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符合三个条件免征营业税 房产新政可操作性被质疑

　　[提要]北京市建委昨天发布《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》，明确今天起个人购买住房两年以上转让的，如果符合“三个条件”，将享受“免征营业税”的优惠政策。市建委方面表示，以下三个条件原则上应同时

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北京市建委昨天发布《关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知》，明确今天起个人购买住房两年以上转让的，如果符合“三个条件”，将享受“免征营业税”的优惠政策。

市建委方面表示，以下三个条件原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１４０（含）平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２倍以下（见附表）。市建委相关负责人解释，按照七部委的《意见》，“三个条件”中的第二条原为“单套建筑面积在１２０（含）平方米以下”，而各省、自治区、直辖市在制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准可以向上浮动不超过２０％，所以北京市将该条的标准扩大至１４０（含）平方米以下，在以上基础上上浮２０平方米。

如果不能提供属于普通住房的证明材料，则一律按非普通住房的有关政策征收营业税，即按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。此外，２００５年６月１日后，个人将购买不足两年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

征税具体办法尚未出台

除此之外，根据国家税务总局、财政部、建设部联合下发的《关于加强房地产税收管理的通知》，对６月１日后房屋转让营业税如何征收，还明确了以下几个问题：第一，住房平均交易价格是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格；第二，个人购买住房两年期限明确规定为，以房屋产权证或契税完税证明上注明的时间为购买认定时间；第三，对擅自变通政策、违反规定对不符合规定条件的个人住房给予税收优惠，影响调整后的税收政策落实的，要追究当事人的责任；第四，建设部门在办理房地产权属登记时，要严把“先税后证”关。即纳税人只有先缴纳契税并出具完税（或减免）凭证，才可以办理产权证；对于未出具完税（或减免）凭证的，房地产管理部门不予办理权属登记。

记者昨日从北京市地税局获悉，截至昨日北京地税还没有收到关于房屋转让营业税如何征收的新文件，而且北京地税局关于房屋转让营业税实施的具体办法将在北京对七部委《意见》的细则出台之后公布。市建委房屋交易处处长沈洁则透露，６月１日实行营业税征收新办法的时间不会变。

正式购房时间标准“实操性”不乐观

虽然已经明确房屋交易征收营业税的起始时间以房屋产权证或契税完税证明所注时间为准，但是该项要求在实际操作中的可行性却遭到来自开发商和律师等相关业内人士的多方质疑。

据沈洁介绍，房屋产权证和契税完税证明所注时间相差不远。但是目前普遍存在的一个问题是，购房业主的入住时间与拿到房产证或契税完税证明的时间往往相差很远。据记者了解，目前北京房地产开发商与购房者签订的购房合同，一般都把房产证办理时间约定在７２０天之内；而且能够顺利地按照政府的相关规定、全部把业主的房产证办理下来的开发商更是少之又少。著名房地产律师秦兵介绍，通常情况下，房产证很难在房屋交付后９０天内办理完成。

责任编辑/sf023
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