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“04年卖房＝卖白菜”05年深圳楼市暗潮涌动

　　[提要]节后的深圳，期待天气回暖的人们却遭遇了又一场始料不及的料峭春寒。天气的寒冷让人们从在“年盹”中休眠状态中迅速苏醒，各种有关这一年地产走势的猜测和说法再次走热。刚刚过去的一年里，楼市一反2003年的沉闷
节后的深圳，期待天气回暖的人们却遭遇了又一场始料不及的料峭春寒。 天气的寒冷让人们从在“年盹”中休眠状态中迅速苏醒，各种有关这一年地产走势的猜测和说法再次走热。 刚刚过去的一年里，楼市一反2003年的沉闷、清淡之势，给了我们很多意想不到的惊喜。从年初的风生水起到年底的波澜壮阔，2004年上演的高潮迭起的盛事共赢好局也极大拉高了业内对2005年楼市的预期——“稳字当头”的基调在楼市经过一次次的有惊无险“泡沫争论”之后，仿佛已经只是太过谨慎的乐观。在展望2005年楼市，更多的是对挣脱种种束缚的中国房地产春光满园的期待。 正如这样一场猝不及防春寒一样，盛事之下看似平静的稳局之中往往却是锋芒暗敛——一方面是房地产行业的力量扩张，房地产做位国民经济支柱产业的不可忽视并持续走强；另一方面则是从2004年中为起点的新一轮经济周期里的宏观政策持续发力，降温、收缩，房地产再次被中央政府定性成为过热行业——两种力量胶着在一起的局面里，稳健向前的情势下，2003年以来的陆续的政策调控、经济周期调整的影响经过2004年的缓冲消化后，其在市场上的滞后反映将在2005年陆续展现。 或许正如《商业周刊》对这一年中国财经形势预测的哪样——“远看光芒万丈，近看挑战重重，暗潮涌动。” 坚挺楼市的隐忧 “这哪是房子，就像卖大白菜”，一位相熟的业内人私下曾经这样评价2004年深圳某个商品房销售市场。 根据商务部的多次统计，今天的中国已经没有那种大众商品供不应求。彻夜排长队购买某种商品的现象我们已多年没有看到了，可是，2004年，售楼处门前出现了这样的队伍去屡见不鲜、见怪不怪。深圳、上海这些在房地产领域具有标志性和风向的一线城市甚至冒出了一房难求的“怪现状”，辗转托人只为获得一个购买资格。 真有如此珍贵的房子，未必，许多排队的人并不认为真有值得人们为它彻夜排队的房子。源头并不深远，甚至浅而易见。 首先是通货膨胀，水泥在涨、建材在涨，连白菜、大米、猪肉的价格都在涨，更关键的是置业者心理真切地感受到涨。买涨不买跌。 另一个重要原因恰恰是来自旨在为地产降温的宏观调控。越加规范的土地政策和银根收缩从某种意义上也在短期造成的市场供应链的暂时失调。对于深圳这样市内土地供应量本就奇缺的城市反映尤巨。短期内，宏观调控、经济周期实施的影响在市场上尚未展现，相反的是极大促进了所有上马项目、在售项目、新推出项目的极大热销，供不应求。 从某种意义上说，2004年中国房地产的火热，从某种以上说是延续了2000年以来房地产投资与消费热潮的习惯，也是多方原因“托”大市场。 虽然2005年，以深圳为代表的部分城市仍然面对地荒，但像2004年因为供求导致的疯狂抢购的局面恐难再现。楼市将不得不应对一系列调控政策影响的温和释放。2004年10月29日央行加息的真正影响可能在2005年的第二季度显现。来自央行的态度也表明，甚至不排除在这个过程中，央行进行第二次加息。 2005年的地产开始的时候，也恰恰是在国家持续八年的“积极的财政和货币政策”结束的时候，是多方力量胶着、纠缠的时候。2003年以来，中国房地产已经经历一次次继1998年以来最大的“政策风向”摇摆后，一系列意在引导和规范市场行为、为过热地产行业降温的政策，经过2004年的缓冲和消化，一系列的反映将在2005年陆续体现。 谁来触动楼价的末端神经？ 楼价是最敏感的神经，在所有的猜想中。 笔者认为，悄然步入调整期的中国地产2005楼价局部上升，总体趋稳。但依然存在触动楼价的敏感区域。 首当其冲的还是政策调控力度。房地产业是过热行业似乎已经被政府部门定性。 在这种思想的指导下，政府部门势必屡屡出招抑制房地产过热。减少规范土地供应、打击房地产炒作、控制银行贷款和实行浮动利率、提高房地产项目自有资金比例、抑制购买第二套住房（提高购房首付比例和不再实行优惠利率）等等。事实上近日已经有媒体报道，深圳某些银行开始考虑加大对借款人偿还能力的审查上。 房地产属于资金密集产业，任何金融政策的变化将直接影响房地产的发展。同时，包含金融政策变化、土地政策变化在内的楼市新政，都将对楼价走势产生难以忽视的影响。 另一个不容忽视的理由是。二手楼市场的交易量迅疾上涨，2004年已与一手楼市场平分秋色，它将分流很大一部分一手楼市场的客户。在供应量不变的情况下，二手市场的交易量激增也平抑一手楼价涨势。 另一个关键因素则是消费者的对楼市的泡沫心理预期。 2004年的市场火爆是多方原因托大的结果，其一就是置业者真切的感受到房子的上涨势头，上涨势头也进一步拉动投资冲动。2005年开始的时候，消费者已经不用怀疑银行已经进入升息周期，舆论也不再争论有无泡沫、要不要宏观调控，现在人们关心的是怎样宏观调控。对局部过热、楼价居高不下已经达成共识。 2005年“稳健的财政政策和货币政策”将不可避免地改变房地产消费者的消费与投资者，使得房地产消费者中的投资者深受影响，并使得各类在房地产方面投资、消费的透支者收到房地产风险教育。 而消费者心理预期的转变，将为楼价带来不可乐观的影响。
责任编辑/kunming_news
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