还有一句话世界就是绿色住宅。当前面临两大发展要务，第一个要务就是稳定住房价格，促进楼市的持续健康发展。
房产泡沫只是局部的
稳定住房价格是针对房价上涨过快而言的。但是房产泡沫是有国际性和中国楼市的地区差异性，并不是全面的泡沫。
房地产泡沫的国际性，全球房地产市场正在堆积泡沫。三年前，到美国去考察，一打听挪威、芬兰、丹麦房价都涨的很快。他们说现在需求量很大，房子一时盖不起来，造成了供不应求，房价就涨的很快。这段时间，美国的、英国的房价都涨的很快，南非涨的更快。这种房地产市场房价上升快，堆积起来的房地产泡沫成为一种世界性的问题。所以许多国家包括英国、美国很多国家都在采取措施，来挤压房地产泡沫，最主要的办法是运用经济杠杆，用升息的办法挤压房地产泡沫，让买房者、投资者加大投资的成本，利率提高了，成本加大了，可能一算下来将来可能炒房产赚的钱不一定多。据悉，英国的房价在前几年增长了80％，为了控制房价的过快上升，加上英国的经济现在有经济膨胀的情况，从2003年开始到2004年上半年连续五次升息，通过升息的办法，把投机者挤压出去。
国内的情况以上海、杭州为代表的，开始是杭州，后来是上海，最近三、四年的楼价差不多翻了一番还多，上海的楼市翻了快三倍了，原来按三千现在九千，应该说它已经采取了措施。直到现在浙江省的省长还说，浙江省的楼市是健康的，绝对不会用泡沫两个字，但是泡沫本身有大、中、小，有点小泡沫很正常，但是人们没有搞清楚泡沫的概念随便说泡沫，正像上海的领导说，政府公开承认泡沫是不明智的，但是不采取措施挤压泡沫是更不明智的。
上海、杭州我们长三角地区的房价涨的很快，不仅仅是2004年的事情，而是在2001年就开始了，上海2004年的下半年是疯涨，苏州地区，昆山地区在房价涨的最快的边上。
2000年到上海，算了一帐笔，北京的房价是上海房价的1.5倍，2001年是上海是3000，北京是4500，但是上海很快就超越了北京，北京的房价相对稳定。有几年是基本上没涨，平均价格没涨。
这是长三角第二个京津唐北京首都的情况，第三个热点城市广州，广州的房价七八年来一直是稳中有降，当上海的房价往上升的时候，广州的楼盘还在打折，96年大概是6600元每平方米，现在是5600元一平米，去年04年广州房价算了一下，今年又开始下降，广州今年比去年下降了3.7％。
大城市一个城市一个样，既然泡沫是世界性的，为什么中国本身楼市有这么大的差距，就是中国的楼市谈不上全面的泡沫。上个月在德州开了一次全国性的房地产会议，长春的房产协会的秘书长向大家介绍，长春的房价03年比02年下降04年比03天下降，05年1到5月份比去年同期又有下降，从2300块一平米降到2100块，它的稳定住房价格是往上涨一点儿不是往下降。
“兴也金融，衰也金融”
“中国的房地产市场兴也金融，衰也金融，成也金融，败也金融！” 顾云昌称。这一轮全世界许多发达国家都爱泡沫经济，因为和宏观经济有关系，上个世纪末全世界经济都处于低潮是投资不热，消费不热，出口不强劲。为了使经济热起来，改变通货紧缩的局面，各国的主要手段就是通过金融利率杠杆，降息降息再降息，美国格林斯潘两次降了6次。
中国房地产业在国民经济中起了三个一的作用，第一是冬天里的一把火，第二进入新世界以后拉动了经济一把火，第三个一就是不要成为损害经济的一匹狼。拉动经济增长采取低利率、收放贷的政策，必然引起房地产热。在中国又是这样的情形，利率很低对个人贷放的很松，上海个贷是增长最快的，昆山个贷发展的也很快。有人开玩笑称，中国老太太是攒钱攒钱攒钱，老了快退休之前买了房子，太紧张了，住了一天就上天堂了，美国老太太年轻的时候就买房子了，买了之后还贷，最后两个人见面有了个对话，大家都说向美国老太太学习，现在用不着了，现在中国年嵋淮母晃蹋歉赫母何蹋让拦嘶垢骸?/P>
中国的这种投资金融环境更加促使了大家有钱去买房子，整个国际上的投资环境和进行的投资环境是一样的，我们还加了一个熊市，人家股市还比我们好，中国人的理念的解放更改的很快，加上我们的投资环境，导致了大家都来买楼，上海什么地方，上海人理财绝对是最好的，温州、杭州、上海理财都非常好。为什么炒楼出现在上海、温州，而不出现在北京、西安，这是和这个联系在一起的。
拉动经济是第一位的，GDP增长是第一位的。当然我们的政策没有及时调整，直到“国八条”以前许多政策都是在经济偏冷的情况下拉动经济的鼓励政策，上海的契税最低，买房的个人所得税扣除的政策。这些政策必然导致了消费需求非常非常热。在发达地区房地产发展得最快，首先进入楼市买楼的，是最有金钱的人，在北京，第一批进楼市买楼的都是200平米，每平米一万多元，第二批六、七千一平米，第三批才买100平米，1套50、60万，第二种情况是发达地区的人先先买房，逐步往内地推。长三角地区、广州地区先热起来，这样的情形出现，热就是很必然的，房地产的升温，容易引起供不应求。
市场有炒房的空间
资本是可以流动的，资本必然向利润高的行业倾斜。既然上海房地产业发展得块，股市的钱可以拿过来投资房地产，这两年做生意不如炒房地产发展的快。上海房地产发展的好，温州人可以到上海买房，北京人也可以到上海，美国、港澳、台北的、韩国的都可以进来，必然导致这个地方供不应求，现在全世界都进来了，需求更加旺盛，产生了需求和供应赛跑，这是必然的。所以吸引炒楼者进来引发了泡沫，什么地方炒的越凶，什么地方泡沫越大。
上海有个楼盘，月初开盘1.2万，月末涨了31.8％。楼市上买得起房子的人都是炒楼者，做其他生意没意思了，只有炒楼最赚钱的。其实上海、杭州在两年前已经开始动手挤压泡沫，采取一些措施了，比如杭州搞增值税的问题，但是由于整个杭州市的氛围不够，经营杠杆力度不大，最后由于市场还供不应求的情况下产生了加增值税的话导致整个楼价下降。
温州是炒房团是出名的，炒房是一种市场行为，不能指责，市场有炒房的空间，有盈利的空间。要自然的对待，不能说他犯了错误，犯了大罪谈不上，如果市场没有空间他也不会炒。温州的楼市，他们跟我说60－70％购买者都是炒房，温州的房展会90％是外地的盘，当地的不到10％。应该说房地产发展应该进行调控。对全国来说，我觉得04年的情况给人们一个警钟，就是中国正在全面进入房价上涨过快的通道。
上海、杭州在01年、02年的情况在全国04年也在出现，特别是东部地区，西部地区更晚一点，正进入了一个房价上涨过快的通道，我指出这个结论是联系了国际国内的情况。既然涨价平均15.2％，大家都在涨价，都会吸引投资者来，东部地区吸引投资，中部地区涨价过快也会吸引投资，包括北京，北京过去几年几乎没有投资者，但是去年投资者就多了。
长三角是新政影响最重的地区
新政策对一些中小城市基本上没有影响，老百姓该买还是买，影响大的是长三角地区，包括昆山在内，交易量是明显放慢，有的可能30％，有的可能50％，上海、杭州是交易量下降最大的。
当然现在看来房价的真正下降或者是大幅度下降还没有出现，包括上海在内，我看到上海的数据供大家参考，4月份的成交均价8000元/平方米，5月份7000，6月上旬6100，不了解情况的人上海房价下降了，从8千下降到6千多，均价下降了，好象房价都下降，实际上这有一个内部可以说清楚的问题，进入5月份以后，高价位的房子卖得慢，大量价位是中低价位，中低价位的房子还在交易，所以价格下跌，真正具体到每一套房子加在一起的房价指数我看了数据只下降了0.3％多，这是六月上旬的情况，当然下旬肯定还会变化。因为长期的交易量下跌，实际上就对房价造成很大的压力。大家不买房开发商可能会紧张，如此下去资金链可能会断掉，跟银行借的钱要还的，会不会低价销售，这种预期已经开始出现。
北京很大的开发商内部已经得到消息，原来开盘价准备时1.6万，现在降到1.2万，原来1.3万现在降到9900，都有一个预期。对于下降的趋势在上海、杭州这样的城市，要有心理准备。原来炒楼比例比较高的地方，房价出现过大涨的地方，这种心理准备应该更加充分。
现在有一举话叫市场回归理性，第二句话叫价格回归价值，这句话很好听，但真要回归价值对于开发商来说是很痛苦的，什么叫泡沫，价格远远脱离价值产生的泡沫。现在把泡沫全部挤掉，一个月从1200元涨到1800元，现在到底怎么样，谁都说不准，从开发商来说，肯定不希望房价降低，要降不能降太多，政府也不希望降，涨的慢一点，稳定住，降也要降的少一点，但是等着买房的人，又希望降的多一点。对房价涨幅不大的地方市场不会有太大的波动。所以说全国的市场差别非常大，有的根本没有变化。
当然上海和昆山不一样，苏州和昆山也不一样。这是从需求方面分析的，供应方面是社会保障方面的供应和有效供应正在加强，但是这是一个过程，恐怕明年才能体现出来。因为这是两手抓，一种是低价位的社会保障，另一个是存量土地的盘活。
价格回归价值，市场回归理性。我们的楼市在集中判断下面，一种判断房价稳中有升，一种判断是房价稳中有降，最后的实现房价慢慢涨，1－3月份全国房价涨13.5％，1－4月份12.5％，1－5月份11.3％，估计1－6月份还会下降，全年预计会在1位数，不会超过两位数，从全国均价来说还会是正的，不会是负的。
未来趋势：节能省地型住宅
建国五十多年来我们的人口从6亿增加到13亿，多了一倍，而可居住的土地由于水土流失从600多万平方米减少到300多万平方米，我们可以居住的土地降了一半，中国在人均GDP400－1000美元的时候，出现了发达国家人均GDP3000－10000美元时出现的严重污染，按照目前的污染水平15年以后我们的经济总量翻两番时污染的负荷也会翻两番，另外我们国家的现在GDP的能耗单位GDP的能耗是日本的七倍，美国的六倍、印度的2.8倍，同时产生1万美元的GDP，能耗是人家的7倍、6倍、2.8倍，单位GDP的污染是发达国家的十几倍，劳动生产力是人家的几十分之一，美国的四十分之一……
现在，整个国家经济增长房市叫三高一低，高投入、高排放、高消耗、低效益这些数据。国内有非常权威的机构预测过，如果按照我们现在这样的经济增长方式，想要中国的人民达到美国人现在的生活水平、生活质量也就是到2031年的生活水平我们需要消耗的资源的能源要有3的地球来提供，可惜人类只有一个地球。
房地产从事的建筑行业、盖房子的行业、不光是房地产业消耗的能源资源排放的垃圾占了整个社会总量的三分之一到40％，我们是一个消耗和污染的大行业。我们的所盖的房子95％以上的新房子不节能，所有的房子99％不节能，中国是现在世界上最大的建筑浪费国，怎么办？
胡锦涛总书记提出“节能省地型”住宅。发展绿色建筑、建设部提出，以节能省地为重点，发展绿色建筑，人家已经提出可持续的问题，我们现在提出绿色建筑，比可持续问题还晚一点。其实绿色建筑问题可持续发展问题早就提出了，我们现在盖的房子还在浪费还在污染，而且我们是世界上最大的建筑王国，我们每年在大量的开发，大量的浪费，而且盖的房子又不节能。所以，业界人士一定要有社会责任感和历史责任感，当然大家关心的市场，会不会赔本问题、赚钱问题，这是构建和谐社会问题。
绿色建筑有三个要素：第一要素舒适健康；第二要素节约资源、节约能耗。
节能省地还有两个问题值得提出来，第一个就是我们的房型，上海叫房型，北京叫套型户型面积，我们的套型面积是越做越大，既浪费了能源，又浪费了资源，现在盲目扩大面积，我们现在人均GDP上海六千美元，全国平均一千美元，一般是两、三千美元，现在国八条出台144平方米还是普通住宅，说明我们的面积现在已经迅速膨胀。我到北欧去考察，人均住宅面积是135平米，其实我们就三口人，老了之后就老两口，一百多一点足够了。所以我们要引导，我的观点是宁可小一点，但是要做的好一点，精一点。我想我们开发商作为一个题目提出来，既然是要节能省地，要精装修一步到位，这个上海做的比较好。
稳定住房价格、促进楼市价格，搞好节能省地、实现绿色人居。中国的房地产业要为集约型的社会和和谐社会主义社会做出应有的贡献。国民经济和居民收入的持续增长，城市化进程的强劲，决定以自住型需求为主的中国房地产市场将长期兴旺。国外投资者将纷纷踏入中国，李嘉诚这样的开发商踏入中国说明什么。所以，我再重唱之前唱过的三首歌《千年等一回》，我认为中国房地产市场仍然处在“千年等一回”的发展中，虽然有小小的波动但是要有大的方向。第二首歌《让我欢喜让我忧》我们要有忧患意识，第三首歌是《明天会更好》，有的人给我改了叫《爱你一万年》。
个人简历
顾云昌：1944年4月出生，现任中国房地产业协会副会长兼秘书长,教授。20世纪八十年代初开始住宅商品化研究，曾多次参与国家房改政策的研究和制订，是国家房改方案的主要起草人之一。九十年代参与2000年国家小康住宅科技项目，任产业政策组组长。主持完成了“跨世纪中国住宅产业政策的研究”、“中国房地产市场形势的分析与研究”等重要课题。两次获得国家科技进步一等奖。
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