"新政"出台 如何决策 是租是售业主别一个心眼儿

5月11日出台的七部委“新政”中明确规定：6月1日后对于两年内出售的房屋要全额征收营业税（以取得房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间作为其购房时间）。短线投资客户如何降低损失，长线投资客户“以租养贷”到底合不合适，让一些业主陷入了困惑。为此，记者采访了相关专业人士。

购买两年内的房屋

购房期限在两年内的业主，正好是这次“新政”加强税收调控的目标。若在6月1日之后出售房屋，业主需要承担5.5%的全额营业税，如果不能转到购买者身上，那么就会变成自身的成本。

北京链家房地产经纪公司一工作人员给记者举了个例子：如王先生于2004年购得一套商品房，总价为50万元，目前市况下，房屋已升值，现售价达到55万元，在不缴纳营业税的前提下，王先生可获利55-50=5万元，考虑到要缴营业税55×5.5%=3.025万元，很明显，王先生利润损失达到5-3.025=1.975万元。在此种情况下，不如等到2年期后再出售，在此期间则以出租来获取收益。

不过，做出这样的判断是基于一个前提：两年后业主想卖的时候，该房最低可以按照目前的市场价格出售。但“新政”之后，到底未来价格走势如何，也是消费者做出租售判断的决定因素。

购买两年以上的房屋

对于业主来讲，如果一个房子已经投资超过两年以上，通常是因为两点：一、出租利润很丰厚；二、房子有升值空间。

链家市场总监金育松告诉记者，“新政”对租赁市场整体影响不大。如果为获得长期出租利润，保持现状即可；如果更多是为了升值，就必须对未来价格走势进行分析，然后决定是否出售。具体来说，除了考虑到“新政”对北京楼市的影响外，还要考虑到未来的加息预期，及下半年新盘集中上市的影响。

租售亦可两全

记者调查获知，目前，有些地产经纪公司的业务，可以让业主“租售两全”。

具体就是，由公司先支付业主一笔全年租金，然后对该套房屋进行出租和管理。在一年中，业主可以随时决定出售此房，业主已经收到的一年租金，以售房立契过户之日结算，以前的归业主所有，以后的租金充抵公司向业主支付的房款。而房客则由公司负责安置，房客因此产生的损失由公司支付，与业主无关。

综上所述，专业人士建议业主，无论认可“以租代售”、“租不如售”，还是“租售两全”，都不要思维太单一。

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