北京经济适用房黑市交易活跃 黑白合同盛行

北京市建委统计，近半年尚无按市价成交的案例，但据经纪公司透露，目前私下交易现象突出

记者日前从北京市建委了解到，从5月20日市有关部门下发“经济适用房住满5年才能按市场价出售”的政策至今，在近半年时间内没有一例按此政策出售成功的案例。 
 
但从经纪公司的交易量来看，目前市场上私下交易猖獗。业内提醒购房者，“黑白合同”不受法律保护，这其间所发生的风险都将由交易双方自己承担。

按市场价出售尚无先例

据市建委统计，按原价交易的经济适用房数量达五六百套，因房龄所限，目前还不可能出现按市场价出售的经济适用房

11月1日，记者从北京市建委了解到，到目前为止，北京没有一例住满5年后按市场价上市交易的案例。市建委有关负责人解释，造成这一现状的主要原因是目前在建的经济适用房房龄多数不满5年，只有回龙观经济适用房在10月底才满5“岁”。这也意味着这个月北京二手房交易市场将有可能出现一批满5年的经济适用房。

据了解，市建委上报的已购公房交易套数共有1万多套，其中近几个月经济适用房按原价交易的数量达五六百套，这表示经济适用房按原价比按市场价出售市场交易更活跃，购房主要以自住为主。

市建委住房指导处副处长于雷在接受记者采访时表示，北京迄今为止共有52个经济适用房项目，销售情况均不错。预计最先推向二手房市场的首批经济适用房小区应是回龙观，从本月起将陆续有经济适用房按市场价交易。

于雷还表示，当初制定政策时，要求必须住满5年才能上市交易，也是为了遏制经济适用房炒房行为。就目前的情况来看，表明这一政策起到了相应的效果。

“黑白合同”促热黑市交易

买卖双方为规避“5年限制”的政策，明面上以“白合同”的形式按原价交易，私下里却按售价更高的市场价交易

至于为什么到目前为止，北京没有1例按5年上市交易的经济适用房成交案例，在京购置了4套房产的新街坊业主张先生一席话可谓透出了其中的“玄机”。据其介绍，他身边有许多和他一样当初专买经济适用房用于投资的投资客，虽然目前有政策的限制，但他们完全可以暗箱操作，如采取黑白合同的方式进行私下交易。也就是给政府部门登记时备一份“白”合同，私下交易谈好价钱后，双方再签一份“黑”合同，令有关部门无从可查。

对于经济适用房私下交易问题，市建委某负责人表示，也许市面上的确有这种非法交易，但目前无法查起，政府部门对这种“黑白合同”的暗中交易尚无有效的解决办法，这位负责人提醒购房者，私下签订的“黑合同”不被政府部门承认，无论任何一方爽约，这其间所发生的风险都将由交易双方自己承担。

中介公司“下有对策”

5.20之后，通过经纪公司完成的交易量每月仍达276套，说明目前“黑市”活跃

但来自市场的数据却与政府的统计出入较大。某知名中介公司负责人向记者介绍了近期北京二手经济适用房交易情况。今年1—5月份，北京共有2124套再上市二手经济适用房成交。6—9月份，全市共有1102套成交。5.20之前，平均每月成交量约425套，5.20之后，每月成交量约276套，月交易量下降了35.1%，其中通过经纪公司成交的约占五成。该公司负责人表示，从原则上讲，此交易行为应按政府相关政策执行，但由于经济适用房在价格上占有很大优势，因此很多人倾向于私下交易，多数中介公司也是“上有政策下有对策”。

据一位不愿意透露姓名的业内人士介绍，在成交的经济适用房当中，补交地价款方面买家一般会按政策照办，但在规避“不准按市场价出售”的政策时，买家则可以通过装修款等名目进行支付，也有采用“黑白合同”的形式进行暗中交易。

业内指出，由于经济利益的驱动，杜绝经济适用房私下交易难以避免，今年年底之后，随着部分房源符合政策的要求，经济适用房交易量有望再度攀高，但能否达到5.20前的交易量还有待观察。

经纪公司对此的心态亦比较复杂，在答复记者是否支持政府相关政策时，一位从事经纪行业的人士表示很难表态，他表示，如果说不支持，相关主管部门肯定会处理公司；如果支持，又会担心业务流失。

律师提议：撕破打着“装修款”的幌子

相关政府部门可通过查发票、评估房价等方式进行考察

有没有更好的方法来遏制经济适用房的投机行为？北京博盟律师事务所袁前岭律师指出，采取装修款等形式进行支付表面上合法，但实质上却是违反法律的，因为装修款应该有发票，或有评估价格，如果远远超出正常的装修价或根本没有装修，主管部门通过实地考察就可以判定是否违规。而黑白合同不受法律保障，一旦发生纠纷很难裁定，口头约定的风险就更大了。

他表示，要减少投机行为，主管部门不能只靠政策，还要有监管措施，以防患于未然。

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