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金融机构拉响警报 地产商面临重新洗牌

　　[提要]央行新闻发言人上周披露，央行将对商业银行自去年6月以来的房地产信贷进行检查。有关人士指出：“这是为了抑制房地产开发局部过热的现象，避免10年前的房地产泡沫历史重现。”中国10年前的房地产泡沫直到10年后的今天仍然有着深刻的影响，各地商业银行和资产管理公司仍然在采取各种措施解决遗留下来的高坏账问题。让央行和政府部门感到担忧的是，10年前的房地产泡沫有可能再度浮现。据悉，金融机构13.3万亿元贷款中有大约10%属于房地产信贷，而和其它产业一样，房地产市场也受到供应过剩的困扰，19%的空置率超过了国际最高警戒线4个百分点
央行新闻发言人上周披露，央行将对商业银行自去年6月以来的房地产信贷进行检查。有关人士指出：“这是为了抑制房地产开发局部过热的现象，避免10年前的房地产泡沫历史重现。” 中国10年前的房地产泡沫直到10年后的今天仍然有着深刻的影响，各地商业银行和资产管理公司仍然在采取各种措施解决遗留下来的高坏账问题。 让央行和政府部门感到担忧的是，10年前的房地产泡沫有可能再度浮现。据悉，金融机构13.3万亿元贷款中有大约10%属于房地产信贷，而和其它产业一样，房地产市场也受到供应过剩的困扰，19%的空置率超过了国际最高警戒线4个百分点。 北京世纪恒星房地产开发公司总经理孙小星称：“一些中小房地产企业将在央行的检查活动中受到冲击。”由于商业银行不再敢于违规发放房地产信贷，那些主要依靠银行资金开发物业的开发公司资金供应链条将有可能断裂，一轮房地产业的洗牌活动将由此拉开序幕。 泡沫浮现 房地产业是否存在泡沫，一直以来存在着激烈的争论。 一些房地产业界人士否认泡沫说，他们用80%和40%两个数字来论证房地产业的增长始终控制在一个合理的范围内的结论——目前的房屋购买者中80%左右属于个人购买，而10年前只有40%的个人购买房屋。 而另外一组数字——全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率高达19%，被一些研究专家用以引证中国的房地产业泡沫隐现，值得警惕。 据统计，今年房地产开发投资始终保持在30%以上的高位增长水平，1至9月完成投资4863亿元人民币，增速为29.4 %，比固定资产投资总额增长高出5个百分点。 与投资升温相反的是，全国一些主要城市的售楼指数却在下降。 深圳全年批准预售面积将达1000万平方米，但首季深圳现楼销售面积仅为37.78万平方米，只是竣工面积的20%，比去年下降了6.01%。 广州房地产信息中心的资料显示，从1995年到2000年，广州商品住宅楼一直是供大于求。从95年至今年5月，该市累计批准出售量达3684万平方米，但累计成交量只有2916万平方米，累计空置面积达768万平方米，相当于去年广州全年的楼市成交量。据估计，广州空置住宅每年还以63万平方米的速度增加，如这种情况持续，广州的空置楼要10年才能消化完毕。 北京和上海情况也不乐观。在北京举行的2002北京国际房地产交易会上，楼价多在6000至8000元一平方米，结果行情冷清，成交很少。相反，北京市今年7月推出的低价政府经济房，每平方米3000多元，成为市场中的一道风景。 代理过上海众多知名按揭的上海九旭房地产咨询公司总经理丁建宏对本报称，虽然上海泡沫的情况并不严重，但近年也已经闻到了泡沫的味道。 一些业界人士称现在房地产泡沫正有山雨欲来之势，基于这种情况，广州、上海、北京等地的房地产业已经先后施行了房地产业预警制度。 银行风险 对房地产泡沫感到最担心的是商业银行，而并非是那些身处于行业旋涡中心的房地产开发企业。 商业银行为房地产企业和购房者提供了大量的贷款，这些款项一旦收不回来就会形成银行的坏账。从目前中国房地产业的情况看，银行业的担忧正在慢慢浮现。 截止2002年第三季度，金融机构的12397万亿元房地产贷款中，7423亿元属于个人住房贷款，这本是1998年央行鼓励商业银行发展个人住房贷款，商业银行优化房地产贷款结构所取得的成果，但是，从目前的情况看，这块商业银行质量最优良的资产也隐含了不少问题。 中国银行有关人士对本报记者表示，一些商业银行为发展这块最优良的资产，暗中突破央行的规定，针对个人购房发放“零首付”贷款；或者在一些多层房屋结构没有封顶，或者高层房屋投资没有达到2/3时，开展个人住房按揭贷款，这使得相当一部分的个人贷款中蕴藏还贷风险。 “开发商贷款的情况更不容乐观。”该人士称。从数据上看，商业银行是在有意控制开发贷款，截止2002年第三季度，金融机构开发贷款余额为4974亿元，仅占房地产信贷总额的40%，从房地产信贷结构看，这似乎是一个令商业银行满意的结构。但是，目前，房地产信贷质量有所降低的状况令商业银行无法满意。目前房地产企业平均资产负债率是72%，最高达到94%，一些房地产商面临破产的边缘。 更为严重的是，一些开发商挖空心思，刻意骗取银行的贷款。最常见的手段是“假按揭”，开发商提供虚假的销售合同，从而从银行方面骗取大量的贷款。 针对房地产市场不断升温，已有一些商业银行或其分支机构在央行检查之前，开始主动遵循央行去年6月的规定，对房地产业谨慎放贷。 一些银行还运用利率手段提高贷款门槛。在实际放贷中，根据人民银行规定相应基准利率，按照房产公司的信誉、实力、效益、资质等，在下浮10%到上浮30%区间确定贷款利率。从商业银行的举动来看，显然银行业也已经很清醒地认识到了房地产信贷隐含的巨大风险。 地产洗牌 “央行检查开始之时，也是房地产业洗牌行动开始之时。”上海恒威房地产投资开发有限公司总经理刘恒称。 央行已经决定严查自去年6月以来的商业银行房地产贷款，央行于去年6月下发的《关于规范住房金融业务的通知》对于大部分资金都依靠银行的房地产开发商来说，影响极大。按照《通知》的规定，银行只能够对那些开发商自有资金达到总投资30%的企业发放贷款，对于个人购房按揭贷款，也只有在多层房屋主体结构封顶，高层住宅总投资达到2/3时才允许发放。 刘恒称，在中国两万多家房地产开发公司中，其资金的绝大部分都依靠银行贷款和商品房预售款(如果预售款是银行贷款的话，该部分资金视为银行贷款)，只有少部分企业的自有资金能够达到30%的银行要求，几乎所有的房地产开发公司的资金源，50%以上依靠银行贷款，而其中部分公司，银行资金的比例占投资比例达到80%。 刘恒称，一般来讲，房地产公司的自有资金没有办法达到“多层结构封顶、高层投资达到2/3”的程度，因此，如果央行严查商业银行违规贷款的话，那些中小房地产公司将难以为继。 这对那些蜂拥进入房地产业的企业来说，可以说是个沉重的打击。除了银行，房地产企业几乎没有别的融资渠道，虽然中国资本市场日益壮大，但两万多家房地产企业仅有50多家上市，即便是那些上市的房地产公司，募集的资金显然也不够填补一个地产项目动辄数亿元甚至10多亿元的资金缺口。尽管现在有一些信托公司，正在设计房地产投资基金，但其能够募集到的资金，也只不过是杯水车薪。 现在，已经有一些企业开始收缩其原定的发展计划。上海恒威房地产公司取消了其一个高层电梯公寓的计划；北京世纪恒星的两个高管已经被调回了成都的总公司任职；成都的德高集团则放弃了在成都南部开发1000亩楼盘的规划。 “虽然对很多房地产公司的经营带来巨大的影响，但央行的宏观调控将抑制一拥而上投资房地产的热潮，防止制造更大的泡沫，对规范房地产开发秩序，促进房地产业的健康发展是有利的。”刘恒称。 相关链接： 央行决定对房地产信贷业务进行检查
责任编辑/sf008
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